내집마련 보고서
PART 3. 매물 비교
3강에서 배운대로 매물 임장을 다녀와서 아래 표를 채워보세요!
대전 서구 둔산동 신축단지 매물임장을 다녀왔습니다
e편한세상둔산부터 둔산자이아이파크, 둔산더샵엘리프에서 총 10개가 넘는 매물을 보고 왔는데요
가격대가 있는 신축 아파트들을 둘러봐서 그런지 서울대, 고려대 출신이나 의사 등 전문직 집주인분들이 정말 많았습니다..!
단지 내 외제차도 상당히 많아서 입주민들의 경제적 수준도 어느 정도 짐작할 수 있었습니다bb
1) e편한세상둔산, 매도자의 사정도 중요하다?!
가장 먼저 살펴본 곳은 e편한세상둔산이었는데요
(대학병원 간호사 친구가 의사들이 많이 산다는 아파트라고 하더라구요?!)
연식은 다른 두 단지보다 오래되었지만, 학군과 학원가 접근성 등 입지 측면에서는 오히려 장점이 많았습니다
특히 기억에 남았던 건 집주인 남편분이 의사이신 매물이었습니다
오래 거주할 생각으로 인테리어에도 신경을 많이 쓰셨는데,
갑작스러운 직장 이동으로 매도를 고민하게 되셨다고 해요
부사님 말씀으로는 이런 사정 때문에 가치 대비 저렴하게 나온 매물이고,
현재 이보다 가격이 좋은 매물은 없다고 하셨습니다
물론 부사님의 말씀을 그대로 믿기보다는 다른 매물과 비교해봐야겠지만, 매물의 가격이 단순히 층수나 평형, 인테리어만으로 결정되는 건 아니라, 매도인의 사정에 따라 매매가가 달라지고, 협상의 여지도 더 커질 수 있다는 것을 다시 한 번 깨달았습니다…!
2) 둔산자이아이파크, 신축의 유혹은 강력하다?!
다음으로 방문한 둔산자이아이파크는 원분양자들의 양도세 비과세 요건을 아직 충족하지 못한 경우가 많아 매물이 적었는데요
그런데 실제로 매물을 보니 구조가 정말 잘 빠졌더라구요?!
커뮤니티센터도 잘 갖춰져 있고, 특히 스타벅스가 있는 티하우스까지 보니 저도 모르게 이런 아파트에 살고 싶다는 욕망이 스멀스멀 올라왔습니다...ㅎㅎ
분명 투자자의 관점에서 냉정하게 평가하겠다고 다짐했는데, 막상 좋은 신축 아파트를 직접 보니 쉽지 않더라구요ㅠㅠ
부사님 말씀으로는 둔더엘은 공무원들이 학군(문탄삼)을 보내기 위해 선호하고, 둔자아는 사업가, 의사들이 사립초를 보내기 때문에 선호한다고 하시더라구요. 물론 부사님 말씀이 모두 진실은 아니겠지만, 무시하지 않고 참고할 수는 있겠다는 생각이 들었습니다.
하지만 가장 신축이라는 장점에도 불구하고 학군이 상대적으로 아쉽고, 주요 학원가까지 도보로 이동하기 어렵다는 점은 걸렸습니다
커뮤니티시설과 구조는 정말 마음에 들었지만, 건물의 가치를 제외하고 입지만 놓고 본다면 어떨까 하는 생각이 들더라구요
3) 둔산더샵엘리프, 매물은 많이 볼수록 좋을까?!
마지막으로 방문한 둔산더샵엘리프(둔더엘)는 상대적으로 매물이 많았는데요
아무래도 단지 바로 옆에 있는 대형 종교 이야기가 빠질 수는 없겠더라구요
부사님은 실제로 살아보면 외부에서 이야기하는 만큼의 실감은 나지 않는다고 하셨지만, 아무래도 그 외부의 평가가 가치평가에서 유해시설로 크게 받아들여질 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 부사님께서 무려 8개의 매물을 보여주셨습니다!!
확실히 대단지이다 보니 동과 층, 뱡향에 따라 느낌이 모두 달랐습니다.
그리고 매물을 보는 도중에 부사님께서 가장 좋다고 추천하셨던 집이 방금 계약되었다는 소식을 전해주셨는데요
분명 매물임장을 통해 비교평가 연습을 하러 온 건데도
좋은 매물이 계약되었다는 이야기를 들으니 저도 모르게 조바심이 나더라구요ㅠㅠ
그런데 이번 임장에서 또 하나 느낀 점이 있었습니다
매물은 무조건 많이 본다고 좋은 게 아니라는 것!!
8개의 매물을 연달아 보다 보니 막판에는 집중력이 떨어지면서
어떤 집이 어떤 조건이었는지 헷갈리기 시작했습니다ㅠㅠ
다음 매물임장 때는 부사님과 미리 충분히 상의해서
제 예산과 조건에 가장 잘 맞는 매물 3~4개 정도로 추려서 살펴봐야 한다는 것을 깨달았습니다 ㅎㅎ…
그렇게 해야 매물 하나하나의 장단점도 더 꼼꼼하게 비교하고,
가장 좋은 매물 딱 하나를 골라보는 연습도 제대로 할 수 있지 않을까요?!
4) 그래서 나의 1등 아파트는?!
매물임장을 마치고 가치평가와 비교평가를 적용해봤는데요
솔직히 가장 살고 싶었던 아파트는 둔산자이아이파크였습니다
구조도 좋고 커뮤니티시설도 훌륭하니 마음이 흔들릴 수밖에 없더라구요ㅠㅠ
하지만 입지와 학군을 기준으로 다시 비교해보니 생각이 달라졌습니다
둔산자이아이파크는 가장 신축인 만큼 가격대도 높지만, 학군과 주요 학원가 접근성이 상대적으로 아쉬웠어요
반면 e편한세상둔산은 연식에서는 밀리지만 학군과 학원가 접근성 등 입지에서 더 좋은 평가를 줄 수 있겠더라구요
시간이 지나 신축이라는 건물의 가치가 줄어든다면, 결국 둔더엘이나 둔산자이보다 e편한세상둔산이 더 높은 가치를 인정받을 수 있지 않을까요?!
그래서 현재 저의 가치평가 상 1등은 e편한세상둔산입니다!
물론 크로바, 목련, 한가람 같은 기존 둔산 학군지 아파트들이 재건축된다면 이야기는 또 달라질 것 같습니다.
그러므로 앞으로의 행보가 더욱 궁금해 보이는 둔산동 신축 단지 매물임장이었던 것 같습니다!
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [불가능]
재 제 내집마련 예산은 8억 원인데요
이번에 임장한 e편한세상둔산, 둔산자이아이파크, 둔산더샵엘리프 모두 9억 원 이상의 매물이 대부분이라 현재 예산으로는 매수가 어렵습니다ㅠㅠ
- 매매가가 -20% 되거나, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [모르겠다]
매매가가 20% 하락한다면 이번에 살펴본 9억~10억 원대 매물들도 7억~8억 원대로 내려오기 때문에 제 예산 안에서 매수를 고려해볼 수 있을 것 같습니다
다만 금리가 2% 더 오른다면 월 상환액도 상당히 늘어날 텐데요
매수가 가능하다는 것과 대출을 감당할 수 있다는 것은 별개의 문제이므로 실제 대출금액과 월 상환액을 다시 계산해봐야 할 것 같습니다
- 내 예산에서 가장 가치 있는 1등 아파트인가요? [X]
이번에 임장한 세 단지 중에서는 e편한세상둔산을 가치평가상 1등으로 선정했는데요
하지만 현재 제 예산으로는 매수가 어렵기 때문에
내 예산 안에서의 1등 아파트라고 보기는 어려울 것 같습니다
앞으로는 8억 원이라는 예산을 기준으로 실제 매수 가능한 아파트들을 비교평가해보려고 합니다!
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [X]
현재 예산을 초과하기 때문에 당장 매수할 계획은 없습니다
다만 이번 임장을 통해 신축의 매력에 마음이 흔들리기도 하고,
건물의 가치와 입지의 가치를 구분해서 판단하는 연습도 할 수 있었는데요
제가 가장 살고 싶은 아파트와 실제로 매수해야 할 아파트는 다를 수 있다는 점을 기억하면서 앞으로도 비교평가를 이어가겠습니다!
- 다음 달에 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
다음 달에는 서울 노원구의 8억 원 이내 아파트들을 비교해보려고 합니다!
현재 경기도에 투자한 아파트를 보유하고 있지만, 앞으로는 서울 투자 기회도 찾아보고 싶은 마음이 있는데요
특히 향후 토지거래허가구역 지정이 해제되어 전세를 낀 매수가 가능해진다면,
서울의 상대적으로 저렴한 지역부터 갭투자를 해두고 나중에는 실거주까지 고려해보고 싶습니다
물론 실제 투자 시점의 규제와 자금 여력도 확인해야겠죠?!
우선 노원구에서 제 예산으로 접근 가능한 단지들을 찾아보고, 교직환학을 기준으로 가치평가와 비교평가를 진행해 1등 아파트를 선정해보겠습니다
