안녕하세요 갱투입니다.
1호기 매도 후 갈아타기를 진행하면서
매도할 자산의 매수 단계부터 고려해보면 좋았을 것들과
매도하면서 실수했던 것들을 되돌아보는 것에 중점을 두어
회고와 반성 느낌의 매도 복기글을 작성했습니다
1. 환금성(RR의 중요성)
이번에 매도를 해나가는 과정에서 같은 단지에 제 물건보다 더 저렴한 물건들이 있었지만
RR이었던 제 물건이 조금 더 가격이 나가더라도 먼저 매도 되는 것을 알 수 있었습니다.
투자자라면 가격과 투자금을 먼저 보게 되고 저 또한 그런 선택들을 많이 해왔는데
실거주자는 그 안에서 직접 거주하고 생활하는 거주 만족도 또한 많이 고려되기 때문에
가격이 저렴한 비선호동 보다는 조금 더 가격을 주더라도 RR을 우선적으로 고려하고
선택하는 것을 볼 수 있었습니다.
물론, 한 차례 가격 상승으로 투자금 많이 들어 투자자는 거의 유입되지 않았고
공급 부족으로 전세가 없어 대부분의 시장 참여자가 실거주자들이기에
가격이 좀 더 높더라도 RR의 물건들이 먼저 빠질 수밖에 없는 상황도 만들어졌다고 생각되기도 합니다.
하지만, 매도는 결국 내 물건이 선택받아야하고 특히 수요층이 얇은 지방에서
매도를 원활하게 하기 위해서는 투자자와 실거주자 모두에게 매력적인 물건이 되어야 하기에
그것이 폭넓은 수요를 가져오는 RR의 물건이라고 생각됩니다.
선호도가 떨어지는 물건을 싸게 사서 싸게 팔 수도 있는 선택지도 있지만
투자금이 더 들어가더라도(단, 너무 비싸지 않는 선에서!) 선호하는 것을 선택해
보다 원활하게 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아타는 방향이
자산을 불려 나가는데 유리하다고 느끼게 되었습니다.
2. 매도 금액과 투자 단지 설정
수익이 났거나, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
팔릴 수 있는 가격에 빨리 매도 하고 더 좋은 자산으로 갈아타야 한다! 라는 것을
강의에서, 튜터님들께 계속 배워 왔지만 욕심이 났습니다.
내 물건이 실거래 되는 물건보다 동, 층 괜찮고 상태도 좋은데
실거래되는 가격대로 다 받고 싶다!
이거 하려고 얼마나 쏟아 냈는데!
내 노력의 보상과 가격 욕심이 자꾸만 스멀스멀 올라왔습니다.
욕심만 가득하고 매도 가능한 금액의 범위를 구체적으로 정해 놓지 않으니
현장에서 얼마만큼을 협상 범위로 가져가야 하는지
어느 단지에서부터 내려오며 협상을 해나가야 하는지
무엇 하나 명확하지 않아 현장에서 말을 얼버무리게 되고
적극적인 협상을 하지 못해, 안그래도 투자, 실거주 문의로 바쁜 사장님들께
어필이 되지 않아 물건을 찾는데 어려움이 많이 발생했습니다.
물건은 계속 보고 있지만 큰 진전이 없던 중
진담튜터님과 투자코칭을 진행하면서
튜터님의 사례를 들으며 수익이 난 자산에서 더 욕심을 내지 않고
더 큰 자산으로 바꿨을 때의 편익이 훨씬 크다는 것을 알게되었습니다.
다시 정신을 바짝 차리고 매도 금액을 명확히 했을 때
정확한 투자금으로 타겟할 수 있는 단지가 더 명확해지고,
무지성 네고가 아닌 합리적인 이유로 네고를 요청하며
내가 할 수 있는 것 중 좋은 것, 내 상황에 맞는 물건을 찾아갈 수 있었고
매도와 투자를 동시에 이행할 수 있었다고 생각됩니다.
감정적인 태도와 과도한 욕심은 매도와 다음 투자로 나아가는데
더 큰 장애물이 된다는 사실을 크게 배웠습니다.
3. 양도세 비과세 요건
1호기를 24년 7월 잔금, 2호기를 25년 6월 잔금하면서(둘 다 지방 물건)
1호기 매도 시 양도세 비과세 요건을 충족하지 못해 비과세를 받을 수 없었습니다
갈아타기까지 동시에 진행하고 있어서
한 푼 한 푼이 아쉬운 상황에서 발생한 비용이라
더욱 아쉬웠습니다(나름 크다면 큰 비용이기에 사실 좀 뼈아쁘긴 했습니다..ㅎ)
2호기를 투자했던, 그때를 다시 생각해보면
1년 1채 투자에 너무 매몰되어 있어 1호기 잔금 시기를 생각하지 않고
2호기의 잔금 시기를 짧게 가져갔던 게 패착이었습니다
(잔금을 빨리하는 조건으로 좀 더 네고가 됐지만 좀 더 이야기 해볼 껄.. 하는 아쉬움이 컸습니다)
지속적으로 지켜보던 단지였기에 가치 대비 저렴하단 확신이 있었고
여전히 가치 대비 정말 싼 가격에 샀다는 사실엔 변함 없지만
충분히 생각했다면 발생하지 않았을 비용을 지불했기에
여전히 아쉬움은 남는 것 같습니다
물론 이 비과세를 받는 것이 매수 의사 결정에 큰 부분을 차지 해선 안되겠지만
비과세를 받을 수 있다면 챙겨가는 것도 좋겠단 생각이 들었습니다
4. 소통
거주하고 계신 세입자와 사장님과의 소통이 매우 중요했습니다
세입자분께는 매도를 말씀드렸을 때 만기가 남았기에
일방적으로 제 일정에 맞추기보다는 매끄러운 매도를 위해
일정 부분 금액이 발생하더라도 서로 기분이 상하지 않게
이사 날짜를 조율하는 것이 중요했습니다.
그리고, 신생아를 키우고 계셨기에 방문 가능 시간을 조율한 후
사장님께 가능한 시간대를 말씀드려 방문 시 잡음이 나오지 않도록 했습니다.
(집을 보여주지 않는 것이 가장 큰 리스크로 이런 부분을 방지하고자 했습니다)
사장님께는 방문/전화 시 적극적인 사장님 몇분에게만
매도 호가에서 절충 가능한 금액을 말씀드렸고,
날짜를 정해 주기적으로 전화를 드렸습니다.
금요일엔 주말 간에 몇팀이 보는지, 평일 간 매수 문의가 있었는지 여쭤보고
월요일엔 주말에 보고 가신 분이 어느 정도 원하는지, 망설인다면 어느 부분에서 망설였는지
적극적으로 이유를 찾으면서 1등 물건을 만드려는 노력을 했고 끝내 매도할 수 있었습니다
5. 무지함의 위험
잔금까지 잘 마무리 됐으면 좋았겠지만..
신혼부부인 매수자분께서 가전 배송 일정과 잔금 전 수리를 이유로
잔금 전 가전을 내부로 넣고 수리를 하고 싶다고 사장님을 통해 전달했고
점유의 문제가 발생할 수 있기에 거절을 했으나
제가 받은 대출이 문제가 되었습니다.
세입자분이 만기보다 일찍 퇴거하셨기에
전세자금대출을 받아 전세금을 내어드렸어야 했고
이 부분을 매수자분께 알리고 매도를 진행했어야 했는데
고지해야 한다는 것을 알지 못해 몰래 대출을 받은 상황이 되어버렸습니다.
매수자분께서는 매도자가 매도 계약 후 대출을 받은 것을 알았음에도 넘어갔는데
우리를 사기꾼 취급하는 것이 기분이 나쁘다며 불쾌감을 표시하였습니다.
매도 계약 후 전세 반환 대출 받을 예정이라는 것을 알리지 않은 명확한 제 실책이었고,
이미 매도 계약 후 매수 계약을 진행했기 때문에 거래를 진행시키는 게 가장 중요했습니다.
매도자분, 사장님과 연락하며 배송된 가전을 문 앞까지 두는 것으로 조율하고
중도금을 일부 받고 수리를 진행하되 그 이후에 생기는 하자에 대해선
매수자가 책임진다는 내용을 추가로 협의하여 일을 정리할 수 있었습니다.
6. 마치며
이렇게 부족하고 허점이 많은 사람도 지방 소액투자로 종잣돈을 늘릴 수 있고
그 것을 기반으로 수도권 갈아타기를 할 수 있다는 것을 꼭 말씀드리고 싶었습니다.
첫 투자할 때 나는 지방에 겨우하는데 서울/수도권에 투자하는 동료들이 진짜 너무 부러웠고
‘이게 되나..?’ 싶었는데 신기하게도 됩니다 ㅎ 배운대로 하니까 되더랍니다!
사실 예전의 불같은 열정은 많이 사그라 들었지만
죽으나 사나 이 판에서 있어야겠단 마음으로 발 빼지 않고 계속 머물러만 있다면
기회를 찾고 나아갈 수 있는 것 같습니다
이게 지금 하고 있는 건가, 그만 둔건가 싶을 정도로
올해 유독 헤매고 방황한 시간들이 많았는데
‘발가락만이라도 걸치고 있자’ 하니까
또, 임장나가고 시세보고 퀄리티는 떨어져도 임보도 쓰고 하더라구요 ㅎ
완전히 벗어나지만 않으면 새로운 길이 생겨나고 또 그렇게 해나가는 건가 싶습니다
딴 길로 많이 셌지만..
여전히 가야할 길도, 배워야 할 것도 많지만 누군가에겐 꼭 도움이 되었으면 좋겠습니다
워낙 게으른 탓에 매도, 갈아타기하고 후기 써야지… 하면서 세 달이란 시간이 흘렀지만..
곧 갈아타기 후기도 꼭 써보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다! 행복하세요!
