2주차 내집마련 보고서

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 :  가능 예산(~9억)으로 매수가 가능한 지역을 위주로 선정했다. 그 중에서 가장 금액이 높은 순으로 정리해보면 성북구, 관악구, 은평구 순이었지만, 강남 접근성을 고려해서 경기남부지역도 포함을 시켜봤다. 물론 하남이 가격적으로는 동안구보다 더 높았지만 지하철로 강남을 가기에는 동안구가 더 접근성이 좋다고 느껴 동안구를 선정했다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 단지명

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 성북구 길음동
• 연식: 1999년식
• 세대수: 860세대
• 평형 : 21평형 (복도식/방2화1)

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 12KM
   - 강남역까지 소요시간: 54분
   - 시청역까지 소요시간: 34분 (버스 1회 환승)
   - 여의도역까지 소요시간: 50분 (지하철 1회 환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 역삼역까지 59분, 양재역까지 57
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점2, 이마트2
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 길음중 88%
   - 학원가 유무 : 길음동 43개
    

3) 가격

• 평형 정보: 21평형
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 8억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.08) 7.55억

4)가치평가 및 결론
 - 교통: 내 직장(양재)까지 59분, 배우자 직장(역삼)까지 57분이다. 둘 다 버스를 한 번 갈아타야 해서 출퇴근이 조금 불편할 것 같다.
- 학군: 길음중(88%)과 고명중(83%)가 둘다 걸어서 가기에는 쉽지 않은 거리에 있다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점과 대형마트가 두 개씩 있어 생활하기 좋아보인다.
- 종합 및 느낀점: 출퇴근할 때 버스를 갈아타고 꽤 가야하는게 생각보다 쉽지 않을 것 같다. 다만 매물이 예산을 남길 수 있는 대신 올수리를 해야하는 문제가 있다. 실제로 갔을 때 언덕이 살짝 있었다. 주변이 전부 신축이고 바로 옆이 사업시행인가를 기다리고 있는 재개발구역으로 나중에는 신축으로 둘러쌓인 구축 아파트가 될 것 같다. 주변 신축을 따라 가격이 올라갈 수 있을 거라는 부동산 사장님의 말이 맞을지는 지켜봐야할 것 같다.

단지 2. 단지명 
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 한신,한진아파트
• 연식: 1998년식
• 세대수: 4509세대
• 평형 : 24평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 11km
   - 강남역까지 소요시간: 55분
   - 시청역까지 소요시간: 35분
   - 여의도역까지 소요시간: 1시간
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 역삼역까지 1시간, 양재역까지 1시간 4
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점2, 대형마트2
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 동구여중 89%, 삼선중 83%
   - 학원가 유무: 81개
    

3) 가격

• 평형 정보: 24평형
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9억 2천
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8억 7천 ~ 9억 4 

4) 가치평가 및 결론
  - 교통: 내 직장(양재)까지 1시간 4분, 배우자 직장(역삼)까지 1시간이다. 버스를 한 번에 타고 갈 수 있다는 장점이 있지만 그 시간이 좀 길긴하다.
- 학군: 동구여중(89%)과 삼선중(83%)이 가까이 있고 도보로 갈만한 거리에 있다. 성신여대역 근처로 학원가가 굉장히 많아보인다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점과 대형마트가 두 개씩 있어 생활하기 좋아보인다.
- 종합 및 느낀점: 출퇴근할 때 버스를 갈아타고 꽤 가야하는게 생각보다 쉽지 않을 것 같다. 세대수가 엄청 많은 대단지이고 최근까지도 거래가 활발하게 되고 있어 환금성은 좋은 것 같다. 다만 언덕이 심하다고 들어서 직접 임장을 가봐야할 것 같아. 다른 동에도 비슷한 가격대가 있지만 전세승계 조건이 대부분이다. 현재 매물은 가장 뒷동이라 앞동과의 언덕차이가 얼마나 나는지 확인해봐야할 것 같다.

3. 단지 비교표 작성

비교평가 결론 : 

두 단지는 강남까지의 거리는 비슷하나, 한신,한진은 역삼과 양재 둘다 버스 한 번에 갈 수 있고 경남아너스빌은 역삼까지는 한 번 갈아타야한다. 아니면 지하철을 타야하는데 전체적인 시간은 비슷하다.  근처 중학교의 학업성취도도 비슷하지만 학원가는 한신,한진이 더 많은 것 같다. 다만 성북구가 학군으로 유명한 지역인가 생각해보면 학군 차이로 1억 2천이나 차이나는지는 잘 모르겠다. 한신,한진이 언덕이 심하다고 들어서 한 번 가봐야지 실제로 버스터라 가기까지의 난이도를 비교해볼 수 있을 것 같다.

나의 생각과 느낀점 :  

 가성비 측면에서는 경남아너스빌이 더 좋아보이지만 대단지라는 점과 강남에 아주 살짝 더 가깝다는 점, 학원가가 더 많은게 1억 2천 만큼 이상의 가치인지 좀 더 고려해보면서 한신, 한진아파트 임장을 가봐야할 것 같다.