안녕하세요.
우리 모두 다의 행복을 위하여,
우다위입니다.
투자할 단지를 찾다 보면 이런 생각을 하게 됩니다.
"매매가격은 그대로인데, 전세가격만 올라서 투자금이 줄어드는 시점은 없을까?"
최근 임장지를 공부하면서 주변 이주수요에 관심을 갖게 되었습니다.
재건축이나 리모델링으로 많은 세대가 한꺼번에 이주하게 된다면, 주변 전세가격에도 영향을 미치지 않을까?
그리고 그 과정에서 매매가격보다 전세가격이 더 빠르게 오른다면, 적은 투자금으로 가치 있는 단지에 투자할 기회가 생길 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
그런 사례가 실제로 있었는지 궁금해 과거 과천의 재건축 이주수요를 공부해 보았습니다.
1. 2015년~2017년 과천에서는 무슨 일이 있었을까요?
2015~2017년 과천에서는 여러 재건축 단지가 비슷한 시기에 이주를 진행했습니다.
- 주공 7-2단지 : 400세대
- 주공 1단지 : 1,062세대
- 주공 7-1단지 : 722세대
- 주공 6단지 : 1,262세대
- 주공 2단지 : 1,620세대
무려 5,066세대가 재건축에 따른 이주 대상이었습니다.
재건축으로 기존 주택이 철거되면서 거주하던 주민들은 임시로 거주할 집을 구해야 했습니다.
이들 중 일부는 과천에 남기를 원했고, 다른 일부는 인근 평촌이나 의왕 등으로 이동했습니다.
그런데 과천에 남아 있는 전세 물건은 한정되어 있었습니다.
전세를 구하려는 사람은 늘어나는데 공급은 부족한 상황!
당연히 전세가격에도 변화가 생기기 시작했습니다.
2017년 1월 보도에 따르면 과천의 아파트 가구당 평균 전세가격은 2015년 말 약 4.2억원에서 2016년 말 약 6.12억원으로 상승했습니다.
1년 사이 약 1.92억원, 45.8% 상승한 것입니다.
물론 당시 청약을 위한 거주수요 등 다른 요인도 있었습니다. 하지만 여러 재건축 단지의 동시 이주가 전세시장에 큰 영향을 주었다는 점은 확인할 수 있었습니다.
2. 그래서 투자금은 얼마나 줄었을까요?
저는 이주수요가 발생한 지역의 매매가격과 전세가격을 함께 살펴보았습니다.
특히 궁금했던 것은 매매가격의 상승률보다 실제 필요한 투자금이 얼마나 달라졌는가였습니다.
2015년 4월과 2017년 1월, 과천, 의왕, 평촌의 시세를 비교해 보았습니다.
과천 래미안 슈르의 경우 15년 1.8억의 투자금이 17년 4500만원으로 투자금이 무려 1.35억이 줄어들게 됩니다.
래미안슈르를 4500만원에 살 수 있었다니 엄청난 기회였던 것 같습니다.
의왕 인덕원의 경우에도 투자금이 줄어들어, 동아에코빌의 경우 1억에서 2700만원으로 무려 7300만원이 줄어들게 됩니다.
평촌의 경우에도 평남 평북 모두 전세가 상승하여 투자금 6천만원대로 투자할 수 있었습니다.
같은 단지라도 언제 투자하느냐에 따라 필요한 종잣돈이 크게 달라질 수 있다는 것!
이 부분이 가장 인상 깊었습니다.
3. 모든 단지에 똑같은 기회가 있었을까요?
그렇지는 않았습니다.
이번 조사에서 과천의 상급지인 서초구 방배우성은 매매가가 달아나면서 오히려 투자금이 1.9억원에서 3.4억원으로 늘어났습니다.
이주수요가 발생한다고 해서 주변 모든 지역의 투자금이 줄어드는 것은 아니었습니다.
또한 과천의 전세가격 상승을 오직 이주수요 하나만으로 설명할 수도 없습니다.
당시의 시장 상승세, 지역 선호도, 전세 공급량, 단지별 상품성 등이 함께 작용했을 것입니다.
단순히 재건축 단지가 많다는 사실만으로 투자기회를 판단해서는 안 된다고 생각했습니다.
이주수요가 어디로 이동할지, 어떤 단지가 그 수요를 받을지, 매매가격과 전세가격의 차이는 어떻게 변하고 있는지를 함께 봐야 할 것 같습니다.
4. 앞으로 이런 투자기회를 어떻게 찾을 수 있을까요?
서울 수도권에서는 이주수요가 여전히 남아있는 곳이 있습니다.
규제지역이긴 하지만
목동 신시가지 1단지~14단지 2.6만세대
잠실주공5단지 4천세대
대치은마 4400세대
노량진 남은 구역 이주예정,
영통 리모델링 3400세대 등등
여전히 리모델링과 재건축 이슈로 이주수요가 남아있는데요,
규제지역이지만 비규제지역에도 영향이 있을 수 있는 지역이 있어서
투자기회를 잘 살펴보시면 좋을 것 같습니다.
재건축 이주수요처럼 전세가 변화가 투자의 본질은 아닙니다.
먼저 가치+저환수원리에 부합하는 투자처를 찾고,
전세가에 예측 가능한 변화가 있다면, 그 일정을 미리 살펴보는 것이 투자기회를 준비하는 방법이 될 수도 있겠습니다.
전세가격이 상승해 투자금이 줄어드는 순간에도,
반드시!
가치와 가격을 판단하는 원칙은 놓치지 않아야겠습니다.
좋은 투자기회는 단순히 투자금이 적은 순간이 아니라,
가치 있는 자산을 감당할 수 있는 투자금으로 매수할 수 있는 것!
잊지 않으셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
