안녕하세요.
언제어디서든 여러분과 함께
반짝이고픈 럭셔리초이 입니다.
매달 임장보고서를 작성하면서
마지막에 마주하게 되는 관문이 있습니다.
바로 앞마당을 포함한
이번 달 투자 후보단지 TOP3를 선정하는 것!
열심히 지역을 분석하고,
단지를 비교하고, 시세까지 정리했는데
막상 마지막 결론에 도달하면 고민이 시작됩니다.
"그래서 어떤 단지를 1등으로 뽑아야 하지?"
"저평가는 알겠는데, 환금성과 수익성은 어떻게 판단해야 할까?"
"저환수원리는 작성했는데, 이게 정말 투자할 수 있다는 근거가 되는 걸까?"
이번 월부학교 10월 반모임에서
험블튜터님께 가·저·환·수·원·리를
어떤 기준으로 판단하고 작성해야 하는지
에 대해서 배울 수 있었는데요.
배운 내용을 잊지 않고 제 것으로 만들기 위해,
그리고 저처럼 임보 마지막 결론에서
고민하고 계실 동료분들께
조금이나마 도움이 되고자 정리해 봅니다.
1. 저환수원리 이전에, 먼저 '가치'를 판단하자!
가장 먼저 기억해야 할 것은
가격과 가치는 다르다는 점입니다.
우리는 흔히 가격이 저렴하면
좋은 투자 기회라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 저렴한 가격이
곧 저평가를 의미하는 것은 아닙니다.
투자할 단지를 고를 때는 먼저
그 단지가 가치가 있는지 살펴봐야 합니다.
- 위치 : 사람들이 선호하는 입지인가?
- 직장 : 주변에 사람들이 좋아하는 일자리가 있는가?
- 교통 : 주요 업무지구로 이동하기 편리한가?
- 학군 : 좋은 교육환경으로 학군 수요가 있는가?
- 환경 : 생활 편의시설과 주거환경은 좋은가?
결국 중요한 것은
'가격이 싼 단지'를 찾는 것이 아니라,
‘가치 있는 단지를 좋은 가격에 사는 것’입니다.
따라서 TOP3 후보를 선정할 때도
단순히 매매가가 싸거나 투자금이 적게 드는
단지부터 고르는 것이 아니라,
가치가 있는 단지를 먼저 추려보는 과정이 필요합니다.
2. 저평가 : 많이 올랐다고 고평가, 덜 올랐다고 저평가가 아니다!
저평가를 판단할 때
흔히 빠지기 쉬운 생각이 있습니다.
"이 단지는 가격이 많이 올랐으니 고평가 아닐까?"
"저 단지는 아직 덜 올랐으니 저평가겠지?"
하지만 가격이 얼마나 올랐는지만으로
저평가를 판단할 수는 없습니다.
여기서 필요한 것이 절대적 저평가와
상대적 저평가를 함께 보는 것입니다.
① 절대적 저평가
현재 가격이 해당 단지의 과거 가격 수준과 시장 상황 등을 고려했을 때 매력적인지 살펴봅니다. 전고점 대비 하락률을 살펴보는 것이 대표적인 지표입니다. 예를 들어 지역의 대장단지 조차도 전고점 대비 -20~30% 하락한 가격이라면 그 지역은 절대적 저평가 시장이라고 판단할 수 있겠죠.
② 상대적 저평가
비슷한 가치의 다른 단지들과 비교했을 때 가격이 저렴한지 판단합니다. 가격을 기준으로 가치가 더 좋은 단지를 고를 수도 있고, 가치를 기준으로 가격이 더 싼 단지를 고를 수도 있습니다. 특히 앞마당이 늘어날수록 상대적 저평가를 판단하는 것이 중요해집니다. 이번 달 임장지에서 가장 저렴해 보이는 단지가 있더라도, 기존 앞마당의 더 가치 있는 단지가 비슷한 가격에 있다면 선택이 달라질 수 있으니까요.
💡 기억할 것!
- 가격이 많이 오른 단지 = 무조건 고평가 X
- 가격이 덜 오른 단지 = 무조건 저평가 X
- 가치와 가격을 함께 비교하여 저평가 여부 판단하기!
그리고 저평가를 확인했다면
여기서 한 걸음 더 나아가야 합니다.
"이 단지가 저평가인 것은 알겠는데,
지금 내 상황에서 비용과 편익을 고려했을 때에도
투자하는 것이 유리할까?"
결국 저평가 판단은 투자 의사결정의 시작이지,
끝이 아니라는 점을 기억해야겠습니다.
3. 환금성 : 살 때뿐 아니라 팔 때까지 생각하자!
환금성은 보유의 과정에서
원하는 시기에 자산을 매도하고
현금화하기 위해 꼭 필요한 기준입니다.
아무리 저렴하게 매수했더라도
나중에 팔기 어려운 물건이라면
좋은 투자라고 보기 어려우니까요.
🔖 기존에 강의에서 배웠던 환금성의 기준
- 저층, 탑층 제외
- 300세대 미만 소규모 단지 유의
- 24~34평 등 수요가 두터운 평형 중심으로 검토
다만, 위 내용은 참고할 수 있는
가장 기본이 되는 기준이고,
실제로는 개별 단지의 특성과 지역 수요도
함께 살펴봐야 더 뾰족해질 수 있습니다.
예를 들어, 강남에 위치한 100세대 신축 단지와
경남 밀양(10만 규모)에 있는 800세대 구축 단지 중에
환금성이 더 좋은 단지는 무엇일까요?
평촌 초역세권에 위치한 10평대 단지와
수도권 외곽, 비역세권 후순위 생활권에 위치한
30평대 단지 중에서 어떤 단지가 더 환금성이 좋을까요?
환금성의 기준을
단순한 수치로 퉁치기보다는
한걸음 더 깊게 들어가서 생각하고 판단해야
소중한 나의 돈을 필요한 시기에
현금화할 수 있습니다.
특히 가격이 오르는 시장에서는
환금성이 덜 좋은 단지도 거래가
되는 모습을 볼 수 있습니다.
하지만, 그렇다고 해서
무조건 괜찮다고 판단해서는 안 됩니다.
"내가 매수한 뒤 보유하는 동안에도,
그리고 매도하려는 시점에 하락장이 오더라도
이 물건을 찾는 사람이 있을까?"
라는 질문을 한 번 더 해보는 것이
환금성을 판단하는 진짜 기준입니다.
4. 수익성 : 어떤 단지가 더 많이 오를까? 그보다 중요한 질문!
투자 후보단지를 비교할 때
이런 고민을 많이 합니다.
"A단지와 B단지 중 어떤 단지가 더 많이 오를까?"
물론 투자에서는 수익이 중요합니다.
하지만 아무리 실력이 좋은 투자자라고 해도
미래에 어느 단지가 얼마나 오를지
정확하게 예측할 수는 없습니다.
그래서 투자에서 가장 중요한 원칙,
“내가 가진 돈으로 살 수 있는
가장 가치 있는 것을 산다" 라는 문장을
다시 떠올려보아야 합니다.
우리가 수익성을 체크하는 이유는
더 높은 수익률을 얻게 될 단지를
고르기 위해서가 아니라,
장기적으로 연수익률 20% 이상을
(알파 투자의 평균 수익률 기준)
기대할 수 있는 투자후보가 맞는지를 판단하기 위함입니다.
때문에 충분한 기대 수익을 얻을 수 있는 단지라면,
그 안에서 더 많이 오를 단지가 아니라,
더 가치가 좋은 단지를 매수하려 노력하는 것이
투자의 원칙에 더 부합하는 행동입니다.
5. 원금보전 : 전세가율 숫자만 믿지 말자!
원금보전에서 중요한 것은 전세가율입니다.
강의에서는 투자 검토 시 참고할 전세가율 기준으로
강남 45% / 강남 1시간 이내 수도권 55%,
지방에서는 70% 수준이라고 배웠습니다.
하지만 시장 상황에 따라 기준 전세가율이
달라지기도 하고, 이 숫자만 충족한다고
원금이 무조건 보전되는 것도 아닙니다.
가치있는 자산의 경우, 전세가격은 장기적으로
인플레이션에 따라 우상향하지만,
그 안에서 시장의 공급상황과 금리 등
다른 변수에 따라서 단기적인 등락을 거듭하기에
이런 질문도 함께 던져보아야 합니다.
- 현재 전세가격이 적정한 수준인가?
- 최근 전세가격이 단기간에 급격하게 상승하지 않았는가?
- 전세 수요와 공급은 어떤 상황인가?
- 향후 전세가격이 하락할 가능성은 없는가?
- 역전세가 발생한다면 감당할 수 있는가?
또한, 상승장이라 가격이 많이 올랐으니
하락장이 오면 원금보전이 어려울 수 있겠다?
같은 뇌피셜도 주의해야 합니다.
만약 전저점 대비 상승률을 기준으로
판단을 하고 싶다고 하면
왜 이런 기준으로 보는지에 대한
이유를 설명할 수 있어야 합니다.
예를 들어 지난 상승장에서 1~5급지의
대부분 단지들이 전저점 대비해서
평균적으로 2~3배 정도 올랐고,
하락장에서 평균 20~30%정도 하락했으니
원금보전이 가능한 기준을
전저점 대비 180%로 보겠다~ 라는 식으로 말이죠.
(예시입니다 ㅎㅎ)
6. 리스크 관리 : 리스크가 없는 투자는 없다!
마지막으로 리스크 관리입니다.
투자할 때 우리는 가능하면 리스크가 없는
상황에서 투자를 하고 싶어 합니다.
하지만 투자에 있어서
리스크가 전혀 없는 상황은 없습니다.
때로는 시장 상황이 빠르게 변화할 때,
"이 가격에 나온 물건을 놓치면 안 되는데!"
하는 조급함에 리스크를 제대로 판단하지 않고
긍정회로를 돌리며 매수를 결정하기도 합니다.
때문에 리스크판단에서 중요한 것은
존재한다는 사실을 인정하고,
내가 대응할 수 있는지 확인하는 과정입니다.
- 물건 자체의 하자는 없는지
- 임차인 및 계약 조건에 문제는 없는지
- 잔금 일정은 감당할 수 있는지
- 역전세가 발생했을 때 대응 자금은 있는지
- 예상하지 못한 상황에도 버틸 수 있는지
등등 내가 감당할 수 없는 리스크는 없는지
꼼꼼하게 체크하는 것이 꼭 필요합니다.
나아가, 얕은 생각으로
‘리스크가 있네~’에서 끝나는 것이 아니라,
예상되는 상황에서 나는 어디까지 대응할 수 있는지
꼼꼼하게 정리해보아야 합니다.
만약 갈아타기를 준비하는 과정에서
매도를 성공적으로 해내더라도
매수 계약서를 쓰기 전에
신문기사에서 보았던 대출한도 축소
(기존 6억 → 4억)가 현실화된다면?
이런 리스크를 예상했을 때
‘그래서 투자를 못해~’ 가 아니라,
4억으로 바뀌었을 때 내가 살 수 있는 단지는
어떻게 바뀌는지를 확인해보고
의사결정을 할 수 있는 사람이 되어야 합니다.
✅ 마무리하며 : 저환수원리는 '작성'이 아니라 '선택'을 위한 도구!
결국 저환수원리는
강의에서 배운 기준에 맞는지를 확인하는
단순한 체크리스트가 아니라,
여러 투자 후보 중 무엇을 선택할지
판단하기 위한 기준이어야 합니다.
저환수원리를 잘 작성하는 것과
저환수원리를 적용하여
좋은 투자 결정을 내리는 것은 다릅니다.
- 강의에서 배웠던 입지평가 기준(직장/교통/학군/환경)을 토대로 가치가 있는 단지를 잘 선별했는지
- 저평가와 함께 나의 상황, 비용/편익도 함께 고려하여 판단했는지
- 환금성은 보유/매도의 관점까지 고려하여 더 디테일하게 생각해보았는지
- 수익성에 연연해 가치가 더 좋은 단지를 놓치고 있는 것은 아닌지
- 원금보전을 판단하는 기준과 근거가 명확하게 있는지, 단순한 수치가 아니라 시장상황을 종합하여 판단했는지
- 리스크에 대한 대응방법을 구체적으로 생각해보았는지
이런 질문에 스스로 답할 수 있어야
진짜, 지금 당장 투자할 수 있는
후보단지 TOP3를 선정한 것입니다.
앞으로 임장보고서의 마지막 결론은
단순히 이번 달 공부를 마무리하는
과제 제출을 위한 페이지가 아니라,
실제 투자할 수 있는 단지를 선택하고
투자자로서 판단하는 힘을 기르는 과정
이 되기를 응원합니다!!
결국 우리가 임장을 다니고,
앞마당을 늘리고, 임보를 쓰는 이유도
더 나은 투자 결정을 내리기 위해서니까요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다! 😊
