안녕하세요 반나이입니다.
일요일 저녁 11시 책상을 깨끗이 치우고
아이패드를 켠 후에 펜을 들었습니다.
“그 동안 내가 했던 투자들을 돌아봐야겠다”
하나씩 돌이켜보니 여러 추억들이 떠오르더라고요
세입자한테 집 한번만 보여달라고 지방까지 4시간 버스타고 찾아간 기억
물건 하나보고 오겠다고 회사에 꾀병을 부려서 난처해졌던 기억
물건털다가 유리공 생일을 깜빡해서 엄청난 고난이 왔던 기억 등등..
피식 웃음이 나기도 하고
참 고생도 많이했네 라는 생각도 들었습니다.
그리고 제가 투자했던 물건들의 결과를 돌아봤습니다.
어떤 투자는 시장이 침체되어 있음에도 적지않은 수익을 보았습니다.
이 지역은 아직도 참 싸다고 생각하지만
저는 수익을 충분히 내고 이제 나올 준비를 하고 있습니다.
반면에 어떤 투자물건은 오히려 가격이 내렸습니다.
입주도 없고, 싸게 샀다고 생각했는데
그럼에도 돈을 벌지 못하였습니다.
가장 고생해서 한 투자인데 결과가 좋지 않으니 씁쓸함이 밀려옵니다.
'어떤 차이가 있는걸까?'
처음에는 잘 못 산줄 알았습니다.
하지만 잘 못 산 물건은 하나도 없었습니다.
생각해보니 하나의 차이가 있었습니다.
저렴하다 앞에 있는것은 가치입니다
투자를 할 때 가장 중요한 것은 투자기준입니다.
오르고 내릴지를 예측하는 것이 아니라
내가 매수하고자 하는 물건이 투자기준에 부합하는가? 아닌가?를 보고
우리는 투자를 결정하는것을 배웠습니다.
[투자기준]
- 가치
- 저평가
- 환금성
- 수익률
- 원금보존
- 리스크
가치: 가치 있는 것부터 보고, 싸다고 덜 좋은 걸 보지 말 것.
가저환수원리 맨 앞에 “가” 로 시작하는 이유는 가치가 정말 중요하기 때문입니다.
(순서대로 중요한건 아닙니다 ^^)
가치가 있는 자산을 매수할수록 저평가도, 환금성도, 수익률도, 원금보존도, 리스크도 충족될 가능성이 높습니다.
저평가: 같은 가격이면 좋은 가치의 물건을 한다
하지만 무리하지 않는 선에서 매수할 수 있음에도 더 싸고 덜좋은걸 하는게 아니라 덜 싸더라도 좋은걸 하시는 것을 추천드립니다.
환금성: 돈으로 바꿀 수 있는 난이도가 적은가?
부동산은 주식과 다르게 바로 매도하기 어려우니, 시장이 안좋을때 돈으로 바꾸기가 매우 어려울 수 있습니다.
환금성을 챙기기 위해서는 단지내에서 좋은 물건을 매수하는게 좋지만,
궁극적으로는 "좋은 가치의 단지" 를 매수하는게 환금성입니다.
사람들이 좋아하고 반드시 필요하다면 시장이 좋지 않아도 적정한 가격에 매도할 수 있기 때문입니다.
수익률: 1년에 20% 기준
워렌부핏같은 투자의 대가도 평균수익률이 20% 안팍입니다.
하지만 좋은 가치의 자산을 매수하면 20% 이상의 수익률 또한 노려볼 수 있습니다.
원금보존: 잃지않는 투자
20% 벌고 10% 잃고를 반복하는것보다 꾸준하게 10%를 버는 투자가 훨씬 더 많은 수익을 가져옵니다. 따라서 잃지않는 투자는 무엇보다 중요합니다.
시장에 등락이 있음에도 안정적인 우상향을 할 수 있는 투자는 부동산에서는 전세가가 꾸준하게 오르는 투자입니다.
좋은 부동산은 살고자 하는 수요가 늘 넘치기 때문에 꾸준하게 전세가가 상승합니다.
리스크: 감당가능한 투자가 필요한 이유
금리가 갑자기 오른다면? 주변의 공급으로 갑자기 전세가가 하락해서 돈을 돌려주어야 한다면? 예상못한 위협에 대응하지 못하면 잃을 가능성이 높습니다.
하지만 가치좋은 자산을 매수한다면 역전세로 돈을 내주어야할 상황에서도
넘치는 수요로 상대적인 위협이 적을 수 있고
최악의 상황으로 자산을 매도해야 할 시기에 원활하게 매도를 할 수 있습니다.
즉, 투자에서 모든것 앞에 있는 하나는
“내가 살 수 있는 자산 중 가장 좋은 자산을 매수하는 것” 입니다.
아쉬운 결과의 투자를 돌아보았습니다.
아쉬운 결과를 낳은 저의 첫 투자는 가치가 없지는 않지만
제가 살 수 있는 자산 중 가장 좋은 자산을 사지는 못하였습니다.
더 좋은 자산을 매수할 수 있는 돈이 있었지만
싸다는 이유로, 투자금을 극도로 좁히고 싶은 마음에
투자금 2천만원만 들여서 매수했습니다.
반면 수익이 좋았던 투자는 살 수 있는 자산 중 가장 좋은 자산의
범위에 있는 투자였습니다.
가치에 따라 투자의 난이도와 수익이 달라지는 것을 돌아보며
“가치”를 얼마나 진중하게 바라보았나를 돌아봅니다.
하지만 그렇다고 첫번째 투자가 잘못된 투자라고 생각하지는 않았습니다.
왜냐하면 투자기준은 명확하게 지켰기 때문입니다.
기준을 지킨 투자에 시간을 더하면 반드시 수익을 얻습니다.
제가 만약 2천만원만 있었다면
그럼에도 첫번째 투자를 했을 것 같습니다.
왜냐하면 가치가 없지 않은 단지에
투자기준: 가저환수원리를 모두 충족하기 때문입니다.
다만, 투자기준 가저환수원리에 “시간”은 없습니다.
언제 가격이 가치를 따라올지는 아무도 알 수 없기 때문입니다.
지방이라서 늦게오고, 수도권이라서 빨리오고가 아니었습니다.
강남은 무조건 상승하고, 수도권 외곽은 무조건 하락하고가 아니었습니다.
중요한 것은, 투자기준을 지키고 걸맞는 시간을 들이며 기다리는 것이었습니다.
저의 첫번째 투자에서 비록 수익은 없었지만,
시간이 흐르면 언젠가 가치에 부합하는 가격이 될거라고 생각합니다.
지금 시장에서 이렇게 하셨으면 좋겠습니다
집을 매수하시는 매수자
지금 집을 매수하시는 분들은 감당가능한 자산의 범위를 확인하고
“내가 감당가능한 범위에서 살 수 있는 가장 좋은 자산”을 매수하셨으면 좋겠습니다.
가장 좋은 자산을 보는 눈이 부족하다면
강의나 책을 레버리지하는 것 또한 방법입니다.
가치에 따라 투자의 난이도와 안정성이 달라짐을 이해하고
"감당가능한 금액 안에서 더 좋은 단지를 매수하는 방향이 맞는가?"를 돌아보시면 좋겠습니다.
집을 매수하셨고 단기간 투자 계획이 없으신 보유자
분명 투자기준에 맞추어서 괜찮은 집을 샀다고 생각하지만
생각보다 금액이 빠르게 안오를 수 도 있습니다.
오히려 반대로 사자마자 가격이 내릴 수 도 있습니다.
하지만 중요한 것은 "투자기준" 에 부합해서 샀다면 수익은
“시간"의 문제라는 것입니다.
더 좋은 자산으로 갈아탈 환경이 되지 않는다면
내가 매수했을때의 판단 근거를 돌아보면서
나의 자산에 확신을 가지고 기다리시면 좋겠습니다.
집을 보유하고있지만 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 보유자
지금처럼 더 좋은 급지의 아파트들이 눌렸을 시기에
갈아탈 수 있다는 것은 매우 좋은 기회입니다.
- 지금 시장에서 내가 가진 단지는 얼마를 받아주는지
- 자산을 매도하고 충분히 갈아탈만큼 좋은 자산이 맞는지
- 내가 너무 욕심을 부리고 더 좋은 자산으로 갈아탈 기회를 놓치고있는건 아닌지
3가지를 염두하시며 더 좋은 자산을 취득하시는데 성공하시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
