안녕하세요^^
인생이라는 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕입니다😁
지난 지방투자 실전반에서
등어 튜터님과 함께한 튜터링데이!
임장보고서를 발표하며
지역의 선호도를 확인하는 여러 방법을 배웠는데요.
그중 초보 투자자도 쉽게 활용할 수 있는 방법이 바로
청약경쟁률과 당첨가점을 확인하는 것이었습니다.
“분양시장은 가장 먼저 반응하는 시장입니다.
지방에서 당첨가점이 50점 이상인 단지는 유의 깊게 볼 필요가 있습니다!”< 🐟 등어 튜터님 >
그렇다면 청약 결과는 어디서 확인하고,
어떻게 지역의 선호도와 연결할 수 있을까요?
1. 청약 결과에서 무엇을 봐야 할까?
청약 결과를 볼 때는 경쟁률만 보면 안 됩니다.
✅ 언제 분양했는지
✅ 어떤 평형인지
✅ 분양가는 얼마였는지
✅ 몇 세대를 모집했는지
✅ 경쟁률과 당첨가점은 얼마였는지
를 함께 확인해야 합니다.
같은 시기에 비슷한 분양가로 공급된 단지끼리 비교해야
사람들이 어떤 입지와 상품을 더 선호했는지 알 수 있기 때문입니다.
2. 호갱노노에서 청약 결과 찾기
처음 보는 분도 따라 할 수 있도록
호갱노노 화면을 기준으로 설명해 보겠습니다.
① 첫 화면에서 ‘분양’을 누릅니다
호갱노노를 실행하면 아파트 가격이 표시된 지도가 나옵니다.
화면 왼쪽 메뉴에서
이야기·재건축·경매 옆에 있는 ‘분양’을 눌러주세요.
광고나 앱 설치창이 나온다면 X를 눌러 닫으면 됩니다.
② 상단에서 ‘분양결과’를 누릅니다
분양 화면 상단에는
민간분양·LH 공공분양·분양결과가 있습니다.
이미 청약이 끝난 단지의 결과를 확인할 것이므로
세 번째 ‘분양결과’를 선택합니다.
목록이 많다면 지역 버튼을 눌러
조사 중인 임장 지역으로 범위를 좁힙니다.
③ 주택형별 결과를 확인합니다
하나의 단지가 여러 번 보이더라도 오류가 아닙니다.
같은 단지를
59㎡·74㎡·84A㎡·84B㎡처럼
주택형별로 나누어 보여주는 것입니다.
각 카드에서 다음 내용을 확인합니다.
- 단지명과 주택형
- 전용면적과 분양가
- 분양 시기
- 1순위 경쟁률
- 당첨가점
3. 경쟁률과 당첨가점은 어떻게 볼까?
경쟁률이 10 : 1이라면
한 자리를 두고 10명이 신청했다는 뜻입니다.
반대로 0.5 : 1이라면
모집 인원보다 신청자가 적어 미달되었을 가능성이 있습니다.
청약가점 84점은 어떻게 만들어질까요?
청약가점은 쉽게 말하면
무주택으로 지낸 기간, 부양하는 가족,
청약통장을 유지한 기간을 점수로 바꾼 것입니다.
민영주택 일반공급의 가점제에서는
다음 세 항목의 점수를 합산합니다.
- 무주택기간: 최대 32점
- 부양가족 수: 최대 35점
- 청약통장 가입기간: 최대 17점
- 합계: 최대 84점
다만 모든 청약을 84점 만점으로 뽑는 것은 아닙니다.
공공분양과 특별공급은 선정 기준이 다르고,
민영주택 일반공급에도 가점제가
아닌 추첨제 물량이 있을 수 있습니다.
따라서 이번 글에서는
민영주택 일반공급의 가점제 점수를 기준으로 설명하겠습니다.
① 무주택기간｜최대 32점
무주택기간은 무주택 상태를
오랫동안 유지할수록 점수가 높아지는 항목입니다.
- 1년 미만: 2점
- 1년 이상부터 1년이 늘어날 때마다 2점씩 증가
- 15년 이상: 최대 32점
예를 들어 인정되는 무주택기간이 8년 이상 9년 미만이라면
무주택기간 점수는 18점입니다.
무주택기간은 단순히
집을 소유하지 않았던 전체 기간을 의미하지는 않습니다.
일반적으로 만 30세가 된 날부터 계산하며,
만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다.
과거에 주택을 소유했다가 처분했다면
무주택기간의 시작점이 달라질 수 있습니다.
따라서 실제 청약에서는 기억만으로 계산하지 말고
청약홈의 가점계산기와 모집공고문을 통해
인정되는 기간을 정확히 확인해야 합니다.
② 부양가족 수｜최대 35점
부양가족 점수는 본인을 제외하고
인정되는 부양가족이 많을수록 높아집니다.
- 부양가족 0명: 5점
- 1명이 늘어날 때마다 5점씩 증가
- 부양가족 6명 이상: 최대 35점
예를 들어 인정되는 부양가족이 3명이라면
부양가족 점수는 20점입니다.
여기서 가장 주의할 점은
같은 주민등록등본에 있다고 해서
모두 부양가족으로 인정되는 것은 아니라는 점입니다.
배우자와 자녀, 부모님 등 가족관계에 따라
거주기간, 혼인 여부, 나이, 주택 소유 여부와 같은
세부 조건을 충족해야 합니다.
또한 청약 신청자 본인은
부양가족 수에 포함하지 않습니다.
부양가족은 세 항목 가운데 최대 배점이 가장 높아
가점 차이를 크게 만드는 항목입니다.
따라서 당첨가점이 높은 단지는
가족 구성과 무주택기간 등 청약 조건을 오래 준비한 수요까지
적극적으로 청약했다는 하나의 힌트가 될 수 있습니다.
③ 청약통장 가입기간｜최대 17점
청약통장은 인정되는 가입기간이 길수록
점수가 높아집니다.
- 가입기간 6개월 미만: 1점
- 6개월 이상 1년 미만: 2점
- 1년 이상부터 1년이 늘어날 때마다 1점씩 증가
- 15년 이상: 최대 17점
예를 들어 청약통장 가입기간이
10년 이상 11년 미만이라면 12점입니다.
최근에는 배우자의 청약통장 가입기간 일부가
점수에 반영될 수 있는 제도도 있지만,
본인과 배우자의 가입기간 점수를 합하더라도
이 항목의 총점은 17점을 넘을 수 없습니다.
정확한 인정기간과 배우자 통장 합산 여부는
해당 단지의 입주자모집공고문과 청약홈에서 확인해야 합니다.
이렇게 만들어져서 가점제로 일부 청약공모를 진행한 단지에는
호갱노노 카드 오른쪽에 ‘당첨가점’이 표시됩니다.
이때 가점만 따로 보지 말고
같은 카드의 경쟁률과 함께 기록합니다.
84A㎡ / 경쟁률 53.24 : 1 / 당첨가점 62점
84B㎡ / 경쟁률 13.81 : 1 / 당첨가점 50점
이렇게 비교하면 같은 단지 안에서도
어떤 평형과 구조를 사람들이 더 선호했는지 알 수 있습니다.
다만 호갱노노에 표시된 단일 ‘당첨가점’을
무조건 최고점이라고 단정해서는 안 됩니다.
최고·최저·평균 가점이 필요하다면
청약홈의 당첨가점 자료까지 함께 확인해야 합니다.
4. 청약 결과를 지역 선호도로 연결하는 방법
이제 경쟁률이 높은 단지와 낮은 단지의
입지가치를 같은 기준으로 비교해 봅니다.
- 학군이나 학원가가 좋은가?
- 중심 상권과 가까운가?
- 지역의 주요 직장과 가까운가?
- 교통이 편리한가?
- 신축·대단지·브랜드인가?
- 공원이나 쾌적한 환경을 갖췄는가?
- 분양가가 주변 시세보다 합리적이었는가?
예를 들어 같은 시기에 분양한 두 단지 중
학군지에 있는 단지의 경쟁률과 당첨가점이 더 높았다면,
“이 지역 사람들은 신축이라는 이유만이 아니라
학군을 갖춘 신축에 더 많은 돈을 지불한다.”
라고 해석할 수 있습니다.
반대로 입지가 평범한데 경쟁률이 높았다면
분양가가 저렴했거나 공급이 적었던 것은 아닌지도 확인해야 합니다.
마무리하며…
청약 결과가 곧 단지의 가치 전부를 의미하는 것은 아닙니다.
시장 분위기, 공급 물량, 분양가와 시기에 따라
경쟁률은 달라질 수 있기 때문입니다.
하지만 청약경쟁률과 당첨가점은
그 당시 사람들이 실제로 어디에 청약통장과
돈을 사용했는지 보여주는 결과입니다.
앞으로 임장보고서를 작성할 때는
단순히 “이 단지가 좋아 보인다”에서 끝내지 않고,
“사람들이 실제로 더 선택한 단지는 어디였는가?”
“그 단지가 가진 공통적인 선호 요인은 무엇인가?”
를 청약 결과로 확인해 보겠습니다.
가치를 제대로 알아야
좋은 자산을 선택하고 끝까지 지킬 수 있다는 것을 기억하며!
오늘도 한 걸음 성장하겠습니다😁
귀한 인사이트 나눠 주신 🐟등어 튜터님께
다시 한번 감사드립니다 🙏🏻
