안녕하세요.
2035년에 파이어를 꿈꾸는
파이어고고입니다.
https://youtu.be/DTrh7Z9HWvE?si=wBlB6EOCvrGX6s0u
10.9일자 주간머니이슈에서는 서울 아파트 매매물량이 쌓이면서
매매호가가 최근 실거래 대비 떨어지고 있다는 내용이었는데요.
이부분을 과거 언제와 비슷햇는지 비교하며 정리해봤습니다.
1. 지금 무슨 일이 벌어지고 있나
서울 아파트 매물은 9월에 이어 10월에도 늘고 있습니다.
9월과 다른 점은 8·3 세제개편 이후
고가시장인 강남권에서 먼저 쌓이던 매물이
10월 들어 비강남권에서도 늘고 있다는 거예요.
- 8월 서울 아파트 거래량: 3,540건 (7월 5,841건 대비 약 39% 감소)
- 10월 5일 기준 서울 아파트 매물: 7만1,141건 (일주일 전보다 3.3% 증가)
서울 아파트값: 86주 연속 상승이지만, 상승폭은 5주 연속 둔화
실제로 2026년 8월 세제개편 이후
강남3구는 매물이 급격히 늘었고, 서울 외곽에서도 최근까지 계속 늘고 있습니다.
반대로 거래량은 강남권뿐 아니라 서울 외곽에서도 줄고 있어서, 서울 전체로 거래가 줄어든 모습입니다.
2. 거래량이 줄었다면, 수요도 줄어든 걸까?
거래량이 줄었다는 건 수요가 사라졌다는 뜻일까요?
영상에서는 현재 구조적인 문제인 공급이 아직 해결되지 않았기 때문에
수요가 사라진 것이 아니라 잠재수요로 돌아섰다고 얘기합니다.
지금 부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 건 임대차 시장인데,
전월세 물건이 나올 길이 여전히 막혀 있습니다.
공급은 아래 3가지 경우에 발생하는데 이부분은 지난 글에서 정리한 적이 있습니다.
- 신축 아파트 입주 → 입주 물량 부족
- 기존 아파트의 전월세 전환 → 세입자가 갱신을 선택하며 물건이 안 나옴
- 매수한 집을 임대로 내놓기 → 규제로 어려움
결국 이 구조가 그대로이니,
거래량이 준 건 수요가 사라져서가 아니라 사려던 사람들이 매수를 미루고
전월세에 머물며 대기하고 있기 때문이라는 설명이었어요.
집값이 오를 때는 따라 사다가, 주춤하니 다시 망설이면서 거래가 멈춘 거죠.
그렇다면 지금은 하락장일까요, 관망세일까요? 과거 비슷한 시기와 비교해봤습니다.
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3. 과거 어떤 시장과 비슷한가?
영상에서는 지금을 2018년 9·13 대책 이후(2018.11~2019.6)의 주춤기와 비슷하다고 봤습니다.
2018년 9·13 대책은 다주택자를 겨냥한
종부세 인상과 함께 강력한 대출 규제를 시행했는데요.
당시 기사를 보면 지금과 분위기가 많이 닮았습니다.
이 분위기를 단지별로 보면,
전체 그래프에서는 아주 짧은 기간으로 보이지만
실제로 2018년 9·13 이후 강남권에서도 약 6개월,
서울 외곽에서는 6개월~1년 정도 하락을 보였습니다.
4. 그래서 뭘 해야 할까?
지금은 다른 사람들처럼 관망할 때가 아니라,
오히려 최근 시세보다 싸게 살 수 있는 기회가 있는 시기인겁니다.
그래서 영상에서는 내 집 마련을 하려는 사람이라면 움직여야 한다고 했습니다.
따라서 저라면
호가와 최근 실거래 괴리를 확인하며
관심 단지의 매도호가가 실거래보다 내려왔는지를 꾸준히 볼거 같습니다.
한 줄 정리
구조적인 변화가 없는 상황에서 매물 증가와 거래량 감소를 수요 감소(하락장)로 단정하기는 이르다.
영상은 지금을 하락장이 아닌 관망세, 상승 직전의 주춤기로 보았다.
다만 반등 시점은 확정이 아니니, 관심단지 호가를 꾸준히 체크한다.
