전세기간 중 집주인의 근저당설정 문의드려요

안녕하세요 미음님 집주인의 대출 문제로 마음이 심란하실 것 같습니다. 부동갓님 말씀대로 정중히 거절하는 것을 저도 권해드리고 싶으나, 집주인이 근저당을 설정한다고 해서 무조건 전세대출이나 보증보험에 문제가 생기는 것은 아닙니다. 대출 약정 및 보증기관의 조건에 따라 달라질 수 있으므로, 집주인의 대출 실행 전에 은행과 보증기관에 직접 확인해 보시길 권합니다.

안녕하세요, 미음님~ 집주인의 갑작스러운 요구로 당황스러우셨겠어요 우선 미음님께서 전입신고+점유+확정일자로 대항력과 우선변제권을 모두 갖추신 상황이라면 집주인이 근저당을 잡고 돈을 빌리더라도 후순위근저당이 되어 미음님의 보증금반환채권이 우선이 됩니다. 보증 가입이 안되신 경우라면 경매가 열리게 되는 최악의 상황에서 낙찰가가 보증금보다 낮아 미음님께서도 보증금을 다 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있지만 전세보증에 가입해두셨으므로 그 부분은 염려 안하셔도 될거같습니다 다만 집주인 채무불이행시 근저당에 의해 경매가 열릴 수 있으며 그 경우 보증보험사에 즉시 해당 사항을 알리고 권리신고를 진행해야 하는 등 다소 번거로워질 수 있다는 점 알고 계시면 좋을 것 같습니다 더불어 근저당 말소가 안된 상태로 전세 증액 연장계약을 하게 되는 경우 증액분에 대하여는 근저당보다 후순위가 되는 점, 전세보증 및 대출 연장이 거절될 수 있는 점도 고려하셔서 판단하시는 것이 좋을 것 같습니다 잘 해결되시기를 바라겠습니다:)

안녕하세요 ~ 미음님 전세로 거주하면서 전입신고 완료, 확정일자 확보를 했고 근저당보다 우선변제권을 취득하셨다면 세입자 보증금이 우선입니다. 하지만 위에서 말씀하신대로, 추후 전세보증 및 대출 연장이 거절될 수도 있다는 점은 확인하셔야 할 것 같습니다.

1. 원칙: 세입자의 "동의"는 법적으로 필요하지 않습니다. 집주인이 본인 소유의 집에 근저당을 설정하는 것은 소유권자의 권한이므로 세입자 허락 없이도 가능합니다. 미음님이 선순위이시면 은행은 보증금만큼을 차감하고 대출 한도를 계산할 뿐입니다. 그럼에도 "세입자가 허락해 줘야 받을 수 있다"고 했다면 보통 다음 둘 중 하나입니다. (A) 임차인 현황 확인서 — 보증금이 얼마인지, 전입일·확정일자가 언제인지 세입자에게 직접 확인받는 절차입니다. 동의가 아니라 확인이므로 사실대로 작성하시면 손해가 없습니다. (B) 보증금을 차감하면 한도가 나오지 않는 경우 — 이때 '무상거주확인서', '보증금 축소 확인서', '대항력 포기 각서' 같은 서류를 받아 한도를 늘리려 합니다. 이를 "허락"이라고 표현하는 경우가 많은데, 절대 서명하시면 안 됩니다. 서명하는 순간 미음님의 보증금이 후순위로 밀리거나 보증보험 보상에 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 가장 먼저 집주인 또는 은행에 "제가 정확히 어떤 서류에 서명하면 되는지 양식을 먼저 보내 주세요" 라고 요청하시기 바랍니다. (A)라면 협조 여부를 고민하시면 되고, (B)라면 "그 서류는 작성해 드릴 수 없습니다"가 정답입니다. (B)라는 것은 집주인의 자금 사정이 생각보다 좋지 않다는 신호이기도 합니다. 2. 순위 자체는 밀리지 않습니다. 존자님 말씀처럼 올해 1월 전입신고+점유+확정일자를 갖추셨다면 이후 설정되는 근저당은 후순위이므로, 경매가 진행되더라도 미음님의 보증금이 먼저 배당됩니다. 또한 전세보증보험에 가입하셨으므로 낙찰가가 낮아 돌려받지 못하는 부분은 보증기관이 대신 지급합니다. 원금 손실 위험 자체는 낮습니다. 다만 전출하는 순간 대항력이 소멸하므로 계약이 종료될 때까지 절대 주소를 옮기시면 안 됩니다. 3. 그럼에도 발생할 수 있는 실제 리스크 번거로움: 집주인이 상환하지 못해 근저당권자가 경매를 신청하면, 보증기관 통보·권리신고·배당요구 등을 미음님이 직접 챙기셔야 합니다. 보증금은 결국 받으시겠지만 몇 달간 신경 쓸 일이 많아집니다. 갱신 시 문제: 내년 3월까지 상환하지 않은 채 2년 뒤 갱신 시점이 오면, (1) 보증보험 갱신 심사에서 '선순위 근저당+보증금'이 집값 대비 한도를 초과하여 가입이 거절될 수 있고, (2) 전세대출 연장도 거절될 수 있으며, (3) 증액 갱신 시 증액분은 근저당보다 후순위가 됩니다. 결국 보험 없이 거주하거나 이사를 가야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 구두 약속: "내년 3월에 갚겠다"는 말은 강제력이 없습니다. 서울 전세 폭등 때문에 자금이 필요하다는 것은 다른 집 세입자에게 돌려줄 돈을 미음님 댁에서 끌어다 쓴다는 의미이므로, 상환 시점에 또 다른 변수가 생길 수 있습니다. 4. 그래도 협조하신다면 반드시 챙기실 사항 근저당 금액 확인: 설정할 채권최고액이 얼마인지 미리 확인하시고, 설정 후 등기부등본을 발급받아 금액과 날짜를 확인하십시오. 보증금+채권최고액이 현재 시세의 70~80%를 초과한다면 저라면 거절하겠습니다. 별도 합의서 작성: "임대인은 2027년 3월 ○일까지 ○○은행 근저당권을 말소한다 / 미이행 시 임차인은 계약을 해지하고 보증금의 즉시 반환을 청구할 수 있다 / 말소 비용은 임대인이 부담한다 / 임대인은 추가 담보 설정을 하지 않는다" 정도의 문구가 좋습니다. 공증까지 받으면 더 안전하지만 비용이 들므로 최소한 서면+날인(또는 서명)은 받으시고, 통화 녹음과 문자도 남겨 두시기 바랍니다. 보증기관·은행 통보: 전세대출 은행과 HUG/SGI에 "집주인이 후순위 근저당을 설정할 예정"이라고 전화로 알려 두십시오. 약관상 통지 의무가 있는 경우가 있고, 추후 "왜 알리지 않았느냐"는 말이 나오지 않도록 하기 위함입니다. 상환 여부 확인: 내년 3월에 "갚았다"는 말만 믿지 마시고 등기부등본을 발급받아 근저당 말소 여부를 직접 확인하십시오. 조금이나마, 도움이 되시길 바랍니다!

미음님 갑작스런 집주인 요청으로 마음이 어려우실 것 같아요 앞서 다른분들이 말씀주신 것처럼 현재 미음님 상황에선 대항력과 확정일자까지 다 갖추고 계서서 순위에서 밀리지는 않을 것 같습니다 현재 가입한 전세대출괴 보증보험 약관에 따라 추후 연장이 거절될수 있기 때문에 저라면 불필요한 위험을 감수하지는 않을 것 같습니다. 집주인 분께는 상황은 이해하지만 정중하게 거절하시는 것을 추천드립니다 모쪼록 잘 해결되시면 좋겠습니다

안녕하세요 미음님~ 집주인분의 요청을 받으셔서 많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 내년 3월에 갚겠다고 하더라도, 전세보증금을 돌려받는 데 문제가 생길까 걱정되실 것 같아요. 제 생각에는 집주인의 상환 약속만 믿고 근저당 설정에 동의하는 것은 신중하셨으면 합니다. 이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 뒤 새 근저당이 설정된다면, 원칙적으로 기존 임차인의 권리가 새 근저당보다 앞섭니다. 하지만 전세보증보험에 가입했다는 사실만으로 새 근저당 설정 이후에도 모든 보증 조건이 유지된다고 단정할 수는 없습니다. 집주인의 요청에 동의하기 전에 가입한 보증기관과 전세대출 은행에 해당 근저당 설정이 보증 및 대출 약정에 영향을 주는지 확인하는 것이 좋겠습니다. 확인이 끝나기 전에는 동의하지 않는 것을 추천드립니다~

미음님 놀라셨을 것 같아요ㅠㅠ 위에서 잘 말씀해주셔서 간단하게 정리해보면 1. 대항력 무력화: 집주인이 대출을 받으면 은행 선순위 근저당이 들어와 내 보증금이 뒷순위로 밀립니다. 2. ​보증보험/전세대출 거절: 집에 추가 근저당이 설정되면 전세보증보험이 해지되거나 만기 시 대출 연장이 거절될 수 있습니다. 3.​공증 소용없음: 개인 간 각서/공증은 은행 근저당보다 우선할 수 없어 보증금을 지켜주지 못합니다. 위의 3가지 리스크가 있다는 점을 말씀드립니당!