안녕하세요 피핑입니다.
몇 달전부터 제가 하고 있는 고민에 대한 생각을 나누어보려고 합니다.
저는 지금 규제지역에 1주택을 보유하고 있습니다.
생각지도 못하게 내년 초 1호기에서 전세 상승분이 1억 가까이 들어오게 되면서, 추가 투자의 기회가 열렸습니다.
이 돈으로 수도권 비규제지역이나 광역시에 다음 투자를 할 수 있게 된 것입니다.
그런데 막상 투자할 수 있는 상황이 되니 저를 망설이게 하는 것은 다름 아닌 세금이었습니다.
과거 정부는 다주택자 규제를 강화했고, 다주택자를 바라보는 사회적 시선 역시 부정적이었습니다.
부동산 투자를 통해 자산을 늘리고 싶은 마음과 정책 변화에 따라 세금 부담이 커질 수 있다는 걱정이 함께 들었습니다.
이번 8·3 세제개편안을 살펴보았습니다.
정책이 어떻게 바뀌는지, 앞으로 세금 부담은 어느 정도가 될지 고민하면서 결국 제게 남은 질문은 하나였습니다.
“도대체 어느 정도의 수익이 나야 세금을 감당하고도 의미 있는 투자가 되는 걸까?”
규제지역 비거주 1주택자인 제 상황에 맞추어
비규제지역에 추가주택 매수를 한다는 가정으로 보유세와 양도세가 어느 정도가 될지 계산해 보았습니다.
그 비규제지역이 추후 조정지역 지정 규제가 생긴다는 가정을 포함했습니다.
(8.3 세제개편안 기준/ 챗 지피티가 잘 답변해줍니다!)
- 보유세 계산
1)1주택과 2주택 추가 매수시 연간 보유세 부담 - 약 250만원 추가
2) 공시가격 상승 시 보유세 변화 - 거의 차이 없음 (nn만원)
3) 2027년 이후 연간 보유세 비교 - 차이는 있으나 부담 못할 정도는 아님
(27~29년 종합부동산세 공정시장 가액비율 70%에서 80%로 상향 조정시)
- 양도세 계산
1) 투자금 1억 - 보유 4년 후 시세차익 1억 일 때 - 세후 차익 5,766만원(보유 중 규제지역 지정시)
2) 투자금 1억 - 보유 4년 후 시세차익 5천 일 때 - 세후 차익 3,310만원(보유 중 규제지역 지정시)
3) 투자금 1억 - S&P 500 4년 간 연평균 수익율 10% 일 때 - 누적수익 4,641만원
2호기 매수 지역이 지금은 비조정지역 이지만 추후 조정지역 으로 지정될 경우 매도수익이,
1억을 넣어 5,000만원을 번다면 S&P500 지수투자보다 못한 수익으로 계산이 되는걸 보니
수익률 100%가 되어야 의미가 있다고 생각이 들었습니다. (1억 넣고 1억 벌기)
4년 만에 소액 투자하여 수익률 100% 를 달성한다면 정말 잘하는 투자라고 생각합니다.
물건을 고르는 실력이 필요한 영역이구요.
이런 제 고민을 이번 최종임보 결론에 넣어보았습니다.
제 결론에 튜터님의 피드백을 받으며 깨달았던 점에 대해 적어보려고 합니다.
“ 나는 알파투자자인가, 베타투자자인가?”
나는 알파투자자인가, 베타투자자인가에 대해 생각해 보았습니다.
그리고 내가 진정으로 원하는 것이 무엇인지도 돌아보았습니다.
제 목표는 단순히 집을 한 채 더 사는 것이 아닙니다. 투자금을 불리고, 그 자산을 바탕으로 더 좋은 자산으로 갈아타며 경제적 자유에 가까워지고 싶습니다.
그렇다면 4년 후 2호기 투자지역이 반드시 조정대상지역이 될까요?
아직 일어나지 않은 일을 부정적으로만 가정하며 투자 기회를 포기하는 것이 맞을까요?
앞으로도 조정지역이 아니라면 8,000만원 수준으로 상당한 시세차익이 가능합니다.
반대로 수익만 기대하며 세금과 정책 리스크를 가볍게 생각하는 것도 올바른 판단은 아닐 것입니다.
물론 세금과 정책을 고민하는 것은 의미 있는 일입니다.
다만 예측할 수 없는 미래에 부정적인 가능성만 생각하다 보면 정작 투자에서 얻을 수 있는 기회까지 놓칠 수 있습니다.
중요한 것은 위험을 피하는 데만 집중하는 것이 아니라, 여러 가능성을 살펴보고 그 안에서 내가 감당할 수 있는 위험과 기대할 수 있는 수익을 판단하는 것이라고 생각합니다.
결국 제가 임장을 하고 임보를 쓰는 이유도 여기에 있습니다.
단순히 투자할 집을 찾는 것을 넘어, 지역의 가치를 파악하고 시장을 이해하며 스스로 올바른 투자 의사결정을 내릴 수 있는 사람이 되기 위해서입니다.
“소액 투자에서 무엇을 바라봐야 할까?”
누구나 1억 이하의 소액으로 주식이나 부동산 투자를 고민할 수 있습니다.
그런데 기대수익률이 생각보다 높지 않다는 이유만으로 투자를 선택하지 않는다면, 그것이 과연 충분한 분석을 바탕으로 한 판단일까요?
물론 수익률이 낮은 투자를 무조건 해야 한다는 의미는 아니지만, 투자금의 규모와 위험, 자산을 불릴 수 있는 가능성, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 발판이 될 수 있는지까지 함께 살펴봐야 한다고 생각합니다.
이번 고민을 통해 긍정적인 생각을 가진 투자자는 어떤 관점으로 투자 기회를 바라봐야 하는지 생각하게 되었습니다.
긍정적이라는 것은 위험을 무시하거나 무조건 수익을 기대하는 것이 아닐 것입니다.
불확실한 상황에서도 부정적인 결과만을 먼저 떠올리기보다, 가능한 시나리오를 검토하고 그 안에서 기회를 찾아보는 태도라고 생각합니다.
세금이 두려워 투자를 피하지도 않고, 수익에 대한 기대만으로 무작정 투자하지도 않는 것.
충분히 분석하고 감당할 수 있는 범위 안에서 기회를 찾는 것.
그렇게 하나씩 판단하고 경험을 쌓아 가다 보면, 지금의 소액 투자도 더 큰 자산으로 나아가는 과정이 될 수 있을거라는 생각이 들었습니다.
앞으로도 임장과 임보를 통해 단순히 투자할 물건을 찾는 데 그치지 않고, 불확실성 속에서도 기회를 발견하고 스스로 판단할 수 있는 투자자로 성장할 수 있게 노력해 나가겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
