안녕하세요
하루하루 몰입하는 투자자
하몰이입니다.
최근 수도권 시장은 상급지와 하급지의 분위기가 다릅니다.
대출 한도가 줄어드는 15억 이상의 구간은 상대적으로 거래가 덜하고,
25억 이상 상급지는 갈아타기/신규매수 수요자들이 참여하기 어렵다보니
매수자들이 생각했을 때 급매가 아니라면 거래가 이뤄지기 어렵습니다.
강남에서 중간정도라고 생각하는 역삼푸르지오만 살펴봐도
30억 가까이 거래되던 1년전과 달리,
호가가 27억씩 호가가 나오던 3개월 전과 달리,
최근에는 26억대로도 물건이 나오고 있습니다.
물론 가격이 계속 빠질까?를 생각해보면 그건 아닙니다.
실제로 전화임장 해보면 급 매물건은 나오자마자 거래가 됩니다.
즉, 하락장이 시작되었다기보다 외부변수(대출/금리/세제개편)으로 인해
수요자와 공급자의 "가격”에 대한 생각이 다를 뿐입니다.
“급매”라고 생각하여 거래되는 그 시점이
수요자와 공급자간 생각이 비슷해지는 지점이겠죠.
# 지금도 선호도를 점검하기에 좋은 시기입니다
앞마당을 만드는 과정에서 매물임장을 했다면
단지별 선호도 , 단지 안에서의 선호동들이 정리되어 있을겁니다.
하지만, 모든 단지가 모든 시기에 내가 세운 선호도대로 계속 유지되란 법은 없습니다.
앞마당을 만든 이후에도 계속해서 지켜볼 필요가 있다는 의미입니다.
그것이 상승장이든 하락장이든.
같은 급매라면 어떤 단지가 먼저 거래되는지,
단지마다 어느정도 가격수준이면 거래가 이뤄지는지,
지금과 같이 상하급지 간 가격이 좁혀지는 시장에서
어떤 단지가 얼마에 / 누가 먼저 거래될지 트래킹하는 것
여기에서 실력이 쌓입니다.
# 구축들간 비교 (2급지 중간 / 3급지 선호)
금호두산 24평 복2화1 (1994/1267^) 강남접근성 26분 (3호선,2호선) → 호가 16.7억
사당우성2단지 23평 복2화1 (1993/1080^) 강남접근성 24분 (4호선,2호선) → 호가 17.5억
연식/세대수/구조가 동일하면서 이번 상승장 흐름이 비슷한 2개단지를 가져와 보았는데요,
지난 상승장에서는 사당우성2단지가 항상 높게 거래되었고
23년 하락장 당시에도 가격 감소의 폭이 상대적으로 작습니다 (2억 vs 2.5억)
다만, 이번 24~26년 기간동안 땅 자체가 좀 더 좋은 옥수/금호동의 금호두산이
큰 상승폭으로 상승해 비슷한 금액에 거래되고 있습니다.
즉, 시간이 흐르면서 사람들이 “더 상급지인 땅”에 대한
수요를 이번장에서 보여주었다고 생각합니다.
여기서 결론이 “역시 땅을 봐야하구나”로 이어진다면
단편적인 결론이다라는 생각이 들었습니다.
내가 경험한것은 상승장일 뿐이니까요.
수도권 외곽단지들이 전고점을 넘거나 터치하기 시작했고
그보다 더 외곽인 인천/안산 지역들까지
그리고 그 안에서 어디까지 흐름이 이어질지 모르지만,
상승장이 아직 끝나지않은 이 시점에서
위와 같이 비슷하다고 생각했던 단지들(금호두산,사당우성2단지)에 대한
나의 생각이 맞는지 분위기와 가격을 트래킹하며 확인할 필요가 있습니다.
전화임장과 매물임장을 통해
어떤 지역의 어떤 단지가 먼저 움직이는지,
상승장이 지속된다면 신고가를 찍으면서 더 치고 나가는 단지가 무엇일지
하락장으로 바뀐다면 하방을 단단히 지지해주는 단지가 무엇인지
지금부터가 진짜 시작입니다.
투자를 못할 때 / 아직은 먼 얘기라고 생각할 때,
언제 갈지도 모르는 나의 다음 단계를 생각하면서
선호도가 애매했거나
비슷하다고 결론지었던 단지들,
지금부터의 시장흐름을 유심히 살펴보며
뾰족한 인사이트를 남겨보면 어떨까요?
감사합니다♡
