안녕하세요, 존자입니다:)
아실 그래프, 많이 보시죠? 저도 많이 봅니다 ㅎㅎ
그런데 혹시 아실 그래프를 근거로 단지 가치를 판단하고 계시진 않으신가요?
단지 가치 판단 없이 그래프만 붙여서 비교평가를 하게 되면 오류에 빠질 가능성이 높습니다.
왜냐하면 선호도는 영원한 것이 아니기 때문입니다.
사람들의 선호가 변화함에 따라 이전 장에서 더 높은 가격을 보였던 단지가 이번 장에서는 덜 오를 수도 있습니다.
예전에는 선호도가 떨어지는 단지였어도 입지 개선으로 인해 이번 장에는 훨씬 좋아하는 단지가 되어 있을 수도 있습니다.
몇 가지 예시를 통해, 그래프에 의존하여 단지 선호도를 파악하면 안된다는 것을 보여드리겠습니다.
입지 개선이 된 경우
직장이 생기거나, 3대 업무지구 등 유의미한 업무지구와 연결되는 지하철이 생기는 경우 단지의 가치가 높아지고 예전에는 같은 선호도를 가졌던 단지보다 사람들의 선호도가 높아지게 됩니다.
아래 그래프를 한 번 보겠습니다.
90년대 구축 단지의 그래프를 17.2월까지 잘라놓은 거인데요,
여러분이 17년 2월에 그래프만 보고 투자하신다고 하면, 어디에 투자하실건가요?
저라면 B가 A보다 조금 더 가격이 높거나 비슷한 가격을 보여왔는데, 지금은 A가 더 비싸니 상대적으로 B가 저평가되어 있다고 생각하고 B에 투자할 것 같습니다.
그럼 지금의 가격은 어떨까요?
18년쯤부터 가격이 계속 벌어지더니 지금은 A가 12억원, B는 8억원으로 4억 차이가 납니다.
짐작하셨겠지만 수지 신분당선 역세권 단지 신정1단지주공과 죽전의 동성1차를 비교한 것입니다.
지금은 12억이나 하는 신정1단지주공이 신분당선이 개통(2016년)하기 전까지는 죽전의 동성1차와 가격이 같았는데 강남까지 30분 내로 바로 꽂히도록 교통 개선이 되자 가치가 높아지고 사람들의 선호도 변하게 된 것입니다.
이처럼 예전에는 가격이 비슷했어도 입지 개선이 있다면 선호도는 바뀌게 되므로 예전의 그래프만 보고 판단해서는 안됩니다.
2. 사람들이 중요하게 생각하는 요소가 바뀌는 경우
사람들이 집을 살 때 중요하게 생각하는 요소가 바뀌면 그에 따라 선호도도 바뀌고 가격에도 영향을 주게 됩니다.
이번에도 그래프를 하나 보겠습니다.
위 그래프에서 A는 산본 역세권 84, B는 평촌 비역세권 59입니다.
만약 여러분이 24.2월에 투자를 결정한다면, 어떤 것을 선택하실건가요?
제가 만약 24.2월에 이 그래프를 봤다면, 항상 더 높은 가격을 보여주었지만 지금은 B와 거의 비슷한 가격인 A를 선택했을 것 같습니다.
“사람들은 지역이 좀 떨어지더라도 더 큰평형 역세권 단지를 좋아하는구나!”라고 생각하면서요
물론 이 생각이 틀린건 아닙니다. 이전 장에서는 확실히 그랬으니까요,
그럼 이번 장에서도 그랬을까요?
놀랍게도 이번 장에서는 평촌 비역세권 59인 B가 조금 더 높은 가격을 보여주고 있습니다.
이전 장에서는 사람들이 급지가 좀 떨어지는 지역이더라도 더 넓은 평형에서 역세권을 누리며 살 수 있다면 그쪽으로 먼저 갔지만,
이번 장에서는 비역세권에 소형평형이더라도 사람들이 좋아하는 지역에 살고 싶어하는 수요가 더 크다고 볼 수 있을 것 같습니다.
이처럼 입지 개선이 생기거나 사람들이 집을 살 때 중요하게 생각하는 요소가 바뀌게 되면 선호도가 바뀌고 가격에 주는 영향도 바뀌게 됩니다.
그렇기 때문에 그래프만 보고 하는 비교평가는 위험할 수 있으며,
손품과 발품으로 실제 단지 가치를 제대로 파악하고 단지 가치에 근거해서 비교평가를 할 수 있어야 합니다.
상승장이 무르익은 만큼 우리 모두 더이상 전고점, 그래프에 의존하지 말고 단지 가치를 중심으로 판단하는 연습을 해나가면 좋겠습니다. ❤️
