안녕하세요 리치드리머입니다!
매도도 쉽지 않을 것 같았던 1호기를 매도하고 긴 기다림 끝에 찾아온 2호기 매수까지의 과정을 복기하고자 합니다.
25년 11월 매물코칭 : “리머님! 1호기 매도하고 더 좋은 걸로 갈아 끼워보면 어떨까요?”
작년 11월 지방 중소도시에서 2호기를 준비하는 과정에서 받았던 매물코칭에서 쎈스있게쓰자 튜터님께서 하신 말씀입니다. 챗수를 늘려 규모를 늘리는 것도 좋지만 무엇보다 내가 할 수 있는 가장 좋은 자산을 취득하는 것이 중요하다고 말씀해 주셨고 중소도시에 있는 1호기가 물론 아직 수익이 나지 않았고 2년이 채 되지 않았지만 1호기를 매도하고 가지고 있는 종잣돈을 합치면 광역시에 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 것 같다는 말씀에 가슴이 뛰기 시작했던 것 같습니다. 그때부터 1호기 매도와 더 좋은 자산으로 갈아타기라는 방향성이 잡혔던 것 같습니다.
26년 4월 투자코칭 : “리머님, 이제 진짜 1호기 매도하셔야 할 시기인 거 같습니다!”
1호기 매도 후 갈아탈 물건을 찾기 위해 앞마당을 늘리면서 작년 12월부터 올해 3월까지 자실과 실전반을 수강하며 광역시를 중심으로 앞마당을 넓히면서 갈아탈 물건 후보를 추려나갔고, 매도자 컨셉으로 1호기 주변 부동산에 전임을 돌리면서 시장분위기와 적정매도가를 정하고 있었습니다. 하지만 1호기 매수지역은 앞으로 공급이 부족하고 전세도 없는 상황이라 조금만 더 기다리면 수익을 거두고 팔 수 있지 않을까 하는 생각에 매도를 망설이고 있었습니다. 어떻게 방향을 잡아야 할지 고민이 되어 투자코칭을 신청하게 되었는데 김인턴 튜터님께서는 “규제와 공급 부족으로 수도권이 빠르게 전세물량이 소진되고 있고 투자기회를 주는 시계가 지난 상승장보다 빨라질 것 같습니다. 물론 지금은 1호기를 가지고 있어도 돈은 벌 수 있지만 매도하고 가지고 있는 종잣돈을 합하면 수도권 비규제지역에도 충분히 투자가 가능하고 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있으니 지금부터 적극적으로 집을 내놓아야 할 것 같아요!”라며 느슨했던 저를 일깨워주셨습니다! ‘더 이상 미루지 말고 이제 행동해야겠구나!’라는 생각에 정신이 번쩍 들었고 그때부터 본격적으로 매도플랜을 세웠던 것 같습니다.
26년 8월 월부학교 여름학기 중 : 600만원 손해보고 1호기 매도
실전반 MVP로 좋은 기회를 주신 덕분에 월부학교 여름학기를 수강할 수 있었습니다. 담당 튜터님이셨던 재이리 튜터님께서는 첫째달부터 강하게 푸시해 주시며 매도를 위한 적극적인 행동을 주문해 주셨고, 점유자 분께 집 매도 의사를 전달 한 뒤 응답이 반장님과 식센즈의 도움을 받아 1호기 앞마당 부동산 200여 곳에 집을 내놓았습니다. 하지만 학기 중반 이후까지도 1호기는 팔리지 않았고 이러다 학기 끝날때까지 갈아타기는 커녕 매도도 쉽지 않겠다는 생각이 들었습니다. 그러다 제가 1호기를 매수했던 부동산에서 전화가 울렸습니다. “리머님! 점유자(매수 이전 집주인이셨고 주인전세로 매수함)분께서 리머님이 급하신 사정을 아시고 다시 사실 의향이 있으시데요! 그때 매수했던 금액보다 600만원 정도 낮추면 매수하겠다고 하시네. 리머님이 내 놓으신 가격에는 보러오는 사람도 없고 사정이 급하시다니 생각해보고 연락줘요” 처음에 전화를 받았을때 너무 어이가 없었습니다. “왜 내가 굳이 손해를 보고 주인한테 다시 팔아야 하지?” 라는 생각이 머리 속을 지배했고 나름 힘들게 매수했던 1호기였는데 이렇게 손해를 보고 허무하게 팔아야 하는 건가? 라는 생각에 마음이 힘들었습니다. 튜터님께 이 상황을 말씀드렸더니 튜터님께서는 “리머님은 이 물건을 왜 매도하시는 거에요?”라고 물으셨고 저는 “더 좋은 자산으로 갈아타기 위해서요”라고 말씀드렸습니다. “맞아요 리머님은 더 좋은 자산으로 갈아타는 과정에 있는 거고 갈아타는 과정에 있어서 비용이 들더라도 갈아탐으로 인해서 얻을 수 있는 편익이 크다면 매도하실 수 있어야 해요! 물론 600만원 빠진 가격이 시세 대비 많이 싸긴 하지만 그 가격이 말이 안되는 가격은 아니거든요” 그렇습니다. 제가 한 1호기를 복기해보면 제가 가진 물건은 로얄동도 아니었고 저층이었기에 사람들이 가잔 먼저 찾는 동이나 층이 아니었고 매도를 위해 내 놓았던 가격도 그 단지내에서 로얄동 로얄층 가격과 비슷했습니다. 무엇을 먼저 선택할지는 너무 잘 알 수 있었기에 ‘매물단위의 환금성이 이래서 중요하구나!’를 느낄 수 있었습니다.
결국 제가 샀던 가격에서 600만원 빠진 가격에 점유자 분께 다시 매도할 수 있었는데 그 이유는 매도하고 남은 투자금과 가지고 있는 종잣돈을 합하면 수도권 비규제지역과 광역시에 모두 투자가 가능한 후보들이 있었기 때문이었습니다.
매도의 기준에 부합하였기에 할 수 있는 행동이었고 이를 통해서 앞으로 투자생활을 하면서도 편익과 비용을 고려하여 편익이 큰 쪽을 선택하는 행동을 계속해 나가야 겠다는 생각이 들었습니다.
“리머님, 정말 후회 안 하시겠어요?”
매도 후 학기 마지막 달이 되면서 2호기 매수를 위해 투자후보들을 리스트업하고 매물을 털며 후보를 추려 나갔습니다.
8월 임장 후 최종 2개의 매물을 뽑고 매물코칭을 넣기 위해 튜터님께 매물보고서를 제출했습니다.
최종으로 뽑은 매물들은 모두 수도권이 아닌 광역시의 매물들이었는데 A단지의 경우 지역 내에서 중간 신축이었지만 동과 층이 아쉬웠고 B단지의 경우 동과 층이 좋았으나 단지 선호도가 아쉬운 매물이었습니다.
재이리 튜터님께서는 “정말 수도권까지 다 본거 맞아요?” 수도권 가,나 지역의 단지들도 다 본거 맞아요? 정말 후회 안 하시겠어요?"라고 여쭈어 보셨을때 확신이 부족했던 저는 답을 하지 못했습니다. 내가 할 수 있는 가장 좋은 것을 해야 하는 투자 원칙을 따르지 않고 여름학기가 끝나기 전에 꼭 해야 된다는 조급함이 가치를 보는 눈을 가렸던 것 같았습니다. “리머님이 이 매물을 투자했을 때 정말 후회가 없을만큼 좀더 넓게 보시고나서 의사결정 하셨으면 좋겠어요!” 라는 재이리 튜터님의 말씀을 들었을 때 다시 정신을 차릴 수 있었던 것 같습니다.
“잡힐 듯 잡힐 듯 잡히지 않았던 2호기”
다시 수도권 가,나 지역을 보고 있었던 저는 몇 번의 기회가 찾아왔습니다. 그러나 생각했던 투자금 범위에 들어오지 않고 매도자가 갑자기 5천만원을 올려버리거나, 어떤 경우는 물건을 보러 가기도 전에 다른 투자자가 물건을 보지도 않고 가계약금을 넣어버리는 등 기회가 계속 제 손을 떠나 갔습니다. 좋은 상태와 조건의 물건이 나오면 매물코칭을 신청하기도 전에 날라가 버리는 경우가 많다보니 점점 몸과 마음은 지쳐갔고 이제 그만 하고 싶다는 생각에 매임과 전임을 소홀히 하게 되었습니다.
“리머님 오늘은 왜 매임 안 가셨어요?”, “리머님 투자에 제가 더 간절한 것 같아요ㅠ”
튜터님께 이런 소리까지 듣게 되다니…. 제가 너무 한심하게 느껴졌습니다.
뼈때리는 말씀을 듣고 저의 행동들을 다시 복기해 봤습니다.
퇴근 후 매일 물건을 보러 다니며 매물을 털었는데 결과는 나오지 않고 “나에게는 왜 기회가 오지 않을까?” 체념하며 방황했던 시간들 차라리 그때 매물예약을 하나라도 더 해보고 전임을 하나라도 더 했더라면 어땠을까 하는 아쉬움이 남았고 투자는 남이 해주는게 아니라 내가 주도적으로 CEO 라는 마인드로 찾는 것이라는 생각이 들었습니다.
“환경의 중요성을 일깨워준 지방투자실전반!”
그렇게 월부학교가 마무리되고 투자를 위해 좀더 몰입할 수 있는 환경으로 들어가는 게 좋을 것 같다는 재이리튜터님의 조언을 따라 신청한 지방투자 실전반을 운좋게 광클에 성공하여 수강하게 되었습니다.
거기서 만나뵙게 된 룰루랄라7 튜터님은 제가 딴 생각이나 힘들 겨를도 없을 만큼 저의 멱살을 잡아주셨고 사임을 빨리 작성한 후 투자후보물건 매임을 다닐 수 있도록 독려해 주셨습니다.
“리치님 오늘은 어디 보러가요?”, “매임 가시기 전이랑 갔다오면 꼭 연락주세요!”
튜터님은 제가 매물을 보고 투자를 할 수 밖에 없는 환경을 만들어 주셨습니다.
투자 물건을 놓쳐 힘들 때도 진심어린 공감과 위로를 해주시고 다음 투자 기회에서는 어떻게든 투자로 연결해 주시기 위해 매물코칭도 잡아주시려고 애써주시려는 튜터님의 행동에 감격했고 용기와 자신감이 생겨 더욱 2호기 물건 찾는데 몰입할 수 있었던 것 같습니다.
“극적으로 찾아온 2호기!”
그렇게 열심히 2호기 후보를 찾아다녔지만 시간이 지날 수록 수도권 가, 나지역의 물건들은 호가가 상승하는 분위기가 되었습니다. 튜터링데이 원온원때 룰루랄라 튜터님께서 “이번 주에도 수도권 지역에 물건을 못 찾으면 광역시로 가셔야 한다”는 말씀을 듣고 ‘아! 이제 수도권도 날아가는건가?’ 라는 생각이 들며 이번 주 안에 꼭 2호기를 찾아야 겠다는 생각이 들었습니다. 그렇게 전임과 매임을 돌리면서 수도권 가 지역에 C단지와 나 지역의 D단지 물건을 최종 투자 후보로 선정하고 매물코칭을 신청하기 위해 튜터님께 제출했고 “투자해도 후회없으시겠어요?라는 튜터님의 질문에 ”예"라고 자신있게 대답할 수 있을 정도로 후회없이 매물을 털고 매물코칭을 넣게 되었습니다.
C단지는 수도권 가 지역에서 외곽이고 생활권 선호도는 떨어지지만 역세권 단지이고 강남까지 50분 이내에 갈 수 있는 교통입지를 가진 장점이 있었고 D단지는 수도권 나 지역에서 생활권 선호도는 좋지만 생활권내 단지 선호도가 아쉽고 역세권은 아닌 단지이나 강남을 1시간 이내에 갈 수 있는 교통입지를 가진 단지였습니다.
이번 매물코칭은 지난 월부학교 여름학기때 담당 튜터님이셨던 재이리 튜터님! 다시 만나뵙게 되어 반가움과 함께 받게 된 코칭에서 뜻밖의 결과를 받아들이게 됩니다.
“리머님이 우선순위로 골라주신 C단지도 잘 뽑아주셨는데 거주 수요 측면에서 나 지역의 D단지가 오히려 더 낫다”는 말씀을 해 주셨고 C단지는 상승장에서는 상승할 수 있지만 하락할 때 내가 매수했던 시점으로 돌아갈 수도 있다는 말씀을 해 주셨습니다. ‘같은 수도권 내에서도 거주 수요에 따라 가치가 우상향하는 단지와 그렇지 않은 단지가 나뉠 수도 있구나’, ‘수도권이든 지방이든 선호도를 디테일하게 파악하는 것이 중요하구나’를 이번 코칭을 통해 깨달을 수 있었던 것 같습니다.
그렇게 코칭을 받은 다음날 이번에도 못 찾으면 다시는 안 온다는 마음가짐으로 반차 휴가를 내고 매물코칭때 코칭해 주신대로 투자 후보 물건들을 좀더 털었고 그렇게 운명처럼 2호기를 만나게 되었습니다.
2호기는 코칭때 제출했던 D 단지였지만 평형이 오히려 더 컸고 수리상태와 조건도 더 좋았습니다. 물건을 보고 ‘딱 이거다!’라는 확신이 섰던 저는 바로 아랫집으로 내려가 누수여부를 확인하고 부동산으로 다시 들어왔습니다. 가격도 주변의 같은 평형대 가격이 이미 올라버린 상황에서 선호도는 빠지지만 충분히 싸다는 생각이 들었습니다. 문제는 투자금이었는데 2천만원을 깎을 수만 있다면 그래도 충분히 매수할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
처음에는 어려울 것 같다고 하신 부사님께 “저 이거 진짜 할 거에요, 비슷한 동,층,향의 최근 실거래도 이 가격보다 2천만원이나 낮은데 이 정도 금액이면 되지 않을까요? 한번 잘 얘기해 주세요!”라고 말씀드렸고 부사님,저와 매도자의 힘겨운 줄다리기 끝에 1700만원 조정된 금액으로 가계약금을 넣을 수 있었습니다.
“과연 할 수 있을까?” 하는 생각으로 반신반의하며 시작한 1호기 매도와 2호기 갈아타기는 그렇게 극적으로 이루어 질 수 있었습니다.
CSS복기
C(CONTINUE)
- 편익과 비용을 고려했을 때 비용을 치르더라도 얻을 수 있는 편익이 더 크다면 손해를 보더라도 행동해야 함
- 투자 후보물건을 찾게 되면 거기서 그치지 않고 이게 과연 최선인지 더 위에 있는 단지들부터 다시 살펴본다!
S(STOP)
- 대안 없이 행동을 서두르는 것 => 대안이 많으면 조급하지 않다
- 세대수에 매몰되어 단지의 환금성을 보는 것 => 매물단위의 환금성을 봐야 함
- 지치고 힘들면 포기하거나 내려놓는 것 => 될 때까지 한다!
S(START)
- 퉁쳐서 보지 말고 거주수요의 관점에서 단지와 매물의 선호도와 투자 우선순위를 정한다!
- 어떤 상황이 와도 계속 환경 안에 머무르기!
이렇게 2호기 투자를 할 수 있기 까지 정말 많은 분들의 말씀과 조언이 있어 가능했던 것 같습니다. 감사한 분들을 이루 헤아릴 수 없지만,
먼저 매물코칭과 투자코칭에서 1호기 매도와 갈아타기의 방향성을 알려주신 쎈쓰있게쓰자 튜터님과 김인턴 튜터님
월부학교에서 뼈때리는 말씀과 응원으로 저에게 용기를 주시고 매물코칭에서도 2호기 투자에 많은 도움을 주신 재이리 튜터님
지방투자 실전반에서 투자에 몰입할 수 있게 멱살 잡아주시고 환경 만들어주신 룰루랄라7튜터님
1호기 매도를 위해 그 누구보다도 내 일처럼 도움주고 조언해주신 식센즈(답이 반장님, 찬부님, 지부님, 지평님, 한다님, 람지님, 짱빠님, 마제님)
그리고 2호기 투자 하느라 실전반 활동에 소홀했음에도 이해해주신 랄라즈(율장님, 고부님, 라오님, 자리님, 지팍님, 루즈님, 링님, 뉼님)
또한 여기에 언급되지 않았지만 저와 함께 투자활동을 함께 했던 동료분들과 튜터님의 도움이 없었다면 지금의 저도 없다는 생각이 듭니다! 정말 감사의 말씀을 드리고 싶고 저도 언젠가는 누군가에게 도움을 주는 사람이 될 수 있도록 더 노력하고 성장하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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