안녕하세요. 뜌니입니다. :)
오늘은 저의 첫 투자 과정을 복기해 보려고 합니다.
첫 투자를 준비하면서 가장 중요하게 생각했던 것은 가치 있는 물건을 좋은 가격에 매수하는 것이었습니다.
하지만 실제 투자를 진행해 보니 좋은 물건을 찾는 것뿐만 아니라, 계약부터 잔금까지 발생할 수 있는 여러 상황을 예상하고 대응하는 것 역시 투자자의 중요한 역량이라는 것을 느꼈습니다.
특히 이번 투자에서는 기존 세입자의 대출 문제로 예상하지 못한 변수가 발생했고, 새로운 세입자를 구하고 잔금 일정을 조율하는 과정에서 많은 것을 배울 수 있었습니다.
그 과정에서 제가 잘했던 점과 부족했던 점을 복기하고, 다음 투자에서는 같은 실수를 반복하지 않기 위해 기록해 보려
고 합니다.
1. 투자 물건을 선택했던 이유
당시 저는 서울과 수도권의 비슷한 급지에 있는 두 물건을 마지막까지 고민했습니다.
두 물건의 가치는 비슷하다고 판단했지만, 한 물건은 역세권이라는 장점이 있었고 상대적으로 투자금이 적게 들어간다는 점에서 더 매력적으로 느껴졌습니다. 저는 비슷한 가치라면 투자금이 적게 들어가는 물건을 선택하는 것이 유리하다고 생각했고, 해당 물건을 1등 투자 후보로 선정했습니다.
하지만 매물코칭을 통해 튜터님의 의견을 들었을 때는 다른 관점에서 생각해 볼 수 있었습니다.
두 물건의 가치는 비슷하지만, 향후 공급에 따른 전세시장 리스크를 고려하면 상대적으로 공급 부담이 적은 물건이 더 나은 선택이라는 의견이었습니다.
돌아보면 저는 당시 저환수원리를 배웠음에도 실제 투자 물건을 선택할 때는 그 기준을 세세하게 적용하지 못했습니다.
가치가 비슷하다는 판단 아래 투자금이 적게 들어가는 물건에 마음이 기울었고, 공급과 전세 리스크에 대해서는 충분히 비교하지 않았습니다.
결국 배운 원칙에 따라 선택하기보다, 제 감으로 물건을 선택하려 했다는 점이 가장 아쉬웠습니다.
다음 투자에서는 반드시 저환수원리 기준에 따라 물건을 비교하고, 제가 선택한 이유를 명확하게 정리한 후 매물코칭을 받아야겠다고 생각했습니다. 또한 이번에는 앞마당 관리가 제대로 되어 있지 않아 제가 가진 앞마당 안에서 충분히 비교하고 최선의 선택을 했는지에 대한 아쉬움도 남았습니다. 앞으로는 기존 앞마당도 꾸준히 관리하면서 투자할 수 있는 물건들을 미리 비교해 두고, 실제 투자 기회가 왔을 때 조금 더 확신을 가지고 선택할 수 있도록 앞마당 관리를 철저하게 해야겠다 생각이 들었습니다.!
2. 예상하지 못한 변수, 기존 세입자의 대출 문제…….
처음에는 기존 세입자의 계약을 승계하는 조건으로 투자를 진행할 예정이었습니다.
당시 서울은 향후 공급이 부족할 것으로 예상되었고, 전세가격 역시 앞으로 상승할 가능성이 있다고 생각했습니다.
특히 기존 세입자가 계약갱신청구권을 사용한 물건이었기 때문에 향후 전세 만기 시점에 전세가격이 상승한다면 투자금을 일부 회수할 수 있다는 기대도 있었습니다.
하지만 계약을 진행하는 과정에서 기존 세입자가 소득 문제로 추가 전세대출을 받을 수 없다는 사실을 알게 되었습니다.
결국 새로운 세입자를 구해야 하는 상황으로 조건이 변경되었습니다. (세낀 물건 산다고…조금 더 비싸게 샀는데 ㅠ)
처음 계획했던 것과 상황이 달라지니 당황스럽기도 하고 걱정도 되었지만, 우선 새로운 세입자를 구해야 했기 때문에 전세 물건을 내놓고 상황을 확인하기 시작했습니다.
그 과정에서 기존 세입자가 정해진 날짜에 퇴거해야 하는 상황이라는 것을 알게 되었는데요. 답답한 마음에 직접 부동산을 찾아가 기존 세입자와 이야기를 나누었고, 다행히 새로운 세입자가 구해질 때까지는 거주할 수 있다는 의사를 확인할 수 있었습니다. 직접 움직였기 때문에 알 수 있었던 부분이라 잘한 행동이었다고 생각하지만, 한편으로는 사전에 연락도 없이 무작정 부동산을 찾아간 것이 사장님 입장에서는 불편하게 느껴지셨을 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
이번 투자를 복기하면서 기존 세입자의 전세계약 갱신이 문제없이 이루어질 수 있는지 미리 확인하지 못했던 점이 가장 아쉬웠습니다.
또한 예상하지 못한 문제가 생겼을 때 직접 움직여 해결하는 것도 중요하지만, 그 과정에서 제 입장만 생각하기보다 상대방의 상황도 고려하면서 소통했더라면 더 좋았겠다는 생각이 들었습니다.
앞으로는 계약 전에 확인해야 할 부분들을 꼼꼼하게 챙기고, 문제가 생겼을 때도 조급한 마음보다는 상대방과 충분히 소통하며 해결해 나가야겠습니다.
3. 잔금을 먼저 치를 것인가? 리스크를 계산하지 못했던 나
새로운 세입자를 구하는 과정에서 부동산 사장님께서 소유권을 먼저 가져오는 방법을 제안하셨습니다.
하지만 저는 새로운 세입자를 구하지 못했을 때 발생할 상황이 두려워 기존 계획대로 전세를 맞춘 후 잔금을 치르는 방법을 선택했는데요. 지금 돌아보면 당시 저는 리스크를 정확하게 계산하지 않았습니다.
전세가 맞춰지지 않았을 때 필요한 자금이 얼마인지, 주택담보대출은 가능한지, 대출을 이용한다면 이자는 얼마나 발생하는지조차 확인하지 않았습니다.
단순히 위험할 것 같다는 생각에 소유권을 먼저 가져오는 방법을 선택지에서 제외했던 것입니다.
만약 다시 그 상황으로 돌아간다면 두 가지 시나리오를 비교해 볼 것 같습니다.
첫 번째는 소유권을 먼저 가져온 후 새로운 세입자를 구하는 방법입니다. 투자를 빠르게 마무리할 수 있다는 장점이 있지만, 전세가 맞춰지지 않을 경우 추가 자금이나 대출이 필요할 수 있습니다.
두 번째는 새로운 세입자를 맞춘 후 소유권을 가져오는 방법입니다. 자금 부담과 전세대출 관련 리스크를 줄일 수 있지만, 잔금 일정이 늦어지고 거래 기간이 길어질 수 있습니다.
당시 저는 두 번째 방법을 선택했고, 지금도 보수적으로 접근한 것 자체가 잘못되었다고 생각하지는 않습니다.
다만 리스크를 충분히 파악한 후 선택한 것이 아니라, 막연한 두려움 때문에 선택의 폭을 스스로 좁혔다는 점이 아쉬웠습니다. 다음 투자에서는 최악의 상황까지 숫자로 계산하고, 그 리스크를 제가 감당할 수 있는지 판단한 후 선택해야겠습니다.
4. 새로운 세입자를 구했지만, 놓쳤던 기본적인 확인 사항
다행히 새로운 세입자를 빠르게 구하게 되었습니다.기존 세입자와 매도자, 새로운 세입자 모두 이사 일정에 동의했고, 마지막으로 저의 동의만 남아 있었습니다. 저 역시 계약을 진행하는 것에 동의했습니다.
하지만 가계약금을 보낸 후 새로운 세입자가 반려동물을 돌봐준다는 이야기를 듣게 되었습니다. 처음에는 부동산 사장님께서 왜 이런 기본적인 사항을 확인하지 않으셨는지 화가 났습니다.
하지만 다시 생각해 보면 저 역시 직접 확인하지 않았습니다.ㅠㅠ
신혼부부라는 이유로 반려동물을 키우지 않을 것이라고 막연하게 생각했고, 부동산 사장님께서 알아서 확인해 주실 것이라고 믿었습니다.
결국 제가 중요하게 생각하는 조건임에도 직접 확인하지 않았던 것입니다.
이번 경험을 통해 계약에서 당연한 것은 없으며, 내가 중요하게 생각하는 조건이라면 반드시 직접 확인해야 한다는 것을 배웠습니다.
5. 전세계약 특약, 준비보다 중요한 것은 전달하는 시점
새로운 세입자의 반려동물 문제를 알게 된 후, 저는 전세계약서에 필요한 특약을 정리하기 시작했습니다.
월부 카페에 질문을 올리고 다른 투자자들의 경험을 참고하면서 제가 원하는 계약 조건을 정리했습니다. 이 부분은 잘했다고 생각합니다.
하지만 계약 당일 특약사항을 전달하고 수정하는 과정에서 부동산 사장님과 의견 차이가 발생했습니다.
사장님께서는 제가 지나치게 깐깐하고 예민하게 생각한다고 받아들이셨고, 저 역시 중요한 계약 조건이 제대로 반영되지 않는다고 느끼면서 서로 감정이 상했습니다.
지금 돌아보면 제가 원하는 특약을 미리 준비한 것은 잘했지만, 전달하는 시점이 늦었던 것 같습니다.
계약 하루 전이라도 특약사항을 명확하게 전달하고 조율을 마쳤다면 계약 당일 불필요한 감정 소모를 줄일 수 있었을 것입니다.
중요한 것은 내가 원하는 조건을 지키는 것뿐 아니라, 그 조건을 상대방과 원활하게 조율하는 과정이라는 것을 배웠습니다.
6. 전세잔금 당일, 또 한 번 놓쳤던 일정 관리
새로운 세입자가 입주하는 날에는 기존 세입자가 이사한 후 집 상태를 확인하고, 매도자와 향후 잔금 일정에 대해 논의할 계획이었습니다.하지만 제가 부동산에 도착했을 때는 이미 전세잔금이 모두 끝난 상태였습니다.
저는 기존 세입자가 이사한 후 잔금이 진행될 것이라고 예상했지만, 정확한 시간을 확인하지 않았습니다.
부동산 사장님께서 별도로 연락해 주실 것이라고 생각했던 부분도 있었습니다. 이번 거래를 진행하면서 부동산 사장님은 시간이나 일정 관리가 세세한 편은 아니라고 느꼈습니다. 그런데 저는 그런 점을 알고 있었음에도 중요한 일정을 직접 확인하지 않았습니다.
결국 부동산 사장님이 알려주지 않았다는 사실보다, 제가 먼저 확인하지 않았다는 점을 복기해야 한다고 생각했습니다.
내 투자에서 중요한 일정은 누군가 알려주기를 기다리는 것이 아니라, 내가 직접 확인하고 관리해야 한다는 것을 배웠습니다.
7. 부동산 사장님과의 관계에서 배운 점
이번 투자 과정에서 부동산 사장님과 여러 차례 의견 차이가 있었습니다. 일정 관리나 계약 조건을 조율하는 과정에서 아쉬운 부분도 있었고, 서로 감정이 상하는 순간도 있었습니다.
하지만 거래를 마무리하는 과정에서 사장님의 장점도 발견할 수 있었습니다.
바로 어려운 상황에서도 거래를 성사시키기 위해 적극적으로 움직이신다는 점이었습니다.
기존 세입자의 대출 문제로 계약 조건이 변경되었음에도 새로운 세입자를 구하고, 여러 이해관계자의 일정을 조율하며 거래를 이어갈 수 있도록 하셨습니다.
이번 경험을 통해 부동산 사장님마다 강점과 부족한 부분이 다르다는 것을 느꼈습니다.
앞으로는 부동산 사장님께 모든 것을 기대하기보다, 제가 직접 확인해야 할 부분을 명확하게 구분하고 서로의 역할을 이해하면서 거래해야겠다고 생각했습니다.
또한 앞으로 매도를 고려했을 때도 부동산 사장님과의 관계는 중요하기 때문에 좋은 관계를 유지할 수 있도록 노력하려고 합니다.
8. 첫 투자를 통해 배운 다섯 가지
✅ 첫째, 배운 대로 투자하자!
저환수원리를 분명 배웠는데 막상 제 물건을 고를 때는 감으로 판단했던 것 같습니다. 다음 투자에서는 배운 원칙대로 물건을 비교하고, 왜 이 물건을 선택했는지 스스로 설명할 수 있도록 해야겠습니다.
✅ 둘째, 막연하게 걱정하지 말고 직접 계산해 보자!
이번에는 혹시 잘못되면 어떡하지? 하는 걱정만 앞섰던 것 같습니다. 정작 최악의 상황에서 얼마가 필요하고, 얼마나 감당할 수 있는지는 알아보지 않았더라고요. 다음에는 걱정만 하기보다 직접 숫자로 확인하고 선택해 보려고 합니다.
✅ 셋째, 당연한 건 없으니 직접 확인하자!
부동산 사장님이 알아서 해주시겠지~ 하고 생각했던 부분들이 생각보다 많았습니다. 반려동물부터 대출 조건, 특약까지! 다음에는 제가 중요하게 생각하는 부분은 꼭 먼저 물어보고 확인해야겠습니다.
✅ 넷째, 내 투자는 내가 먼저 챙기자!
누군가 알려주겠지 하고 기다렸던 순간들이 있었는데요. 결국 제 투자이니 제가 먼저 확인하고 움직였어야 했다는 생각이 들었습니다. 다음에는 계약부터 잔금까지 놓치는 부분 없이 미리미리 챙겨야겠습니다.
✅ 다섯째, 부동산 사장님과의 관계도 중요하다!
이번에는 제 입장에서만 생각하다 보니 서로 감정이 상했던 순간들도 있었는데요. 돌이켜보면 조금만 더 미리 이야기하고 상대방 입장도 생각했더라면 좋았을 것 같습니다. 다음에는 원하는 조건은 확실하게 전달하되, 조금 더 유연하게 소통해 보려고 합니다.
이번 투자를 복기하면서 느낀 건, 결국 내 투자는 내가 가장 잘 알고 챙겨야 한다는 것!
9. 첫 투자를 마무리하며
처음 투자를 준비할 때는 좋은 물건을 찾아 적절한 가격에 매수하는 것이 가장 중요하다고 생각했습니다.
하지만 실제로 투자를 진행해 보니 좋은 물건을 고르는 것만큼이나 예상하지 못한 상황에 대응하고, 리스크를 판단하며, 거래를 끝까지 책임지는 과정이 중요하다는 것을 느꼈습니다.
이번 투자에서는 예상하지 못한 변수들이 생길 때마다 불안했고, 제가 제대로 판단하고 있는지 확신이 서지 않는 순간도 많았습니다. 그 과정에서 직접 부동산을 찾아가고, 세입자를 만나고, 계약 특약을 공부하고, 잔금 일정을 조율하면서 강의에서 배웠던 내용들을 실제로 경험할 수 있었습니다.
돌아보면 부족했던 점이 참 많았습니다. 배운 원칙을 충분히 적용하지 못했고, 최악의 상황을 숫자로 계산하지 않았으며, 부동산 사장님께 의존했던 부분도 있었습니다. 하지만 이번 투자를 통해 제가 무엇을 모르고 있었는지, 어떤 부분이 부족했는지 알게 되었다는 점에서 의미 있는 경험이었다고 생각합니다.
첫 투자에서 몰라서 놓쳤던 부분들을 다음 투자에서는 알고도 놓치는 일이 없도록 해야겠습니다.
앞으로는 막연한 감보다는 배운 원칙을 바탕으로 판단하고, 걱정만 하기보다 직접 숫자로 리스크를 확인하면서 조금씩 더 확신을 가지고 투자할 수 있었으면 좋겠습니다.
돌아보면 첫 투자는 단순히 자산 하나를 늘린 경험이 아니라, 제가 어떤 부분이 부족했고 앞으로 무엇을 더 준비해야 하는지 알게 해준 소중한 시간이었던 것 같습니다.
아직 부족한 점도 많지만, 이번 투자를 통해 배운 것들을 다음 투자에서는 하나씩 실천해 보려고 합니다.
첫 투자에서의 시행착오가 다음 투자에서는 더 나은 선택으로 이어질 수 있도록, 배운 것을 행동으로 옮기며 조금씩 성장하는 투자자가 되겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. :)
