안녕하세요
아침을 깨우는 투자자 아라메르입니다.
요즘 수도권 시장의 흐름이 심상치 않습니다.
기사들을 보면, 수도권의 공급 부족에 의해
월세 거래가 폭등하고, 전세입자들이 매매를 밀어올린다는 이야기가 심심찮게 나옵니다.
그렇다면 이런 흐름에서 우리는 어떤 기준을 잡아가야 할까요?
1. 상승의 흐름 번지기
서울의 강한 상승과 공급 부족으로 인해 상승 흐름이
경기도 외곽까지 확산되는 모습이 나타나고 있습니다.
이는 당연한 결과입니다.
키맞추기라고도 부르고 요즘은 부동산 평탄화라는 신조어도 생겼죠
이런 시장의 흐름에서 우리가 흔히 하는 생각은,
어디까지 상승의 흐름이 올까? 보다는
아.. 이미 많이 오른 곳보다는, 어차피 키맞추기를 하니까
아직 안오른 곳을 선점해야겠다!! 이런 생각을 하기도 합니다.
그래서 많이 보는 지표가 ‘전고점’이죠.
위 그래프를 보면 마치 구리는 전고점을 넘어버렸는데,
권선구의 단지의 경우 전고점을 한참 못찍었습니다.
이랬을 때 우리가 드는 생각은, 전고를 아직 안넘은 단지도 어차피 모두 흐름이 오는 거면
먼저 선점하는게 낫지 않을까!? 라는 생각이 들기마련이죠.
하지만 우리는 ‘얼마나 오를지’라는 상승여력 보다는,
하락장에 얼마나 덜 빠졌는지를 체감해야합니다.
같은 단지의 그래프입니다.
투자의 심리가 상승에 쏠려있는 지금과 같은 시장에서는
우리는 상방만 봅니다.
하지만 우리의 투자는 매도가 되기 전까지는
우리의 돈이 아닙니다.
따라서 ‘하방을 얼마나 지킬 수 있는가’가 오히려 더 중요할 수 있죠.
우리가 이런 하락장을 맞이했을때도 물건을 지킬 수 있으려면
더 명확한 단지 선점이 되어야합니다.
즉, 더 많이 올라줄거야!! 전고를 더 많이 찍어줄거야.
앞으로 내가 더 먹을 수익률이 큰 단지를 찾아야해..라고 생각할 수 있죠.
하지만 우리의 투자 본질이 단순히 ‘수익률’인가요?
아닙니다. 우리는 ‘망하지 않는 투자’를 하기 위해 공부하고 있습니다.
고점을 높이 찍어주는 단지를 샀다고 해서 성공한 것이 아닙니다.
망하지 않고 오래 지속하는 투자가 중요합니다.
그렇다면 하방지지는 어떻게 확인을 할까요? 단순히 그래프를 보면 될까요??
하방을 지지해주고, 하락장에서도 물건이 제 가격을 지킬 수 있는 건..
바로 그럼에도 그 단지를 받아줄 ‘수요층’입니다.
아쉽게도 이 단지의 경우 극단적인 하락장의 22년 당시,
역세권이고 지역 내 선호도가 높은 단지였지만,
하락장에서는 거래가 연간 12건에 그쳤습니다.
거래량만으로 수요의 강약을 단정할 수는 없지만,
실제 하락장에서 이 단지를 받아줄 매수층이 얼마나 두터웠는지 추가로 살펴볼 필요가 있습니다.
즉, 우리는 단지 그래프로 ‘추측’하는 것이 아니라 해당 단지의 ‘수요’를 볼 수 있어야 합니다.
그렇다면 그 수요는 어떻게 볼 수 있을까요??
2. 수요란?
수요(需要)란 어떤 재화나 서비스를 사고 싶어 하는 욕구와 실제로 구매할 수 있는 능력이 결합된 것을 말합니다.
그렇다면 하락장에서도 가격을 지탱해 주는 수요는 어디에서 나올까요?
결국 해당 단지를 다른 단지보다 선호하고, 실제로 매수할 의사가 있는 사람들이 얼마나 존재하는지에 달려 있습니다.
그렇다면 많은분들이 하는 질문은 ‘선호도 파악의 비법’이 있나요??
그래서 어떻게 판단해야하나요?? 라고 물어봅니다.
사실 우리는 이미 그 질문의 답을 알고있습니다.
- 강남과의 거리는 얼마나 차이가 나는가?
- 주요 업무지구까지의 접근성은 어느 곳이 더 좋은가?
- 직장, 환경, 학군 등에서 어떤 차이가 있는가?
개별 단지는 실제 수요자에게 얼마나 선호되는가?
각 요소를 구체적으로 비교하다 보면 막연했던 가치의 차이가 조금씩 명확해집니다.
여기에 한 가지를 더 생각해 볼 필요가 있습니다.
이 단지는 해당 생활권의 수요만으로 가격을 형성하는가,
아니면 다른 생활권의 수요까지 끌어들일 수 있는가?
지역 내에서 선호도가 높은 단지와 인접 지역의 수요까지 흡수할 수 있는 단지는 다를 수 있습니다.
이 차이를 이해하면 단지의 경쟁력을 보다 입체적으로 판단할 수 있습니다.
우리는 단순히, 이 지역이 가치대비 싸다에 그칠 것이아니라
진짜 잃지 않는 투자를 위해서 명확한 가치 판단이 선행되어야하고
조금 올랐지만, 여전히 저렴하고 좋은 입지의 물건이 있는지
더욱 상세하게 살펴봐야 합니다.
3. 우리는 시장의 상승 시점과 확산 범위를 정확하게 예측할 수 없습니다.
그렇기 때문에 아직 오르지 않은 곳을 찾기보다,
먼저 해당 단지가 가진 가치를 객관적으로 판단해야 합니다.
어떤 수요층이 이 단지를 선택하는지, 하락장에서도 그 수요가 유지될 수 있는지,
그리고 다른 단지와 비교했을 때 어떤 경쟁력을 갖추고 있는지를 살펴봐야 합니다.
결국 중요한 것은 좋은 단지를 찾는 것에서 그치지 않고, 그
가치가 현재 가격에 얼마나 반영되어 있는지 판단하는 것입니다.
시장의 흐름을 따라가는 데 그치지 않고 가치와 가격을 비교할 수 있을 때,
우리는 더 나은 투자 의사결정을 내릴 수 있습니다.
최근 주식시장의 급락으로 인해
많은 분들이 고통받은 것을 기억하실겁니다.
이번 주식상승장 초기에는 전고점 당시 매수를 망설였지만
오히려 급등기에는 누구나 다 올라타고 싶어했습니다.
그러나 가치대비 가격을 객관적으로 비교하진 못했기에 큰 고통이 따랐습니다.
우리도 앞으로의 변동성에서 우리 자산을 지키고자 한다면
반드시 기준을 잡고 지키는 것이 선행되어야 합니다.
여러분 모두 시장의 흐름에 흔들리기보다,
뚜렷한 기준으로 가치 있는 판단을 내리는 투자자가 되시길 응원합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
