베란다확장, 사용승인 관련 문의 (도와주세요 ㅠㅠ)

루키님 안녕하세요. 계약 전 위험을 투명하게 고지받지 못했음에도, 현재 공인중개사와 매도인이 책임 추궁을 피하려는 상황이라 상실감과 답답함이 매우 크실 것 같습니다. 우선 법적으로 공인중개사는 건축물대장상 '적법'으로 표기되어 있더라도, 실제 현장 상태(무단 확장)와 행정절차 이행 여부를 정확히 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 계약서에 "거실베란다 확장은 개인이 한 것임"이라고 적은 것만으로는 무단 확장에 따른 이행강제금 부과나 원상복구 명령 위험까지 고지했다고 보기 어렵습니다. 특히 계약 후 "잘 모르겠다"고 답한 통화 녹음은 중개사와 매도인이 불법성에 대해 명확히 설명하지 않았음을 입증하는 강력한 정황 증거가 됩니다. 다만 염려하시는 것처럼 매수인이 너무 강하게 대립할 경우, 상대방이 앙심을 품고 보복 신고를 할 위험이 있습니다. 따라서 "법적 과실은 중개사와 매도인에게 명백히 있으나, 원만한 마무리를 위해 일정 수준의 위험 부담금을 조정하자"는 명분으로 유연하게 접근하시는 것이 실리적입니다. (중개사의 설명 의무 위반을 짚어 중개수수료를 조정하거나 잔금을 일부 조정하는 방식) 아울러 잔금 시에는 상대방의 보복 심리를 억제하기 위해 비밀유지 및 민원 제기 시 손해배상 특약(합의서)을 작성해 두시는 것을 추천합니다. [특약 예시 문구] "본 계약 물건의 베란다 확장과 관련하여 양 당사자는 향후 상호 간 어떠한 행정적 민원이나 신고를 제기하지 아니하며, 이를 위반하여 상대방에게 행정처분 및 원상복구 비용 등의 손해가 발생할 경우 위반자가 발생 손해 일체를 배상한다." 부디 원만하게 합의하시어 잔금까지 잘 치르시길 바라겠습니다!

루키님 매수까지 정말 고생 많으셨고 축하드린다는 말씀 드리고 싶습니다.!! 과정중에 문제가 생긴 것은 대응하고 미리 대비하면 되는 부분이니 걱정보다는 지금 해야할 것을 알고 바로 실행에 옮기면 좋을 것 같습니다. 일단 통화 녹음 파일은 지금 상황에서 루키님에게 유리한 결정적 증거로 남겨 두신건 정말 잘하신 것 같습니다 녹음 파일이 확보되었으니 이를 바탕으로 협상을 진행하시면 될 것 같습니다. 중개사·매도인의 책임 입증 및 통화 녹음과 구청 답변을 제시하며, "불법 상태임을 고지받지 못하고 계약했다"는 점을 명확히 고지 (사후승인이 불가 하다는 점 고지) 중개사 활용- 중개사를 무작정 적으로 만들기보다는 "사장님도 몰랐던 하자가 밝혀졌으니 매도인과의 중재를 잘 부탁드린다"는 태도로 접근하여 편으로 만드는 것이 유리합니다. ※해야할 것.※ 1. 녹음 내용대로 미승인 상태를 고지받지 못했고 사후승인도 불가능하므로, 원상복구 예상 견적 금액만큼 잔금에서 차감(감액)해달라"고 매도인에게 요구하기! 2. 금액적으로 협상이 결렬될 경우, 중대한 하자 미고지 및 착오에 의한 계약임을 이유로 계약 해제 및 계약금 전액 반환까지 받는다는 생각까지! 3.금액 협상을 거부할 경우. 중대한 하자 미고지 및 착오에 의한 계약이므로 계약 해제 및 계약금 전액 반환을 요구하겠다고 통보하기! [혹여나 매도인이 그래도 거부한다면 마지막으로는 민원이나 공제 청구 법적인 부분으로 되는 카드까지 사용해야할 것 같습니다.(부사님도 내편이 아닐경우 ㅠ)] 지금 묵인이나 넘기기보다, 보유하면서 불안함을 가지고가는 리스크보다는 잔금 전 초입 단계에서 바르게 잡고 가야 루키님의 앞으로의 투자 생활도 더 좋은 방향으로 흘러가지 않을까 생각됩니다. 좋은 마무리로 이어지셨으면 좋겠습니다.!

안녕하세요, 루키루키님! 갑북이님, 감귤님께서 이미 너무 잘 답변해주셨네요. 잔금까지 앞두고 예상하지 못한 문제가 생겨서 고민이 많이 되실 것 같아요. 말씀하신 상황에서 저도 답변자분들처럼 매도인과 분쟁으로 일을 먼저 키우는 것보다 협조가 가능한지 확인을 먼저 해볼 것 같습니다. 우선은, 실제 위법 여부와 원상복구 비용을 확인 해볼 것 같아요. 확인해주신 사항이고 이미 알고 계실 수 있지만 상황을 정리하는 차원에서 얘기를 드려보면 발코니 확장이 무조건 불법건축물에 해당하는 것은 아닙니다. 2005년 12월 부터 아파트 발코니 확장이 허용되었지만, 확장 자체는 법적으로 가능한데 행정절차를 누락한 경우와 확장 구조 자체가 법적 기준을 충족하지 못하는 경우로 나뉘어 생각해 볼 수 있겠습니다. 해당 경우는 행정절차를 누락한 경우로 이해했습니다. 이러한 경우 다음의 경우의 수로 생각해 볼 수 있습니다. 1. 신고 허가 절차만 누락된 경우, 즉 과거 허가/신고는 했지만 사용 승인이 누락되엇을 수 있습니다. 기존 허가 자료를 확인하고 시공 상태에 대한 사용 검사 가능 여부를 구청에 문의해볼 수 있습니다. 2. 처음부터 허가,신고가 없이 확장했다면 원칙적으로는 원상복구 후 정식 행위허가, 신고를 받고 적법하게 재시공이 필요합니다. 원상복구를 요청하며 가격조정을 하기에 어려움이 있다고 말씀주셨지만, 그럼에도 불구하고 개인적으로는 원상복구에 필요한 비용을 업체에 문의하고 해당 금액을 근거로 매매가격을 조정해볼 것 같습니다. 마음이 어려운 것이 충분히 이해되지만, 현재 매도인이 매수한 가격에 매도한다는 사정과 별개로, 매수인 입장에서 향후 원상복구 비용과 매도 시 발생할 수 있는 위험까지 고려해야 되기 때문에 동일한 문제를 해결하는 것이 잔금 전 먼저 대응되어야 하는 부분으로 생각됩니다. 특히, 지방 구축 아파트라면 향후 매도할 때 같은 문제가 다시 재기 될 수 있습니다. 따라서, 위원상 복구 비용을 산정하고 -> 매도인과 가격 협의하여 -> 잔금 진행 여부 결정 순서로 접근하면 좋을 것 같습니다. 계약이 이미 체결된 상황이라면 잔금을 감액하거나 협의에 어려움이 있을 수 있으니 최후의 보루로서, 계약을 해지할 수 있을지도 잔금 전에 부동산 전문 변호사의 검토를 받아보시는 것이 큰 도움이 될 것 같습니다. 매수하는데 들어가는 명의, 종잣돈, 세금과 앞으로의 운영 매도까지 고려하여 이번 사안을 꼭 잘 해결하셨으면 합니다. 멀리서 응원하겠습니다.