[나는돌멩이] 26.10.30 - 주간머니이슈 - 부동산편

30% 늘어난 서울 아파트 매물… ‘연말 집값 안정화’ 실현되나

• 서울 매매 증가 현황
  • 서울 아파트 매매 매물 7.8만 건, 세제 개편안 발표일(8월 3일) 대비 +29.5%
  • 같은 기간 서울 25개 자치구 모두 매물 증가
  • 증가율 상위
    • 성북구 55% / 강동구 39.7% / 동작구 38.8% / 성동구 38.5% / 마포구 37.3%
    • 동대문구 36.4% / 영등포구 36.3% / 송파구 36% / 강서구 35.8%
  • 지역을 막론하고 30% 이상, 명백하게 매물이 늘어난 모습
  • 중저가 단지가 많은 금천구 +3%, 도봉구 +3.4%로 증가율 낮음

• 경기도는 오히려 뜨거워지는 중
  • 경기권 주간 상승률 0.21%, 서울보다 높음
  • 반도체 벨트(경기 남부: 성남·화성·수원 등) 상승률 0.4% 이상 유지
  • 10월 셋째 주에만 군포 +0.53%, 의왕 +0.47% 급등
  • 수요가 서울과 인접 경기 지역으로 확대

=> 서울은 금천구, 도봉구 같은 외곽 저가 지역을 제외하면 매물↑ 거래↓, 경기는 점점 더 뜨거워지는 상황
저가 지역의 경우 여전히 매물이 귀하고 볼 수 있는 매물이 많지 않다. 

• 강남에서 부터 시작되는 매물 증가 (강남을 진단하면 다른 지역도 알 수 있다)
  • 강남 안에서도 온도 차이가 큼
    • 선호도가 떨어지는 곳 or 가격이 매우 비싼 압구정 → 실제 하락 거래
    • 강남 중간 지역, 그중 비교적 저렴한 전용 59 → 거래가 꽤 됨
  • 서울 25개 구 전세 매물 합계 2.1만 개 중, 강남+서초 1.1만개로 많은 전세 물건
  • 서울 전체 매물 증가는 강남에서 출발 → 강남 매물 적체가 서울 전역으로 전파 중

• 서울이 주춤한데, 경기권이 오르는 이유
  • 반도체 벨트: 반도체 시장이 크게 호황
  • 올해 통화량이 크게 늘어남 → 삼성전자·하이닉스 등 수출 기업이 외화를 많이 벌어들임
  • 삼성전자·하이닉스가 임직원 대상 부동산 대출을 많이 해주는 상황
  • 경기 남부는 서울보다 가격의 절대 수준이 낮아 접근성이 좋음
  • 경기권도 전월세 상황이 매우 심각 → 수요가 사그라들지 않음

[절대적인 법칙]

• 전세 물건이 쌓이고 전세가가 못 오르거나 거래가 안 될 때 → 매매시장은 확실하게 안 좋음
• 전세 시장에 여유가 있을 때 → 매매시장은 뜸해질 수밖에 없음

<느낀점>

• 부천과 군포를 비슷한 가치라고 생각했는데, 군포의 경우 위치적인 부분에서 직장 배후지+접근성 측면이 더 좋은 곳. 주머니 영상에서 나왔든 직장 적인 부분에서는 부천보다 조금 더 나은 지역으로 볼 수 있다고 생각하고
  그런 측면에서 부천보다 한 발 먼저 상승의 분위기를 탄 것으로 생각
• 급등했다는 이유 만으로 (다 올랐으니까 이제 못 사겠지) 다른 곳 부터 보려고 하기 보다 그 안에서 좋은 기회를 찾으려는 노력 필요
• 아직 덜 오른 지역들을 보며, ‘저기도 올랐으니까, 여기도 빨리 사두면 오르겠지?’라는 생각은 No
  어쩔 수 없이 오르는 것과 선호해서 오르는 것은 다르다. 가치 있는 물건을 매수해야 한다.

[이번 주 질문] 

지난주에 본 내 앞마당 아실 전세·월세 매물, 일주일 사이 어떻게 변했나요? 

이번 영상처럼 매매 매물도 늘었다면, 내 앞마당은 지금 사기 좋은 시장인가요?"

• 부천시
  • 10/23 - 매매 2,877, 전세 258, 월세 124
  • 10/30 - 매매 2,905, 전세 251, 월세 129 (매매 +0.9%, 전세 -2%, 월세 -4%)
  • 매매 매물은 소폭 증가, 전월세 매물은 소폭 감소
  • 9월 에서 10월 까지 매물 수 급감하고, 10월부터 현재까지는 약간 주춤하면서 조금은 늘어난 모습

• 군포시
  • 10/23 - 매매 2,338, 전세 136, 월세 83
  • 10/30 - 매매 2,318, 전세 151, 월세 81
  • 매매 매물 소폭 감소, 전세 매물 증가, 월세 비슷
  • 부천과 비슷하게 9월에서 10월 까지 매물 수 급감하고, 10월부터 현재까지 약간 주춤하며 조금은 늘어난 모습

부천과 군포의 전세를 보면 군포가 확실하게 전세가 쭊쭉 줄어든 모습 볼 수 있음. (최근에는 약간 증가)
전세가 이렇게 빠진 것도 결국 매매가의 영향을 줬을 듯.

9월→10월 매물이 쭉 빠지면서 가격이 올랐고. 오른 가격을 매수자 입장에서 부담을 느껴서 약간 주춤하는 느낌?

기회를 잘 찾아서 매수해볼 수 있다고 생각.