투자의 본질은 ‘좋은 가치의 자산을 적절한 가격에 사서 보유해 나가는 것’ - 프메퍼 튜터님-
실전반 37기 1강을 듣고 작성한 후기입니다.
올초 한창 추울때 실전반 강의를 듣고, 오랜만에 실전반 강의를 수강하게 되었습니다.
시장은 그때와 또 다른 모습을 보이고 있지만, 정말 중요한 것은 변하지 않는 것이라고 생각합니다.
투자의 원칙과 기준을 명확하게 할때에만 비로소 잃지 않는 투자자가 될 수 있다는 말씀을 이번 강의에서도 많이 들었는데 왜 그래야 하는지 스스로 잘 복기해 보도록 하겠습니다.
개인적으로는 지지난달 열기 프리미엄 과정에서 프메퍼 튜터님과 함께했었는데 온라인이지만 다시 뵙게 되어 엄청 반가웠고, 그때 하셨던 말씀이 이번 강의에서 많이 녹아져 있어서 새삼 무엇이 중요한지를 생각해보는 계기가 되었습니다.
현재 수도권 시장
양도세 이슈와 대출제한으로 1~2급지 위주로 매매가 주춤한 가운데 규제의 영향이 비교적 적은 중하급지에서 키맞추기를 위해 상승세가 뜨거운 현재 시장에서 전세는 전 지역에서 20~30% 상승하여 하락장으로 전환되기 어려운 상황인것 만은 분명한 것 같습니다. 블랙스완급의 글로벌 이슈와 자이언트 스텝같은 파도만 없다면 지금 시장에서는 여전히 매수가 유리한 국면인것 만은 틀림없는 사실인것 같습니다.
물론 시장은 아무도 예측할 수 없기에 오로지 할 수 있는 것이라고는 튜터님께서도 신신당부하신 가치와 가격에 집중하는 것 밖에는 없는것 같습니다.
과거의 수도권 시장 사이클에서도 3배 오르고, 하락장에서 -25~30% 하락한다는 것을 사례로 보여주셨는데 마치 짜맞춘 듯이 수학공식처럼 맞아 떨어져서 재미있었습니다. 부동산은 필수재이기도 하므로 물가를 반영한다는 점에서 10년에 평균 두배가 오른다는 것이 이런 의미이구나 새삼 생각해볼 수 있어서 감사합니다.
상승장에서의 의사결정 순서에 대해서 명확하게 알려주셨는데 전고점 대비 하락률보다는 전저점 대비 얼마나 올랐는지 상승률을 보라는 말씀이 하락장으로 전환했을때 안전마진을 얼마나 확보할 수 있는지로 들렸는데 결은 다른 얘기긴 하지만 늘 더 버는 것보다 잃지 않는 투자를 강조한다는 차원에서 쉽게 이해되었습니다.
서울, 수도권 투자의 기준
가저환수원리에 대해 개념적 원리를 설명하신 것이 아니라 잘못 생각하기 쉬운 사례를 하나하나 들어 강의해주셔서 이해가 쉬웠고, 나는 안다고 생각하지만 막상 투자로 생각했을때는 무엇을 잘못 생각하고 있었나 복기해 볼수 있어서 좋았습니다. 우선 가치에 대해 꼼꼼하게 따져보지 않고, 여기가 더 좋지, 이가격이면 여기지 하고 있었는데 반성해보면서 하하나하나 써가면서 정리하는 습관을 가져야겠다는 생각을 해보았습니다.
개인적으로 환금성에 대해서도 와닿았는데 늘 오를것만 생각하고, 싼것만 생각하면 안되겠고, 반드시 하락장에서도 팔릴 수 있는 선호도 높은 단지, 하락장이 와도 갈아타기를 해야할 시점에 매도가 가능한 단지인지를 많이 고민해봐야할 것 같습니다. 자산의 특성상 영원히 오르는 것은 없으며, 상승장이 지나면 반드시 하락장이 올것이고, 그때도 매도할 수 있어야 진정 좋은 자산이기에 늘 수요가 많은 단지를 잘 살펴봐야 하겠습니다.
수익률만 좇지 않으며, 수익률보다는 수익금을, 전세가율은 큰 의미가 없어진 현재 시장에서 원금보존이란 무슨 의미인지 리스크관리의 관점에서도 생각해볼 수 있었는데, 보수적인 대응을 통해 잃지 않는 투자를 지향해야겠습니다.
투자를 수학공식처럼 생각하기 보다는 가치와 상대적 저평가를 우선으로 내가 감당할 수 있는 투자인지를 앞으로도 잘 살펴보도록 하겠습니다.
투자기준을 통한 수도권 사례에서는 실전투자시 빠른 결정을 위해서는 투자의 원칙과 기준도 물론 중요하지만 미리 준비가 되어 있어야 한다는 것이 왜 중요한지를 생각해보았습니다. 결국 우리는 특정 단지의 매물 하나를 사는 것이기에 더욱더 임장도 꼼꼼하게, 임보를 통해 잘 정리해서 입지가치를 잘 익혀두어야겠습니다.
서울 수도권 투자 로드맵
개인적으로 가장 관심있고, 재미있게 들었던 부분인데 다른 수강생들도 같았으리라 생각합니다.
채수를 불려 자산의 실링을 불리는 것보다 더 좋은 자산을 가지는 것이 중요한 현재 시장에서 의사결정이 어려운 부분에 대해 심플하면서도 명확하게 정리할 수 있도록 설명해주셔서 좋았습니다.
물론, 투자코칭을 통해 점검하는 단계가 필요하겠지만 왜 그런지를 알아야 납득이 될 수 있으니 앞으로의 투자시나리오를 만들어 가는데 좋은 팁이 되었습니다.
결국 본질은 좋은 가치의 자산을 쌓아가고, 보유하는 것이라는 점을 잘 배웠고, 내가 가진 자산이 알파자산인지 베타자산인지를 구분해서 그 특징에 따라 대응해가야한다는 점도 좋았습니다.
상승장에서의 갈아타기와 하락장에서의 갈아타기도 예시를 들어주셨는데 가치의 업그레이드 관점에서 잘 생각해볼 부분이라고 생각합니다.
긴 시간 열강 해주신 프메퍼 튜터님 감사합니다.^^
BM
Top 3 뽑을때(임보) 상대적 저평가를 따져보고, 전저점 대비 상승률도 따져보기
- 가치가 동일한데 오버슈팅된 단지인지 아닌지를 생각해보고, 원금보존에 대해 생각해 볼것
- 내 자산의 특징을 이해하고, 강의 교안 중 자산현황표(보유/매도/갈아타기 결론표)를 정리해본다
