안녕하세요.
나의 성장을 넘어 누군가의 삶에 빛을 더하는 골드트윈입니다.
이번 열반실전반 1강은 프메퍼님과 함께 서울·수도권 시장을 바라보는 기준부터 실제 투자와 자산 운영까지 살펴보는 시간이었습니다.
최근 시장이 빠르게 움직이면서 내가 가진 자산과 앞으로 투자할 자산을 어떻게 바라봐야 할지 고민이 많았습니다. 강의를 들으며 시장의 흐름을 이해하는 것뿐만 아니라 그 안에서 내가 어떤 기준으로 판단하고 행동해야 하는지도 함께 돌아볼 수 있어서 좋은 시간이였습니다.
1. 덜 오른 것과 저평가된 것은 다르다
요즘 시장을 보다 보면 전고점을 회복했는지, 아직 얼마나 남아 있는지가 먼저 눈에 들어옵니다. 이미 전고점을 돌파한 단지는 너무 오른 것 같고 아직 전고점에 도달하지 못한 단지는 상대적으로 저렴해 보이기도 합니다.
그런데 강의를 들으며 가격이 덜 올랐다는 이유만으로 저평가라고 판단하고 있지는 않은지 돌아보게 됐습니다. 아직 덜 오른 데에는 그만한 이유가 있을 수 있고 반대로 가격이 많이 회복한 단지라도 가치에 비해 여전히 비싸지 않을 수 있습니다.
특히 상승장에서는 과거 가격과 비교하는 것만으로는 부족합니다. 결국 비슷한 가치의 단지끼리 비교하고 현재 가격이 어디에 위치하는지 살펴야 하는데, 그러려면 다시 기본으로 돌아와 내가 비교하는 단지들의 가치를 먼저 제대로 알고 있어야 합니다.
그동안 시세트래킹을 하면서 전고점 대비 하락률에 관심을 많이 가졌다면, 대부분의 선호하는 단지가 전고점을 돌파한 지금은 전저점 이후 얼마나 상승했는지와 현재 호가가 실거래가에 비해 어느 정도 수준인지까지 함께 살펴봐야겠습니다.
이번달 임장지에서 전고점 대비 덜 오른 단지가 있다면 왜 덜 올랐는지 그리고 현재 가격이 그 단지의 가치에 비해 여전히 매력적인지를 더 깊게 고민해보고 전고점을 돌파한 단지들은 전저점 대비 얼마나 올랐는지 그럼에도 가치대비 싼지의 관점에서 비교해보아야겠습니다.
2. 가저환수원리를 알고 있지만 실제로 지키고 있을까?
이번 강의에서 개인적으로 가장 크게 와닿았던 부분입니다.
가치와 저평가, 환금성, 수익성, 원금보존성, 리스크. 월부에서 투자 공부를 하면서 여러 번 듣고 익숙하게 사용해온 기준입니다. 임보를 작성할 때도 가저환수원리를 생각하고 매물을 비교할 때도 각각의 항목을 확인해왔습니다.
그런데 강의를 들으며 지난 투자경험을 돌아보니, 막상 실제 투자할 물건을 찾고 매수 여부를 결정하는 순간에도 이 기준을 제대로 적용하고 있는지는 별개의 문제라는 생각이 들었습니다.
저 역시 좋은 물건을 찾으면서도 투자금이 적게 들어가는 물건에 먼저 관심이 가거나 기대수익이 더 높아 보이는 물건이 더 좋아보이는 적이 있었습니다. 가치가 더 좋은 단지를 알고 있으면서도 투자금이 적게 드는 단지나 더 싼단지가 먼저 보이기도 했던 것 같습니다.
이처럼 배워서 이해하고 아는 것과 실제 투자에서 적용하고 행동하는 것이 다르고 또 어렵다는 것을 다시 한번 깨닫는 시간이였습니다.
더 좋은 가치의 자산을 알고 있었지만 미리 최대 투자 가능 예산을 계산하고 준비하지 못해 실제 선택으로 이어지지 못하거나, 지방투자에서 익숙했던 전세가율과 투자금, 수익률 중심의 판단을 서울 수도권 투자에도 그대로 적용하려 했다는 부분이 인상 깊었습니다.
투자 대상과 목적이 달라졌다면 판단의 우선순위도 달라져야 하는데, 기존에 성공했던 방식에 익숙해져 새로운 상황에서도 같은 기준을 적용하려한 결과였고 저도 그동안 판단할때 다르지 않았다는 것을 돌아보게 되었습니다.
앞으로는 투자 물건을 선정할 때 가저환수원리 각 기준에 부합하는 이유와 근거를 명확하게 정리하고, 투자 가능한 최대 예산과 활용할 수 있는 현금 및 대출 여력도 미리 계산해두어야 언제 어떤 상황에서도 더 나은 선택을 할 수 있을 것 같습니다.
알고 있는 투자 원칙을 실제 투자에서 지키는 것
이번 강의를 들으며 꼭 기억하고 행동에 적용해야겠습니다.
3. 내가 가진 자산의 역할을 알고 있는가?
강의 후반부에서는 알파와 베타 자산을 구분하고 이를 바탕으로 자산을 어떻게 운영해야 하는지 이야기해주셨습니다.
그동안 투자를 하면서 좋은 물건을 찾고 수익을 만드는 데 집중했다면 이제는 내가 보유한 자산이 어떤 역할을 하고 있는지도 함께 살펴야 합니다.
베타 자산은 장기적으로 보유하면서 내 자산의 중심을 만들어가는 것이고 알파 자산은 수익을 통해 다음 단계로 이동하기 위한 징검다리 역할을 합니다. 모든 자산을 무조건 오래 보유하는 것이 좋은 것도 아니고 수익이 났다는 이유만으로 쉽게 매도하는 것도 좋은 선택은 아닙니다.
특히 두 채를 매도하고 한 채로 갈아타는 사례를 보면 단순히 두 채의 가격을 합한 금액과 한 채의 가격을 비교하는 것이 아니라 현재 보유한 자산들이 각각 어떤 가치를 가지고 있는지, 한 채로 이동했을 때 더 좋은 자산을 보유하게 되는지를 판단해야 했습니다.
또 갈아타기를 고민할 때도 내 집의 가격이 얼마나 올랐는지만 생각해서는 안 된다는 점을 다시 짚어볼 수 있었습니다. 지금 가진 자산을 매도하면 어떤 선택지가 생기는지, 이동하려는 자산이 장기적으로 더 좋은 가치를 가지고 있는지, 추가되는 대출과 비용은 감당할 수 있는지까지 함께 살펴야 합니다.
상승장과 하락장에서는 갈아타기를 실행하는 방법도 달라집니다. 시장이 움직인 뒤에 다음 투자처를 찾기 시작하면 이미 선택지가 좁아질 수 있기 때문에 평소에 갈아탈 후보를 만들어두고 현금과 대출 여력도 미리 점검해둘 필요가 있습니다.
앞으로는 보유한 자산을 단순히 몇 채인지, 현재 얼마인지로 판단하지 않으려고 합니다. 각각의 자산을 계속 보유할 이유가 있는지 살펴보고 더 좋은 자산으로 이동할 기회가 왔을 때는 놓치지 않도록 다음 선택까지 미리 준비해두는 투자자가 되겠습니다.
마치며
이번 강의는 시장을 바라보는 기준부터 실제 매수 판단, 그리고 보유한 자산을 운영하는 방법까지 그동안 제가 해왔던 투자 과정을 다시 돌아보게 했습니다.
시장이 많이 올랐다는 이유로 조급해지기보다 가치에 비해 가격이 적절한지를 살펴보고 알고 있는 가저환수원리를 실제 매수 과정에서도 지키며 내가 가진 자산의 역할과 다음 투자 방향까지 명확하게 정리해야겠습니다.
결국 투자 공부를 오래 하는 것만으로 자산이 바뀌지는 않습니다. 배운 기준을 실제 의사결정에 적용하고 행동으로 옮기는 과정이 쌓여야 다음 기회도 잡을 수 있다고 생각합니다.
이번 강의에서 다시 짚어주신 기준들을 임장과 임보에 적용하면서 제 투자도 하나씩 점검해보는 실전반이 되겠습니다.
긴 시간 동안 좋은 강의를 전해주신 프메퍼 튜터님 감사드립니다!
