1주차 프메프님의 강의는 현재 수도권 시장, 서울 수도권 투자기준, 투자 로드맵애 대해 배웠다.
가격측면에서 실수요자들의 행동에 따른 키맞추기 가격대, 금리와 관련해서 미국과 한은의 움직임, 현재 정부의 수요억제 정책들, 역대급 공급(?)이 혼재된 상황이고, 상대적 저평가 시장에서 매매가 빠른 상승, 전세가 못 따라가는 상황 거래량은 숨고리기 주이지만 하락장에 비해 많은 편이다.
반복되는 현상 서울 오르면 경기 따라 오른다. 상급지 먼저 오르고 하급지 따라 오른다.
1주택자는 추가 주택매수, 상승장 갈아타기 준비
의사결정순서는 입지평가 기준 : 위치, 교통, 직장, 환경, 학군 -환경은 없어야 할 것이 없는 것도 중요, 학군은 초등학교 위치, 접근성(큰길), 빌라와 섞이는지 여부 등
전고점 대비 하락폭 클 것 또는 상승폭 낮을 것
전저점 대비 얼마나 올랐나 예컨대 전저점 대비 2배면 갈아타기 준비
실거래가-호가 괴리율 낮은 것
전세가는 실수요 가치를 반영한다.
하락장 갈아타기와 상승장 갈아타기
공통점은 가격이 아니고 가치가 먼저다
내가 갈아탈 물건이 무엇인지 봐야하고 앞마당 있어야 한다.
상급지 이거나 더 좋은 물건이어야 한다. 130% 이상 또는 2급지 이상이면 된다.
내 상황을 알아야 한다. 종잣돈, 대출여력, 저축할 수 있는 규모,
상승장 갈아타기는 나중에 떨어질 수 있다는 것을 알고 사야 한다. 떨어지면 버텨야 한다.
적용할 점
의사 결정 순서에 따라 내가 알고 있는 물건에 적용해 봐야 겠다. 내 상황 특히 대출가능 금액에 대해 정확히 알아봐야 겠다. 가능하면 대출없이 투자할 려고 했는데, 감당가능한 수준에서는 대출 레버리지도 적극 활용해야 겠다.'
집값 상승속도는 절대 나의 저축 속도를 기다려 주지도 않고 저축금액 아래로 떨러지지도 않는다. 인플레이션..
내 가용 범위 내에서 투자할 물건을 찾는데, 실제 투자한 분들에게 디테일하게 문의를 해봐야 겠다.
자본주의는 감정이 없다. 감정이 있었으면 좋겠다.
