[열반실전반 37기 스뎅처럼 단단하게, 녹슬지 않는 투자실력 (1)궈내조 열꾸] 1주차 강의후기 - 본질과 기준으로 투자를 하고 있을까?

안녕하세요 열꾸입니다.

한달정도 쉬고 오자마자 바로 실전반

걱정반 설렘반이였지만 역시 하길 너무 잘 했다고 생각이 들었습니다.

투자에 대해서 1년 정도 계속 고민을 했던것 같습니다. 다음투자는 언제 하지? 나도 또 투자하고 싶은데?

지금은 이제 투자가능할까? 아니 나는 못하나? 물건이 없나?

그냥 멀리서 예상으로 생각하고 행동했던 지난 과거를 1강을 들으면서 어떻게 해야할지

희미하지만 어떻게 나가야 할지 방향성을 잡아갈 수 있는 시간이었습니다.

그럼 나는 어떻게 독립적인 투자자로 의사결정을 할 수 있을까?

시장 상황을 파악하고 기준과 원칙을 바탕으로 매수/매도/보유를 하며 좋은 자산을 계속 쌓아갈 수 있어야 한다.

현 시장상황은 가격/금리/정책/공급을 통해 파악할 수 있다. 

실수요자들에 의한 갭맞추기, 금리 인상 후 동결, 양도세중과유예폐지 및 토허제, 세제개편, 공급은 역댓급으로 없다.

뿐만아니라 매물수와 거래량을 바탕으로 지금 흐름이 어떤지 파악하고 움직여야한다.

이런시장에서 점점더 살수 있는 물건들이 없어진다는 고민을 계속 하고 있었는데,

강의중에서 없어지면 수요가 있는 물건중 가장 가치 있는 물건을 찾으면 된다는 말씀이 내가 해야할 게 무엇인지 정확히 알려주셨습니다.

→ 가치를 바탕으로 전수조사 하고, 그 우선순위부터 가치가 좋은 것 부터 찾아 오기( 가격이 아닌 가치!)

가저환수원리 내가 진짜 알고 있는게 맞을까?

열기, 열중, 실전, 월학 과정을 들어봐도 가저환수원리대로 내가 하고 있는지 가끔 햇갈릴때가 있습니다.

그냥 객관적인 지표로? 혹은 내주관에 의해서 되도록 맞추는게 아닐까란 생각도 하고, 내가 진짜 이걸 제대로 알 고 있을까라는 생각도 문득 들었습니다.

더 날 카롭게 보고싶다는 생각도 하지만, 햇갈려서 그냥 비슷한거 아닌가라는 결론을 내릴때도 있습니다.

하지만 아직 정답은 안나왔고, 무엇이 맞을지 모르는 상황에 가끔 계속 적어보고 생각하고 비교해봐야한다고 느낄때가 많았습니다. 직장교통학군환경 중에서 이 단지는 어떤 가치가 있는지 더 비교해보고 써보며 가격보다 가치를 먼저 볼 수 있또록 하겠습니다.

과거 부천의 단지와 수지의 단지를 비교한 적이있었는데, 단순 투자금? 혹은 수요?라고 생각해서 부천을 우선순위로 뽑은 적이 있었습니다. 하지만 급지를 수지와 부천을 비교한 점 그리고, 직교학환을 붙여보지 않았던 탓에 부천을 먼저뽑기도 한것같습니다. 지금 생각해보면 가격 혹은 투자금에 매몰되어서 가치를 놓쳤던 것 같습니다.

수익성면에서도 싸게사서 비싸게 파는것만이 아닌 좋은 자산을 가지는게 중요하다.

좋은 자산이라면 입지가치가 좋은 것을 먼저 판단하고, 그에 맞는 알파/베타 자산인지 그리고 추후 어떻게 관리할지까지 생각하고 접근하자.

그리고 수익성 면에서 체크해야할 건 감ㅁ당가능한 투자금+감당가능한 대출 등 나의 재무상황에 대해서 더 정리해서 최선의 투자를 할 수 있도록 시뮬레이션을 해보자.

나에게 맞는 투자방향성은 무엇일까?

내 목표에 맞는 규모를 알아야 하고, 10억 달성을 먼저하기 위해서는 수도권내 4개정도의 자산을 가지고 있어야 한다.

나는 지방 소액투자부터 시작해서, 이제 갈아타기 준비를 하고자 한다. 

내 목표에 맞게 더 좋은 자산을 가지기 위해서 행동해야하고, 더 버는 투자라기 보다 더 좋은 자산을 가질 수 있도록 행동하자.

뿐안 아니라 약 5년 정도 10억 달성의 시간이 소요된다. 이제 반했다… 더해야하고 더 많은 자산을 갖기위해 실력을 쌓아야 하는 시기이다. 아직 멈추기에는 너무 이르다고 생각이든다. 한번 해보자. 목표를 달성할 때 까지

내가 추가 투자나 갈아타기에 대한 결정을 하기 위해서는 물건에 대한 설명뿐만 아니라 어떤 상황 이루어지고, 내 상황은 어떤지 그리고 시장상황은 어떤지 파악하고 행동하자.

내상황은 자산을 쌓는게 중요한지, 공격적으로 돈을 불려나갈 수 있는 방향이 중요한지 고민을 해보자.

숙제)

2채 vs 1채 가치 비교를 어떻게 할까?

0호기, 1호기 비규제로 서울 1채 고민 시 2채 합산이 갈아탈 1채보다 비싼데 어떻게 할까요?

ex) 삼송스타클래스 3.3 7.7(주담대 3.7) & 부천백송풍림아이원26평(6.7/4억) - 5.2억에 매수

→ 총 자금 : 4억 + 2.7억 = 6.7억 주담대 LTV 40% 정도 나오면 매매가 10억정도로 갈아타기가 된다.

→ 만약 내가 서울에 들어갈 수 있는 상황, 매매가 130%정도는 아니지면 10억대를 매수해서 들어갈 수 있다면? 서울 평균 자산이라고 생각드냐? 

→ 베타자산인 서울 평균 12~14억에 해당하지는 않고 결국은 10억자리로 들어가게 되면 매도를 해야할 수 있는 상황이다. 현재상황은 상승장인 시기에서 1호기 거주에 큰 지장이 없다면 부천을 매도해서 더 좋은 걸로 입지가 크게 변하지 않지만 2.7억으로 소폭 상승한 물건으로 갈아탈 생각도 해볼 것 같다. 

→ 번외로 서울에 10억대 물건을 볼때, 삼송스타클래스보다 더 나은 위치로 들어갈 수 있을까? 4급지를 가기는 어렵고 5급지 물건중에 10억정도되는걸로 접근을 할 것 같다. 덕양구에서 5급지로 이동하는 걸로 서울 내로 들어가는것보다는 가지고 있는 물건을 더 좋은 자산으로 갈아타볼 것 같다.

1강 요약

가저환수원리를 판단하고자 할 때 절대 기준은 가격이 아닌 가치를 봐야한다.

그리고 현 시장상황과 나의 상황을 바탕으로 툰자에 대한 방향성을 생각해보고 행동하자.