[따간] 난방이 안된다고요? 저는 못 들었는데?! 우당탕탕 3호기 매수 복기

안녕하세요

원칙과 기준을 지키는 실전투자자, 따간입니다.

오늘은 3호기 매수과정에서 있었던 일과

그에 대한 복기를 간략히 남겨보고자 합니다.

바로 레츠기릿

까칠한데 일 잘하는 부사님, 함께 살펴본 투자후보매물

제가 매수한 물건은 단지 내 6곳에 올라와있던 물건이었습니다. 

세입자는 오후1시~4시 사이에만 집을 보여준다는 예민한 분이셨고, 

사정상 집을 팔아야하는 매도인은 세입자가 살고 있어 매도가 쉽지 않은 상황이었습니다.

처음 이 부사님에게 전화를 드렸을땐 

브리핑은 잘 해주시고 유능해보이셨으나, 

차갑고 툭툭 내뱉는 말씀이 제 스타일은 아니었는데요

솔직히 다른 부사님 예약해서 갈까…? 몇십 분간 고민될 정도였습니다 (인성논란…?)

다만 인근 부동산에서 워낙 집 보기가 힘들다고 다들 앓는 소리를 하실때 이분만큼은

 ‘집 보여줄 수 있어요. 보고 싶으면 00일 오후2시까지 오세요.’ 라며 무심한듯 까칠한 브리핑을 해주셨습니다.

알고 보니 이 부사님은 해당 집 매도인에게 집을 사주셨던 분이며,

이 자리에서만 22년 넘게 일하고 계신 터줏대감 부사님으로

일대에서는 일 잘하시기로 유명한 분이셨습니다.

선호생활권에서 가격이 급등하자 투자자뿐만 아니라

실거주자들까지 전세만기가 한참 남았음에도 집을 보러 오는 모습들, 문의전화가 오는 모습에

당일 반차를 쓰고 오후2시, 점심시간에 집을 방문하게 됩니다.

집 내부는 깨끗했고, 샷시포함 올확장 수리되어 손볼곳이 거의 없었는데 유일한 아쉬움은 

• 구축 노후화로 외벽 실리콘 사이 빗물 스며듬 →물기가 천장을 타고 들어온 흔적 (베란다 천장 일부 탄성코트 터짐)
• 낡고 노후화되어 도저히 쓸 수 없는 싱크대 상태(필름지 다 벗겨짐)

두 가지였습니다. 

이마저도 함께 집을 보던 부사님이 ‘이건 매도인이 해주기로 했어.’ 라며 

매수시 특약에 넣겠다는 말씀에 그 부분도 상쾌하게 해결되었습니다.

• 단지 내 최저가
• 돈 들어갈 베란다 천장, 싱크대 교체는 매도인이 해주기로 약속한 상황
• 제가 보는 앞에서 매도인 확답 통화까지 해 주시는 모습
• 유일한 아쉬움은 다르물건 대비 투자금이 낮게 들어가 있다는 점.

끝날때까진 끝난게 아니다(계약금의 일부 넣기 전)

매도인의 매도 의지를 확인했고, 

단지 내 최저가, 밀려드는 실거주 손님과 투자자들

100% 완벽할 수는 없겠지만 이 정도면 나쁘지않다는 확신이 들었습니다.

코칭 이후 매수 직전 특약 협의 단계에서 예상치 못한 문제가 생깁니다.

"너무 싸게 파는 것 같아요!

원래 해주기로 했던 싱크대 수리, 베란다 탄성 코트는 안해줄겁니다.

그 조건 아니면 안 팔 꺼니까 그렇게 전해주세요."

분명히 남자 매도인분은 쿨하게 “그래요” 했는데..!!! 사모님이 개입했다!!! ㅋㅋ

순간 기분이 확 상했습니다.

이미 구두 상으로 협의가 끝난 부분인데 계좌를 달라니 말을 바꾸는 매도인의 모습에

그럼 난 매수하지 않겠다며 배짱플레이로 갈 것인가

아니면 비용을 계싼해보고 편익을 고려해서 진행할 것인가?

두 가지를 놓고 고민에 빠졌습니다.

싱크대 수리비 300만원, 베란다 탄성 50만원 지출 정도를 잡아도 

해당 물건은 로얄층, 가운데 라인에 확장, 샷시까지 되어 있어 현재 나온 물건들 중 단연 상태가 좋았고

다른 최저가 물건들은 동,층이 좋지 않거나 매매가가 1500만원이상 더 비싼 상황이었습니다.

잠시 고민했지만 싸게 살 수 있는 기회라는 확신에 가계약 문구 협의를 하고

 계약금의 일부를 보내며 계약을 진행하게 됩니다.

끝날때까진 끝난게 아니다(계약금의 일부 넣기 전)

본계약일, 부동산 근처에 2시간 일찍 도착해서 여유롭게 국밥을 먹고 도착하려던 찰나

부동산 사장님에게 본계약 특약 문구가 도착했습니다.

분명히 이틀 전에 특약문구를 요청드렸음에도 불구하고

그리고 하루 전에 다시 한번 요청드려서 특약문구 조정을 끝냈음에도 불구하고 

제가 받아본 것과 완전 다른 내용으로 특약이 들어가 있었습니다. 

작은방, 거실 확장(난방 안됨)되었으며, 매수인은 이를 알고 매수한다.

아니? 이게 무슨 개똥같은 소리야…

당장 사장님에게 달려가 강하게 이야기했습니다.

• 저는 매수 결정당시 이 사실을 모르고 있었고
• 부동산 사장님과 함께 집을 볼 당시에도 브리핑받지 못함
• 가계약금 입금 전 당시 통화에서도 이를 전달받지 못함.

결론적으로 이는 중개사님의 중개의무 위반 사항에 해당할 수 있는 민감한 부분이었습니다.

사건의전말을 파악해보니 거주하고 있는 세입자조차도 난방이 되는지 안되는지 모르고 집이 따뜻했기에

"올확장되어서 따뜻해요” 라고만 말씀하셨고

사장님도 세입자의 이 말을 듣고 당연히 난방배관까지 다 공사했겠거니하며 가계약을 진행했는데

본계약 당일 중개대상물 확인설명서 체크를 위해 ‘혹시나?’ 싶어 

-매도인에게 문의: ‘기억나지 않는다’ 라고 대답.

-매도인에게 집을 팔았던 6년전 매도인에게 문의,전화를 해 보시다가

뒤늦게 이를 인지하신 상황이었습니다.

부동산 사장님은 이 동네에서는 샷시포함 베란다 확장&수리까지 된 집이 많이 없고

확장을 해도 옛날에 확장한 집들은 난방이 안 깔린 집들이 많다며(거짓말…) 절 설득하셨고

집주인 부부도

“난방안되는 그 작은방에서 애기를 키웠다. 추웠으면 저희가 그럴 수 있었겠느냐” 라며 

저를 설득했습니다.

여러모로 상황은 제게 불리했습니다.

이미 계약금의 일부 2000만원을 입금한 상황이었고

지금 이 자리에서 계약을 파기하면 전 2000만원을 포기해야 하는 상황이었습니다.

그렇다고 싱크대, 천장 탄성조차 수리안해주려는 매도인을

난방배관 미설치로 매매가 조정하는것도 현실적으로 불가능했습니다.

결과는 달라지지 않았고 어쩔 수 없이 본계약은 그대로 진행되었습니다.

결론적으로는 제가 부주의했고 안일했습니다.

아무리 세입자가 문제없다, “따뜻하다" 고 어필해도

‘확장부분 난방 여부’를 명확히 체크해달라고 요청했어야했고

세입자가 이제 나가봐야한다며 재촉해도 

전 재산을 걸고 임하는 투자에

대충이란 있어서는 안되었습니다. 

결국 제 잘못이고 제 불찰이었습니다.

3. 3호기 매수 복기와 남길 점

 다음과 같은 세 가지가 가장 아쉬움으로 남습니다.

(매수 직전)

• 싱크대 및 탄성코드 수리비 절반분 요구해보았다면 어땠을까?

  애초에 그 조건으로 매수를 검토했기에, 매도인이 받아들이던 안 받아들이던 ‘난 이 조건이면 매수하지 못한다’ 라며 강하게 어필해보지 않았던 점이 아쉽습니다. 

   조급함을 다스리고 충분히 제안해볼만한 상황이었다 생각이 듭니다.

   

• 여유를 가지고 물건을 날려도 시간을 끌며 협상에 임해보았다면 좋았을 것.

  다른 투자후보단지에서 매수를 검토하며 협상했던 물건이 2주뒤에 1000만원 넘게 조정이 된다며 연락이 왔습니다. 협상 당시에는 500만원도 안된다며 300만원 네고를 제시했던 집이었는데… 결국 조급하고 급한 쪽이 협상에선 지게 된다는 점이 피부로 와 닿았습니다.

• 매수 당시 해당물건 더 꼼꼼하게 체크하고 명확히 했어야 했다.

  -매도인, 어디까지 수리해주는지 / 특약에 남기기

  -확장부분, 난방 되는지 명확히 체크. 안되면 네고 요청

  -외벽실리콘으로 인한 빗물 누수 없는지 

  -해당 집 아래층에 가서 누수이력 없는지 체크.

 (당시 시장상황)

• 매수당일 평일 월요일2시임에도 다른 투자자들, 실거주 사람들과 함께 물건을 본 점.
• 전세물량이 없어 실거주자들이 만기 1년,1.5년 남은 세낀물건도 매수하고 있던 시장상황
• 당일 오후 실거주 50대 부부가 실거주 매수로 집을 보기로 한 점 등

지나치게 욕심을 부리다가 해당물건을 놓칠 수도 있었다는 점 또한 중요한 복기포인트입니다.

이번 1호기 매도와 3호기 매수까지 하면서 

아는 것과 행동하는 것은 다르다는 점을 온몸으로 느끼고 배웠고

내가 알고 있다고 착각해도 실제로는 모르고 있는것이 더 많다는 점 또한 깨달았습니다.

(남길 점)

•  매수시 특약, 누수 및 중대하자는 관련 법규에 따르다는 특약 명시할 것.(일부 구축, 부사님들이 누수 및 중대하자로 골치아픈 일을 막고자 “우린 다 그래” 라며 이 특약 빼거나 잔금일까지만 설정합니다…!! 이거 잘 체크)
• 시장상황, 조건에 따라 때로는 과감하게 네고 도전해볼 것.(부사님, 안된다는 말만 듣고 포기하지 말 것)
• 시장상황 파악(실거주자가 보는지, 투자자가 보는지, 둘다 보는지) → 협상여부 결정
• 이 물건 아니면 안될것 같아도 늘 계약하고 나면 더 좋은 물건은 나온다. 진짜 미스테리^^
• 이 물건 다음 물건의 금액,조건,상황과 비교 - -압도적으로 좋다면 일부 아쉬움도 감당하고 진행 go
• 특약은 적어도 이틀 전엔 요청해서 미리 받아두는게 좋아보임. 당일 현장에서는 아수라판…
• 일 잘하는 여우같은 부사님은 ‘그럴듯하게 착각하게 만든다.’ 그리고 문제가 생기면 “난 그런말을 한 적 없다. 당신이 오해한 것이다.” 로 나올 수 있다.
• 결국 모든 것은 내 책임이다. 하나하나 꼼꼼하게 따지고, 곱씹어가며 100% 완벽하게 체크해야 한다.
• 매도인, “이 가격 아니면 안 팔아요” 를 다 믿지 마라. 진짜 안 팔 생각이었으면 그냥 물건 거뒀다.
• 매수인 계좌 달라는 문구는 매도인도 긴장되고 설레는 단계. 나만 조급해지는거 아니다. 마지막까지 협상해볼만함.

그럼에도 불구하고 제가 잘했던 점은

• 싼 가격에 매수
• 추후 실거주로 검토해도 될만큼 컨디션 좋음.
• 아내와 저 모두 출퇴근&실거주할 수 있는위치
• 지역 내 선도지구, 각종 정비사업 호재로 전세가 하락리스크보다 보합 내지 상승가능성이 더 큰 시장상황
• 세입자, 이른 퇴거요청으로 빠른 투자금 회수 → 대출상환에 활용 가능.
• 이를 통해 금융비용 절감으로 수리비 확보

완벽한 투자는 없고 10채까지는 경험이라는 말이 무슨 말인지 깨달아가는 요즘입니다.

너바나님이 우리같은 초보 투자자들은 아프리카 초원에서 초식동물한테 뜯어먹히는 풀이라고 했는데^^

진짜 그 말이 실감납니다.

그럼에도 불구하고 이 경험담이 지금 투자를 준비하시는 동료분들께 도움이 되신다면 좋겠습니다.

저는 자만하지 않고 더더욱 겸손하고 낮은 자세로

동료들을 힘껏 도우며 다음 투자를 담담히 준비해 가겠습니다.

그럼 뿅