안녕하세요. 저스티입니다.
25년 9월 1호기를 계약하고 만 1년이 지난 지금, 2호기 투자를 하게 되었습니다.
이번 글에는 어떤 과정을 거쳐 투자했는지, 그 과정에서 무엇을 배웠는지 담아보려고 합니다.
저 스스로 복기하기 위한 기록이자, 비슷한 고민을 하고 계실 분들께 작은 도움이 되었으면 하는 마음으로 남깁니다.
1. 돈은 준비됐는데, 저는 준비되지 않았습니다
1호기 투자 이후, 보유하고 있던 오피스텔들이 운 좋게 매도되면서 2026년 초부터 목돈이 생겼습니다.
하지만 그렇다고 바로 '이제 2호기를 해야겠다.' 고 마음먹었던 건 아닙니다.
당시에는 세제개편안이 나오기 전이었고, 월부 멘토님들께서도 조금 더 기다려보자는 말씀을 해주셨습니다.
그래서 시기를 기다리기로 마음 먹었는데, 돈을 쓰지 않고 들고 있는 것이 생각보다 어려웠습니다.
당시 제가 체감하기로는 외곽 지역으로도 시세 흐름이 조금씩 퍼지고 있었고, 코스피도 신고점을 돌파하던 시기였습니다.
언제 어디가 토허제로 묶일지 모르고, 주가도 폭등하는데 통장 잔고를 보며 가만히 있는 것이 손해보는 기분이었습니다.
‘이 돈을 계속 이렇게 두는 게 맞나?’
‘기다리다가 기회를 놓치는 건 아닐까?’
고민 끝에 4월에는 투자코칭도 받았고 2호기를 진행해도 된다는 말씀을 들었지만, 정작 저 자신에게 확신이 없었습니다.
결국 실행으로 옮기지 못하고 세제개편안을 조금 더 기다려보기로 했고, 주식 강의도 들어보는 등 여러 방면으로 알아보았지만 결국 저에게 맞는 방법을 찾지는 못했습니다.
돌이켜보면, 어찌할 바를 몰라 많이 불안했던 것 같습니다.
그래도 다행인 것은 부동산 공부를 손에서 놓지 않았다는 것입니다.
4월 지방투자 실전반, 5월 열반스쿨 실전반, 6월 너바나님의 마지막 열반스쿨 기초반, 7월 실전준비반, 8월 열반스쿨 실전반을 수강하며 실력을 꾸준히 키워나갔고, 그러다보니 어느새 세제개편안도 발표가 되었습니다.
실력을 키워둔 덕분에, 세금 계산을 마치고 빠르게 실전 투자로 연결지을 수 있었고,
그렇게 이번 달에 2호기 투자를 실행하게 되었습니다.
돌아보면 돈을 들고 있던 9개월이 마냥 멈춰 있던 시간은 아니었습니다.
투자할 저 자신을 준비하는 시간이기도 했습니다.
수강 이력
2. 같은 지역을 두 번 갔더니, 모르는 게 보였습니다
'1호기를 해봤으면 2호기는 조금 수월하게 했겠다'고 생각하실 수도 있겠습니다.
하지만 1호기 때는 제가 너무 초보여서 해야 할 과정을 충분히 밟지 못한 채 투자했던 부분도 있고
이번 2호기 역시 비슷하게 투자하거나, 반대로 고민만 하다가 아예 투자하지 못할 뻔했는데요,
그 흐름을 바꿔준 것이 8월 열반스쿨 실전반이었습니다.
저는 8월에 이미 앞마당으로 만들어둔 지역, 그러니까 직접 임장하며 익혔다고 생각했던 곳을 다시 배정받았습니다.
심지어 바로 전 달인 7월에 다녀온 곳이었습니다.
‘다시 배정해주신 데에는 이유가 있겠지. 그런데 그 이유가 뭘까?’
당황스럽다기보다는 궁금했습니다. 그리고 다시 해보니 알겠더라고요.
제가 아직도 그 지역을 충분히 알고 있지 못하다는 사실을요.
실전반의 목표는 새로운 앞마당을 늘리는 것이 아니라 투자자로서 성장하는 것에 있는 만큼,
두 번 연속 같은 곳을 공부하면서 아주 뾰족하게 앞마당 만드는 법을 익힐 수 있었습니다.
그 전에는 '어느 정도 이해했지만 완벽하게 알지는 못 한다' 정도로 끝내왔다면,
이번에는 '내가 웬만한 거주민보다 선호도를 잘 안다' 수준까지 끌어올렸던 것 같습니다.
그 과정이 있었기에 이번 2호기 할 때도 확신을 가지고 투자할 수 있었습니다.
3. 실전투자 Step 1 : 투자금 설정하기
투자하려면 해야할 것들이 있습니다.
투자금 설정하기, 후보 단지 선정하기, 매물털기
본격적으로 물건을 찾기 전, 가장 먼저 해야 할 일은 투자금을 정하는 것이었습니다.
솔직히 투자금 설정하는 건 쉬울 줄 알았습니다. 가진 돈을 확인하면 되는 줄 알았거든요.
그런데 생각보다 이 단계에서 애를 많이 먹었습니다.
자산 상황도 명확히 계산하려니 계산할게 많았고, 정책도 바뀌어서 이제는 1호기의 상황도 함께 봐야 했습니다.
저는 최악의 상황을 가정해서 보유세 부담과 비거주 1주택자 전세대출 상환 가능성, 1호기와 2호기의 역전세까지 감당 가능한지 전부 확인한 후에 투자금을 최종 설정했습니다.
지금 같이 상승장 중반에 도달한 상황에서는
'얼마를 가용할 수 있느냐'만큼이나 '얼마까지 버틸 수 있느냐'도 같이 봐야할 시기라고 생각해서 보수적으로 접근했습니다.
4. 실전투자 Step 2 : 후보 단지 선정하기
처음에는 자연스럽게 1등 생활권부터 매물을 보기 시작했습니다.
좋은 생활권부터 보면 좋은 물건을 찾을 수 있을 거라고 생각했습니다.
그런데 그렇게 접근하니 놓치는 단지들이 있더군요.
이 때 미요미우 튜터님의 도움을 받아 순서를 다시 잡았습니다.
전수조사 → 저평가 단지 선정 → 투자금 안에 들어오는 단지 선별 → 1~3순위 그룹핑
튜터님 말씀대로 다시 단지를 선정하고 1순위 그룹부터 매물을 확인했습니다.
이렇게 하니 확실히 보는 범위가 달라졌습니다.
특정 생활권 안에서만 고르는 것이 아니라, 지역 전체를 놓고 가치와 가격, 투자금을 함께 비교할 수 있었습니다.
‘왜 전수조사부터 하라고 하시는지’를 그제야 몸으로 이해했습니다.
- [미요미우] 따라하기만 하면 투자 후보가 저절로 나오는 결론 작성 방법 https://weolbu.com/s/QQkJCycYms
5. 실전투자 Step 3 : 매물 털기
매물 털기란 네이버부동산에 올라온 물건만 확인하는 것이 아니라,
현장 부동산을 찾아다니며 장부 물건을 찾아내는 과정입니다.
저는 후보 단지를 고른 후 매물 털기를 진행하려고 했으나, 쉽지 않았습니다.
8월의 제 임장지에는 매물이 워낙 적었고, 주말에는 대부분 문을 닫았습니다.
뜻대로 되지 않다보니 마음 한편에 의심이 생겼습니다.
‘다 쉬는 날이라는데, 문 연 곳 없지 않을까?’
‘전화는 이미 다 해봤는데, 문 닫은 곳 다시 전화할 필요 있을까?’
‘이렇게 한다고 정말 장부 물건을 받을 수 있을까?’
안 해도 될 이유는 많았습니다.
그런데 한 가지 질문이 계속 남았습니다.
'이 과정을 생략하고도, 내가 고른 물건이 최선이었다고 말할 수 있을까?'
튜터님과 동료에게 상담했을 때도 결국 같은 이야기로 돌아왔습니다.
나중에 ‘그때 조금만 더 찾아볼걸’ 하고 후회하지 않으려면, 확인할 수 있는 데까지는 확인해야 했습니다.
그렇게 주말에 현장에 가서 문을 연 부동산을 찾아다녔고, 닫혀 있으면 문 앞에서 사장님께 전화했습니다.
근처에 와 있다는 것을 말씀드리고, 실제로 투자할 의사가 있는 사람이라는 점을 전달하려고 노력했습니다.
그 노력이 조금씩 통했던 걸까요?
다시 연락을 주시는 사장님들이 생겼고, 처음 전화 임장을 했을 때는 듣지 못했던 정보도 받을 수 있었습니다.
결과적으로, 제가 이번에 투자한 물건도 장부 물건이었지만 그렇게 소개받을 수 있었습니다.
매물을 털고 나니, 이제는 확신을 가지고 말할 수 있습니다.
그 지역 내, 제 투자금 범위에서는 제가 고른 매물이 가장 좋은 매물이라고 말이죠.
그 확신은 마음에 드는 물건을 처음 발견했을 때가 아니라, 다른 선택지까지 끝까지 확인한 뒤에 생겼습니다.
저에게 매물 털기는 숨은 물건을 찾는 과정이면서, 동시에 제 선택에 납득할 수 있도록 근거를 쌓는 과정이었습니다.
매물 털기를 할지 말지 고민하고 계신다면, 저에게 큰 도움이 되었던 나슬님의 글도 함께 읽어보시면 좋겠습니다.
(나슬님 감사합니다)
- [나슬] 왜 물건을 털어야 하나요? https://weolbu.com/s/Qlh2ftrccw
6. 사실 못 할 줄 알았습니다. 그럼에도 불구하고 투자하게 된 것은...
여기까지만 보면, 제가 해야 할 일을 차근차근 해낸 것처럼 보일 수도 있을 것 같은데요,
사실 저는 중간에는 투자를 포기하기도 했습니다.
회사가 너무 바빴고, 힘들었고, 이건 도저히 안 되겠다는 생각이 들었어요.
월부에 있으면 “바빠도 해야 한다”는 메시지 많이들 받으시죠?
저도 평소에는 그 말에 고개를 끄덕였습니다.
다만 제가 정말 바빠지자, 슬그머니 예외 조항을 만들기 시작했습니다.
‘그래도 이 정도로 바쁠 거라고는 생각 못 하셨겠지.’
‘지금은 진짜, 진짜 바쁜 거니까 솔직히 못 하는게 당연한 거 아닐까?’
‘바빠도 해야 한다’는 말에는 동의하지만, 제 바쁨만큼은 조금 특별하다고 생각했던 겁니다.
8월 실전반 커리큘럼도 겨우겨우 납기만 맞추게 되면서 '그래 투자는 다음으로 미루자'고 단정지었습니다.
그런데 막상 실전반이 끝나고 튜터님의 푸쉬도, 주어진 과제도 없는 상황을 마주하다보니,
그 동안 열심히 달려온 것이 아깝고 투자하지 못한 후회가 많이 남았습니다.
‘그래도 한 달 죽어라 했는데, 그냥 끝내기에는 너무 아깝지 않나?’
‘지금 손을 놓으면, 나중에는 다시 처음부터 시작해야 하잖아. 매물만 좀 더 털면 되는데!’
회사는 여전히 바빴습니다. 갑자기 시간이 생긴 것도 아니었습니다.
바뀐 건 제 생각이었습니다.
그래서 질문을 바꿨습니다.
'이렇게 바쁜데 어떻게 해?'가 아니라,
'어떻게 하면 할 수 있을까?'로요.
투자에 쓸 수 있는 시간이 적다는 사실은 변함이 없었지만, 시간을 쪼개서 할 수 있는 일을 찾았습니다.
틈을 내서 전임하고, 매물 보러 가고, 주말에 매물 털러 갔습니다.
한 번에 다 하지는 못해도, 할 수 있는 일을 조금씩 쌓아갔고 그 결과 2호기 투자까지 해낼 수 있었습니다.
평일 퇴근 후 임장 기록
7. 자산보다 더 값진 것을 얻었습니다.
이번 투자를 통해 저는 자산도 늘어났지만 더 값진 것을 얻었습니다.
‘한다, 못 한다’로 결론부터 내리는 대신, ‘지금 할 수 있는 일이 무엇인지’를 찾아보는 삶의 태도.
이 삶의 태도는 앞으로 어떠한 어려움을 겪더라도 이겨낼 수 있는 힘이 되어주리라고 생각합니다.
제게는 자산보다 이 배움의 경험이 더 오래 남을 것 같습니다.
이 글을 읽는 여러분들도 많이 바쁘시죠?
회사 일도, 가족도, 육아도 어느 하나 가볍게 내려놓을 수 없는 일들일 겁니다.
그래서 무조건 마음만 먹으면 된다는 말을 하고 싶지는 않습니다.
다만 저처럼 ‘지금은 도저히 못 하겠다’는 생각이 드신다면, 질문을 한 번만 바꿔보셨으면 합니다.
‘오늘 할 수 있는 단 한 가지는 뭘까?'
각자의 상황에서 감당할 수 있는 범위를 확인하고, 그 안에서 한 걸음씩 나아가셨으면 좋겠습니다.
환경에 기대도 좋고, 사람에게 도움을 받아도 좋습니다. 저도 그렇게 해냈습니다.
어쩌면 결과는 여러분이 멈춘 바로 그 곳에서 단 한 발짝 뒤에 있을지도 모릅니다.
행복한 노후를 위해 매진하시는 모든 분들을 진심으로 응원합니다.
함께해주신 분들께
2호기 투자에 도움을 주신 모든 분께 감사드립니다.
제가 스스로 할 수 없다고 생각하며 몇 번이나 포기하려 할 때, 저보다 저를 더 믿고 끝까지 이끌어주신 미요미우 튜터님,
그리고 한 달 동안 동고동락하며 서로 응원하고 위로해준 우리 보서기들💎 (김헌터 조장님, 킴나두님, 하람님, 나슬님, 서늘한그늘님, 여븨님, 토용나무님) 여러분이 아니었다면 해내지 못했을 거에요.
돈독모에서 제 푸념을 들어주시고, 다시 의지를 다질 수 있도록 함께 목표를 세워주신 프메퍼 튜터님
매물 코칭에서 최종 의사결정에 확신을 주시고, 마지막까지 챙겨야 할 부분들을 짚어주신 자유를 향하여 멘토님
그리고 지난 2년간 월부에서 만난 모든 선후배 투자자분께도 감사의 마음을 전합니다.
요즘은 제가 직접 경험하고 꺼내는 말들이, 어느새 선배님들께 들었던 말과 닮아 있다는 것을 느낍니다.
예전에는 ‘좋은 말씀이구나’ 하고 들었다면, 이제는 ‘아, 직접 겪어보셔서 해주신 말씀이었구나’ 하고 이해하게 됩니다.
앞으로도 그 조언들을 제 경험으로 만들어가며, 믿음직한 후배이자 누군가에게 도움이 되는 동료 투자자가 되겠습니다.
감사합니다.
저스티 드림
그 동안의 노력과 결실
미요 튜터님과 보서기들💎 감사합니다
