[실전37기 스리링 1(일)5(어)나 임장지 정복하조 윤돌] 1주차 강의후기 - 10억달성 하기위한 로드맵 (with 프메퍼 튜터님)

안녕하세요. 윤돌입니다. 이번 1주차 강의를 통해서 전체 서울 수도권 현 시장상황과 그리고 10억달성을 하기 위해 필요한 목표와 계획, 운영 방법에 대해서 배울 수 있었습니다. 이번 강의에서 가장 크게 깨달았던 부분은 '결국 내가 가진 고민을 근본적으로 해결하기 위해서는 선택의 근거를 갖고, 선택을 하고, 어떤 일이 벌어질지 예상하고, 좋은 자산을 모아 나가야 한다는게 중요하다는 것을 깨닫게 되었습니다.

그럼 1주차 강의 시작하겠습니다.

1. 지금 너무 비싼거 같은데 이 호가에 매수해도 되나요?

2호기 투자를 위해 준비를 하면서 단지 가격들을 볼때마다 느끼는 감정과 생각들은 ‘아 지금 너무 비싸진거 같은데, 이돈이면 차라리 돈을 더 모아서 투자하는게 맞지않나?’ 라던가 ‘비규제지역보다 그냥 광역시 좀더 좋은 선호도 물건 보는게 맞는거 같은데…’ 이런 생각들이 많이 들었습니다.

 강의에서 배워놓고 막상 저는 그렇게 실천을 못하고 있었던 것이죠. ‘ 매수 가능한 시점에서 가장 가치 있는 물건을 매수 한다’. 그리고 무엇보다 투자기준에 맞춰서 물건을 찾는게 아니라 ‘가격’에만 꽂힌채로 가격에 맞춰서 단지를 보고 있었습니다. 가격보다 더 우선적으로 봐야하는건 단지가 가진 ‘가치’ 인데, ‘가저환수완리'를 배워놓고 막상 투자할때는 이 부분을 놓치고 있었다는게 참 어렵습니다. 

 그래서 다시 돌아와서 지금 제가 보는 비규제 지역들도 강의를 듣기전에는 ‘전고점 돌파한 단지들도 대다수고, 1~2년전에 가격이 아니다 보니깐 너무 비싸게 느껴진다!’ 라는 생각과 감정이 들었던 것 같습니다. 가치를 보지 않고 가격만 몰두했기때문에요. 프메퍼 튜터님이 강의에서 말씀해 준것처럼 입지평가기준을 가지고 현재 비규제지역을 보면 가격대가 괜찮고 현재도 충분히 투자할수 있다는 것을 ‘마음’으로 받아들일 수 있게 되었습니다.

 이번 2호기를 하면서 강의에서 배운대로  첫번째, 입지평가 기준을 가지고 물건을 찾아보겠습니다. 그리고 만약 해당단지가 아직 전고점을 넘지 않았다면 전고점 대비 하락폭이 얼만지, 단지가격이 이미 전고점을 뚫고 올라가는 중이라면 전저점대비 상승폭이 얼마나 낮은지, 마지막으로 실거래가와 호가 사이에서 괴리율이 얼마나 낮은지 이 부분들을 기준으로 물건 선별을 해보겠습니다.

 BM - ‘의사결정순서’에 맞춰서 2호기 물건 찾기

2. ‘가저환수원리의 디테일’

특히 이번강의에서 가장 많이 배우고, 다시 이 부분을 잘 쌓아가야겠다고 생각했던 부분은 바로 ‘가저환수원리’ 였습니다. 강의에서 여러분이 투자한 단지들을 투자기준에 맞춰서 잘 투자를 했냐는 질문에, 저는 제가 작년에 투자한 1호기 물건을 떠올리며 잘 적용 하고 있는지 돌아보게 되었습니다.

 저환수원리는 잘 해냈다고 생각했으나, 제일 중요한 ‘가치’ 부분에서 좀 아쉬운 판단을 했었던 것같습니다. 제가 당시 투자했던 물건은 중정도 되는 생활권의 상정도의 선호도를 가진 단지였고, 투자후보로 가지고온 다른 단지는 해당 구에서 가장 선호되는 생활권에 대장 아파트였습니다. 당시 두 단지의 투자금은 대장 단지가 조금더 들긴했었지만 거의 비슷했었습니다.  지금은 너무나 명확하게 보였지만 그때 당시에는 두 단지에 대한 가치판단이 명확하지가 않았고 (매매가 차이도 어느정도 나는 편이긴 했습니다) 매물코칭을 기다리다가 대장단지는 날라갔기 때문에 결국 그 다음 물건을 투자하게 된 케이스였습니다.

 제가 이 단지들에대해서 가치를 좀더 잘 파악을 하고, 선호도 파악을 잘 하고 있었더라면 아마 매물코칭 넣는 거를 좀더 일찍 하고 바로 투자 할 수 있었을지도 모르겠다는 생각이 들더군요. 근데 더 중요했던 것은 그때 당시 이 두 지역 말고 제가 가진 앞마당에서 더 좋은 투자를 할 수 있었다는 것을 지난 지투실 강의를 통해서 알게 되었습니다.

 어떻게 보면 그 때당시에도 ‘ 아 XX지역은 이미 많이 올랐으니 여긴 보지 말아야겠다’ 라고 판단하고 아예 지역자체를 찾아보질 않았는데, 그 당시에도 충분히 제 투자금으로 투자할 수 있었고, 앞에 말한 두 단지보다 더 가치가 있었던 곳이였기에 매매가가 지금기준으로는 1억이상 오르는 것을 볼 수 있었습니다.

 제가 1호기 투자를 할때 투자한 단지말고 조금더 신축이긴 하지만 선호도가 빠지는 단지의 물건도 가져왔었는데, 만약 그렇게 했었다면 매도를 하는데 조금 어렵지 않았을까? 특히 지금 갈아타기를 시도하는 중에서 선호도 빠지는 물건을 골랐다면 더 어려웠을수도 있겠다(지금도 물론 어렵긴 합니다 ㅎㅎ) 라는 생각이 들었습니다.

 지방 투자든 서울 수도권 투자든 결국 단지의 ‘가치’를 최우선적으로 봐야겠다는 것을 이번 강의를 통해서 다시 한번 배우게 되었습니다. 그리고 지금 2호기를 준비하면서 매번 드는 생각이 ‘ 아 그때 A단지를 더 우선적으로 볼걸, 좀더 미리 만들어 놓을걸, 이랬다면 더 벌었을텐데…’ 이런 생각이 자주 들었었는데, 강의에서 프메퍼 튜터님이 해주신 얘기가 너무 인상깊게 남게 되었습니다

‘실력이 쌓이면 쌓일수록 돈을 더 벌어주는 관점으로 보는게 아닌, 내 자산을 지켜주는 관점에서 보세요’

당연히 투자를 하면 수익을 내는것이 맞습니다. 그렇지만 너무 수익률에 꽂히고 얼마벌었어 이런 부분에 중심을 두는 것이 아니라 실력을 쌓는 것은 ‘ 내 자산을 지켜주는 것' 이라고 생각하니 급한마음도 조금은 잦아든것 같습니다. 조금 조급해지는 시기였는데, 이런 시기인 만큼 좀더 제 투자기준에 맞춰서 투자를 해나가도록 하겠습니다.

BM - 진짜 ‘가저환수원리’에 맞춰서 아파트 투자하기. 가격이 아니라 ‘가치’를 더더더 우선적으로 볼 것!

3. 10억 달성을 위한 알파투자자의 운영

비전보드에 제가 은퇴를 목표로하는 자금을 볼때마다 느꼈던 것은 ‘아 이정도 금액을 내가 해낼 수 있을까?’ 라는 생각이 듭니다. 앞서 선배투자자들이 이미 증명을 많이 해주었지만 여전히 제 자신에 대한 의문이 드는건 어쩔수 없나 라는 생각이 들었습니다. 근데 10억 달성을 위한 로드맵을 보니깐 ‘이게 막연한게 아니라 생각보다 할만한데?’ 라는 생각이 들더라구요. 제가 확신을 갖지 못하고 의문을 계속했던 것은 어떻게 보면 10억 달성을 하기 위한 로드맵이 명확하지 않아서 였던것 같습니다.

 지금 당장 투자할 수 없는 지역을 임장하게 되더라도, 왜 이런 외곽을 보내는지, 혹은 왜이렇게 높은 급지를 임장지로 보내는지 이런 관점으로 보는게 아니라 ‘지금 시장을 이해하고, 대응하고 자산을 늘릴 수 있는 기회’로 보는게 중요하다는 것을 강의를 통해 알수있었습니다. 내 자산의 위치를 판단하고 좋은 자산과 매도해야할 자산을 구분짓고 ‘투자할 수 있으면 투자하는 시기’ 를 이해해야 한다는 부분에서 이번 실전반에서 어떤 마음으로 임해야 하는지 느끼게 되었습니다.

 현재 제가 가진 자산은 ‘매도해서 더 좋은 자산으로 갈아타야할 물건’ 이기 때문에, 시기의 차이지만 매도를 하고 더 좋은 자산으로 갈아타는 준비를 더 잘해야 겠다는 생각이 들었습니다. 저는 이 물건을 매수했을 당시 왜 매수했는지 명확하게 설명하기가 좀 어려웠던 것 같습니다. 그리고 매도할때도 대충 2~3년 지나고 팔면 되지 이런 판단을 하게 되었습니다.

 그러나 매도는 매수할때부터 미리 계획을 하고, 투자처의 특징을 명확히 알고, 내 상황에 맞춰서 선택을 해나가는 게 중요하다는 것을 이번 강의에서 배우게 되었습니다. 그래서 다음 투자를 할때에는 내가 목표로 하는 자산에서 어떤 역할을 하는 물건인지 명확하게 알고, 그 기준들에 맞춰서 물건을 매도하던가 혹은 계속 보유하던가 판단하고, 만약 매도를 해야한다면 어느정도 수익률을 내고 매도를 해야할지 명확하게 기준을 세워 나가겠습니다.

BM - 내 포트폴리오 상황에 맞는 매수 전략 가져가지 (현재는 알파투자로 종잣돈 불려서 좋은 자산으로 갈아타기)

강의에서 알려준 내용들을 그냥 알고 넘어가는게 아니라, 최대한 많은 부분들을 ‘행동’으로 옮겨보겠습니다! 

강의 준비해주신 프메퍼 튜터님 감사합니다~!!