계약갱신권 사용 시 3년 법적효력 있을까요?

안녕하세요, 바른미래님 :) 임차인분께서 2030년 2월 입주를 앞두고 계시니 3년 계약을 희망하시는 마음도 충분히 이해가 됩니다. 다만, 우선 2년 갱신계약을 진행하고, 2029년 만기 시점에 추가 연장 여부를 협의하는 방향으로 진행해보는 것이 어떨지 조심스럽게 제안드립니다. 제안에 대한 이유는 다음과 같습니다. 1. 계약갱신요구권은 최소 2년이 보장됩니다. 법적으로 갱신요구권 행사 시 2년의 거주기간이 보장되며, 임대인과 임차인이 합의한다면 2년 이상인 3년 계약도 가능합니다. 다만 임차인분이 원하신다고 해서 반드시 3년으로 계약해야 하는 것은 아닙니다. 따라서 2027년 2월부터 2029년 2월까지 2년 갱신하고, 이후 추가 거주에 대해서는 다시 협의하시는 것을 추천드립니다. 이때 2029년에 1년만 추가 계약하더라도 임차인이 법적으로 2년의 기간을 주장할 수 있으므로, 1년 연장을 확정적으로 생각하기보다는 추후 협의할 사항으로 남겨두시면 좋겠습니다. 2. 현재 상황과 미래의 상황은 다를 수 있습니다. 지금은 정책적인 변수가 많고, 1년 뒤 시장도 예측하기 어려운 상황입니다. 특히 송파구로 갈아타기를 계획하고 계신 만큼 2029년에 매도할 수 있는 선택권을 확보하는 것이 중요하다고 생각합니다. 갈아타기 특성상 좋은 곳으로 갈아타기를 계획하는 만큼 좋은 시장에서 매도된다면 송파구가 먼저 오를 가능성이 높고, 오른 만큼 대중들도 상급지를 눈여겨 볼 가능성이 높습니다. 시장이 좋지 못하다 하더라도, 하락폭 등은 수요가 높은 지역에 몰리기 마련이며 하락 후 상승 시점이나 하락폭 자체도 상급지가 좋기 때문에 갈아타는데 예상치 못한 종잣돈이 발생할 수도 잇겠습니다. 말씀해주신대로 지금과 같이 상급지가 중하급지 대비 분위기가 안좋은 시장은 이례적이며 언제까지 유지될 지 모릅니다. 더불어, 3년 계약을 체결하면 2029년에 매도할 수 없다는 것은 아니지만, 양도세한도공제 규제가 연장될 수도 있고, 토허제가 유지될 수 있습니다. 즉, 임차인이 거주하는 상태에서 매도하는 것이 더 큰 리스크로 작용할 수 있겠습니다. 따라서 지금부터 2030년까지 보유할 것을 확정하기보다는 2년 뒤 시장 상황에 따라 판단할 수 있는 여지를 남기는 것이 좋겠습니다. 결론적으로 저는 2년 갱신을 우선 제안드립니다. 임차인분께는 현재 2029년 매도 계획이 있어 우선 2년 갱신을 희망하며, 이후 상황에 따라 추가 연장을 협의하고 싶다고 정중하게 말씀드릴 것 같습니다. 무엇보다 앞으로 갈아타기를 계획하고 계시니 임차인분의 상황은 충분히 배려하되, 본인의 자산을 운영할 수 있는 선택권도 지켜나가셨으면 좋겠습니다. 좋은 방향으로 협의되시길 응원하겠습니다! :)

안녕하세요, 바른미래님 😊 세입자분의 입주 계획이 정해져 있다 보니 고민이 많으시겠어요. 저 역시 앞서 댓글 주신 분들처럼 우선 2년 갱신으로 진행하는 방향이 좋을 것 같습니다. 계약갱신요구권을 행사하면 법적으로 2년의 갱신기간이 인정되기 때문에, 굳이 지금부터 3년을 확정할 필요는 없다고 생각합니다. 특히 2029년 매도를 계획하고 계시다면 그 시점에 매도할 수 있는 선택권을 남겨두는 것이 중요할 것 같아요. 송파구는 수요가 많은 지역이지만, 향후 시장 상황이나 매도 시점의 정책은 지금 예측하기 어려운 부분도 있으니까요. 세입자분의 사정도 배려하면서 바른미래님의 투자 계획에도 차질이 없는 방향으로 잘 협의되시길 응원하겠습니다!

바른미래님 안녕하세요. 2029년 매도 후 송파구로 갈아타기를 계획하고 계셨는데, 세입자분이 3년 계약을 희망하시면서 고민이 많으실 것 같습니다. 세입자분의 상황도 이해되지만, 매도 계획이 있으신 만큼 신중하게 결정하셔야 할 것 같아요. 우선 계약갱신청구권을 행사하면 법적으로 갱신기간은 2년으로 보고 있습니다. 다만 임대인과 임차인이 합의한다면 3년으로 계약하는 것도 가능하기 때문에, 3년 계약을 체결한다면 해당 기간에 대한 효력도 고려 하셔야 합니다. 3년 계약을 체결할 경우 매도 시점에 실입주를 원하는 매수자의 접근이 어려워져 매도에 난항을 겪을 수 있을 것 같습니다. 현재 계획대로 2029년 2월까지 2년 갱신계약을 진행하고, 이후 연장 여부는 그때 상황을 보고 협의하는 부분이 미래님에게 유리한 선택일 것 같습니다. 특히 갈아타기를 계획하고 계시다면 매도 시점과 매수자 선택의 폭을 함께 고려해 보시면 좋겠습니다. 세입자분과 원만하게 협의하셔서 계획하신 갈아타기까지 잘 이어가시길 응원하겠습니다!

안녕하세요:) 계약갱신청구권으로 갱신하면 법에서 정한 기간은 2년이지만 서로 합의해서 3년으로 계약하는 것도 가능합니다. 다만 이 경우 갱신청구권을 쓴 것인지 합의갱신인지 나중에 다툼이 생길 수 있으니, 3년으로 하신다면 특약에 "임차인의 계약갱신청구권 행사에 따른 계약"이라고 꼭 적어 두시길 바랍니다. 3년으로 계약하면 집주인은 그 기간 동안 묶이지만 세입자는 갱신 계약이라 언제든 3개월 전에 알리고 나갈 수 있어서 집주인에게 불리한 구조입니다. 세입자가 사는 채로 팔려면 실거주가 필요 없는 매수자를 찾아야 하는데 매수자가 바로 들어가 살아야 하는 지역이라면 매도가 크게 어려워질 수 있습니다. 29년 2월 매도 계획이 있으시다면 2년으로 갱신하시고 남는 1년은 만기 때 상황을 보고 다시 협의하시는 게 선택지를 넓게 남기는 방법이라고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요 바른미래님 :) 임차인 분의 3년 계약 요청이 당황스러우셨을 것 같아요. 먼저 계약갱신청구권은 기본적으로 2년까지 보장됩니다. 3년 계약이 불가능한 것은 아니지만 임대인과 임차인의 합의가 필요하기 때문에 요구에 맞춰 무조건 3년 계약을 하실 필요는 없습니다. 한 가지 여쭙고 싶은 점은 송파구 갈아타기를 지금은 실행할 수 없는지 확인해보셨을까 하는 부분입니다. 혹시 임차인의 갱신권 사용을 고려하여 29년을 갈아타기 시점으로 잡으신 것이라면 '지금 매도하고 갈아타는 방법'에 대해서도 고민해보셨는지 궁금합니다. 만약 계획상 29년 이후 갈아타기가 불가피하다면 바른미래님 말씀처럼 굳이 매도할 물건을 1년 더 세 낀 물건으로 만들지는 않을 것 같습니다 :) 원만한 합의로 갈아타기 성공하시면 좋겠습니다! 바른미래님 응원합니다 ^^

바른미래님 안녕하세요~! 세입자분께서 2030년 2월 입주 예정인 곳이 있으셔서 3년 계약을 희망하시는 상황이군요. 우선 계약갱신청구권은 주택임대차보호법상 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차기간은 2년으로 보고 있습니다. 다만 임대인과 임차인이 합의한다면 3년 계약도 가능할 것으로 보입니다. 여기서 중요한 부분은 3년으로 계약하는 것과 계약갱신청구권을 행사하는 것이 반드시 같은 의미는 아니라는 점입니다. 단순한 합의 재계약으로 인정된다면 세입자분의 계약갱신청구권이 남아 있을 수 있기 때문에, 계약을 진행하실 때 이 부분은 명확히 확인하시는 게 좋겠습니다. 그리고 현재 2029년 2월 매도를 계획하고 계시다면 저라면 우선 2년 갱신계약을 진행하는 방향으로 생각할 것 같습니다. 3년으로 계약하게 되면 2030년 2월까지 임대차기간이 정해지기 때문에 2029년에 매도하더라도 실거주를 희망하는 매수자에게 매도하기 어려울 수 있기 때문입니다. 물론 세입자가 있는 상태에서도 매도 자체는 가능하지만, 매수할 수 있는 사람의 범위가 좁아질 수 있겠죠. 반면 2년 계약으로 진행한다면 2029년 2월 만기에 맞춰 매도하는 선택지를 가져갈 수 있을 것 같습니다. 세입자분의 상황도 충분히 이해되지만, 아직 2029년 이후의 시장과 세금이 어떻게 바뀔지 알 수 없는 만큼 매도 시점을 선택할 수 있는 여지를 남겨두는 것이 좋지 않을까 생각합니다. 특히 송파구로 갈아타기를 계획하고 계신다면 매도 시점과 자금 마련 시점이 중요할 것 같아서 저는 2년 갱신 쪽으로 조금 더 마음이 기울 것 같습니다!

안녕하세요 바른미래님, 세입자분께서 갱신권을 사용하고 싶어하시는 상황이고, 본인의 입주시기를 고려하여 3년을 희망하고 계시는군요~!! 다른 분들도 설명해주셨지만, 원칙적으로 갱신 계약은 2년을 법적으로 보호하고 있습니다. 때문에 굳이 3년을 해드리기 보다는 2년으로 갱신계약을 체결하고, 향후에 남은 1년의 기간은 별도의 임대차 계약으로 진행하시는 것이 합리적이라는 생각이 듭니다. 세입자분의 편의를 봐드리면 좋겠지만, 사실 2년 뒤 전세가가 어떻게 될지 모르는 상황에서. 또 향후 갈아타기의 기회가 언제 어떻게 올지 모르는 상황에서 임대인인 미래님께서 굳이 낮은 보증금으로 1년 더 거주하실 수 있게 배려해드릴 필요까지는 없을 것 같습니다. 아무쪼록 잘 협의하셔서 갱신계약 진행하시기를 응원드립니다 😊