안녕하세요
지방아파트 투자 전 세금을 미리 계산해보려고 합니다.
2025년 12월 현재 동탄 집(실거주 중)을 공공임대에서 분양전환 받았습니다.
2026년 4월 시골 주택을 상속받았습니다.
현재 모은 종잣돈의 일부를 가지고 지방에서 아파트를 사려고 합니다.
이럴 경우, 지방에서 투자할 아파트의 취득세와 2년 후 팔게 될 경우 양도세는 얼마 정도 나올까요?
제가 알기론, 상속주택은 5년간 취득세나 양도세 계산시 주택수에서 배제한다고 알고 있습니다.
만약 6억 이내의 지방 아파트를 살 경우 취득세가 1.1%이고, 양도세는 기본세율(3~45%)이라고 알고 있습니다.
그리고, 동탄집과 시골집 모두 남편 명의로 되어 있는데, 투자할 아파트의 명의는 공동 or 배우자 단독명의 어떤게 더 유리할까요?
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댓글 6
내요리맛있게님 안녕하세요? 말씀하신대로 상속주택의 경우에는 상속받은 후 5년간은 취득세를 계산할 때 주택수에서 제외됩니다. 따라서 지방 아파트 투자를 할 경우에는 1주택인 상태로 매수하는 것과 같기 때문에 1.1%(9억 이하)의 취득세가 적용됩니다. 상속받은 주택이 '조세특례제한법상 농어촌주택' 요건을 갖춘 주택이라면 다른 주택을 팔 때 기간 제한 없이 주택 수에 제외될 수 있지만, 그렇지 않다면 지방 아파트를 투자 후 양도하실 때에는 주택수에 포함될 수 있습니다. 그렇다 하더라도 매수한 상태에서 2년 이상 보유하신 후 매도하실 경우 해당 지역이 규제지역이 아닌 경우에는 양도세는 기본세율이 적용되게 됩니다. 명의 부분에 있어서는 종부세 계산 시 공동명의가 좀 더 유리할 수 있기에 저는 공동명의로 진행하는 편이나 이 역시 현재 바뀐 세법과 가정의 자산 상태에 따라서 달라질 수 있습니다. 세금에 관한 사항이기 때문에 저의 답변은 참고로만 생각하시고, 세무사나 네이버 엑스퍼트 등을 활용하여 더 정확하고 자세히 알아보시는 것을 추천드립니다 ^^
내요리 맛있게님 안녕하세요? 1. 알고 계신것 처럼 5년내 상속받은 주택의 경우 취득세에서는 주택 수에서 빼주는게 맞습니다. 따라서 지방 아파트 신규 취득의 경우 6억원 이하 전용면적 85m2이하이면 1.1%, 85m2초과라면 1.3% 적용됩니다. 2.지방아파트를 2년 후 팔때의 양도세 : 2년이상 보유 요건을 충족한다면 (비조정대상지역) 기본세율 및 일반적인 양도세 계산 구조를 따르게 됩니다. 양도세의 비과세혜택만을 본다면 순서가 1.상속주택 5년이내 처분 2.동탄집 3.지방아파트 순서이지만 세제혜택만을 보고 자산을 처분하기보다는 가치가 더 있는 자산으 보유해 나간다거나, 우량자산을 세금때문에 먼저 팔지 않는 방향 등, 향후 계획에 따라서 합리적으로 정하시면 좋겠습니다. 3. 현재 동탄 집과 상속 주택이 모두 남편분 명의로 되어있어서, 새로 매수할 지방아파트의 경우 아내분 단독명의나 부부 공동명의가 유리해 보입니다. 아내분 명의로 하면 인별 종부세에서 기본공제 9억원 할용가능하니 부담이 감소될것이고, 양도소득세 공동명의나 아내분명의의 경우 분산효과가 있으며 남편분의 의 누진세율 구간과 분리되므로 절세효과가 있다고 여겨집니다. 취득세의 경우에도 별차이는 없으나 향후 보유/처분 단계에서 관리가 수월해 보입니다. 꼭 전문 세무사와 최종확인하시고 안전하고 합리적인 결정을 해나가시기를 바랍니다.
안녕하세요, 두잇유자입니다 :) 저도 찾아보면서 정리한 내용 공유드려요! (세무 전문가는 아니라서 최종 확인은 꼭 세무사님께 받아보세요🙏) 1. 취득세 -> 알고 계신 1.1%가 맞아요 - 상속주택은 상속일부터 5년간 취득세 주택 수에서 빠져요. 그래서 지방 아파트는 2주택째로 봐요. - 지방(비조정지역) 2주택째는 중과가 아니라 일반세율이라, 6억 이하면 1% + 지방교육세 0.1% = 1.1%예요. - 단, 전용 85㎡ 초과면 농특세 0.2%가 붙어 1.3%예요. - 취득세 주택 수는 세대 기준이라 명의(남편/배우자/공동)와 상관없이 같아요. 2. 양도세 -> 2년 보유 후 팔면 기본세율이 맞아요 - 비조정지역 주택이라 다주택이어도 중과는 없고, 2년 이상 보유하면 기본세율(6~45%, 지방소득세 별도)이에요. - 잔금일 기준으로 꼭 '만 2년'을 넘겨서 파세요. 1~2년 사이에 팔면 60%예요. - 장기보유특별공제는 3년부터라 2년 매도면 없어요. [하나 짚어드리고 싶은 부분] 상속주택이 '양도세 주택 수에서 5년간 빠진다'기보다는, 상속받을 때 이미 갖고 계시던 동탄 집을 팔 때 비과세 판단에서 상속주택을 없는 걸로 봐주는 특례예요. 그래서 지방 아파트를 갖고 있는 상태에서 동탄 집을 팔면 비과세가 어려울 수 있어요. ->순서가 중요해요: 지방 아파트 먼저 매도 → 그 후 동탄 집 매도(보유 2년 등 요건 충족 시 비과세 검토) 3. 명의 -> 양도세만 보면 공동명의가 유리한 편이에요 - 양도차익이 반씩 나뉘어서 누진세율 구간이 낮아지고, 기본공제(250만 원)도 두 분 각각 받아요. - 취득세는 명의와 상관없이 같아요. - 종부세는 사람별로 계산하는데, 6억 이하 한 채면 공제 범위 안이라 영향이 거의 없을 거예요. - 함께 모은 돈으로 배우자 단독 명의를 하더라도 부부 증여공제(10년 6억) 안이면 증여세 걱정은 크지 않아요. 좋은 투자 되시길 응원할게요 :)
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