안녕하세요,
배운대로 따라하며 성장하는 투자자 파파조입니다.
몇 일 전 신문기사를 통해 접한 이름만 들어도 무섭다고 생각이 되는
‘악성 미분양’이라고 불리는 ‘준공 후 미분양’에 대한 기사를 접하였습니다.
이 기사를 접한 후 악성 미분양에 대해 공부하고 정리해 보았습니다.
준공 후 미분양, 왜 ‘악성 미분양’이라고 불릴까?
흔히 말하는 미분양은 공사가 끝나기 전 분양 단계에서의 미분양을 뜻하지만,
'악성 미분양'은 정식 명칭으로 '준공 후 미분양'을 의미합니다.
즉, 악성 미분양은
아파트가 완공되어 입주 시기가 되었음에도 분양이 완료되지 않아
텅 빈 상태로 방치된 아파트를 의미합니다.
이러한 악성 미분양은 건설사 입장에서는 공사비는 이미 투입되었는데
분양 대금을 회수하지 못해 PF(프로젝트 financng) 대출 상환 불능이나
유동성의 위기로 직결되는 치명적인 리스크 요인으로 작용합니다.
악성 미분양 처리방법, 기업구조조정 리츠(CR 리츠)란?
지방의 미분양 누적과 건설경기 경색을 타개하기 위해
정부에서는 CR리츠 제도를 적극적으로 재도입·지원하고 있습니다.
CR리츠란,
다수의 투자자로부터 자금을 모아(또는 금융권 대출을 통해)
준공 후 미분양 주택을 통째로 할인 매입을 하여
매입한 물건들을 곧바로 분양에 나서지 않고,
일정 기간 임대 주택으로 운영해 임대 수익을 거둔 뒤
부동산 시장이 회복되거나 분양 전환 시점에 매각하여 투자금을 회수하는 방법입니다.
이러한 CR리츠는 정부차원에서는
리츠 활성화를 위해 취득세 감면(12%에서 대폭 인하),
종합부동산세 합산 배제 등의 세제 혜택이 부여하여 악성 미분양을 해결하기 위해 노력합니다.
악성미분양과 CR리츠공매가 전세가에 어떤 영향을 미칠까?
악성미분양을 CR리츠를 통해 공매까지 진행되면 지역 내 악성 미분양이 줄어들고
전세 물량이 풀린다는 장점이 있지만 이에 따른 문제점도 있습니다.
먼저, 수요의 불일치가 발생할 가능성이 있습니다.
준공 후 미분양은 주로 선호도가 떨어지는 생활권에 집중되어 있는 반면,
해당 지역 거주민들은 여러 인프라가 갖춰져 있는 상위생활권에서의 거주를
원하는 경우가 많이 있습니다.
이러한 이유때문에 리츠 공매로 전세 물량을 풀어도 실제 수요가 받쳐주지 않는
비선호 생활권에는 여전히 공실이 남아 있게 되고
악성 미분양이 있는 생활권 뿐만아니라 해당 지역 전체의 전세가를 끌어 내리는
압력으로 작용할 수 있습니다.
그렇기 때문에 해당 지역에 높은 전세가로 임차하고 있는 임차인들의 경우에는
낮아진 전세가로 집 주인이 전세 보증금을 반환하는 어려움이 있어
보증금 반환 리스크가 생기기도 합니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
