안녕하세요.
생선은 굽고, 자산은 불리는 수지구이입니다.
결혼 후 가족을 꾸리고 아이가 태어나면서 자연스럽게 학군지에 관심을 갖게 됩니다.
여러분에게 학군지란 무엇인가요?
저는 이렇게 정의해 보았습니다.
학군지 = 우수한 학업 환경을 갖춘 중학교 + 대형 학원가 + 편리한 교통
물론 학군지를 결정하는 요소는 다양하지만, 저는 이 세 가지가 학군지의 수요를 만드는 핵심이라고 생각합니다.
대한민국 1등 학군지, 한번 살펴볼까요?
📍 대치동
- 대표 중학교 : 대청중 (대치초등학교 ▶ 학군지 특징: 고학년으로 갈수록 학생수 증가)
- 학원가 : 대한민국 대표 대형 학원가
- 교통 : 3호선 대치역 (3호선 주요 도심(CBD)과 강남(GBD) 지나는 노선)]
- 대표 대단지 : 래미안대치팰리스('15, 1608세대)
- 매매가 & 전세가 흐름 :
- 최고 매매가 47억 / 現 전세가 22억대
혹시 84타입 전세가 22억이면 어느 정도의 위상일까요?
대한민국에서도 입지 최상급으로 평가받는 신축 대단지, 래미안원베일리('23, 2,990세대)의 84타입 전세가와 비교해 보겠습니다.
- 최고 매매가 72억 / 現 전세가 22~23억대
전세가는 실제 거주를 원하는 사람들의 수요를 확인할 수 있는 중요한 지표 중 하나입니다.
그런데 여기서 흥미로운 점이 있습니다.
두 단지는 약 8년의 연식 차이가 납니다.
한 곳은 대한민국 최상급 입지의 신축 대단지이고,
다른 한 곳은 연식에서는 더 오래됐지만 대한민국 대표 학군지에 위치한 대단지입니다.
그럼에도 두 단지의 전세가가 비슷한 수준까지 형성되어 있다는 것은,
학군지가 가진 실수요의 힘이 그만큼 강하다는 것을 보여줍니다.
즉, 내 아이의 교육이라는 명확한 목적을 가진 수요가 존재하기 때문입니다.
그렇다면 학군지는 실제 하락장에서 얼마나 잘 버텼을까요?
- 매매가 : ‘22년 4월 최고점 33억 → ’23년 2월 28억까지 하락 → 이후 ’23년 7월 31억까지 회복
(저점 이후 단 5개월 만에 회복) - 전세가 : ‘22년 9월 최고점 19억 → ’23년 3월 13억까지 하락 → 이후 ’23년 8월 17억까지 회복
(저점 이후 단 5개월 만에 회복)
그래서 투자자는 무엇을 봐야 할까요?
물론 모든 학군지가 대치동처럼 움직이는 것은 아닙니다.
하지만 투자 지역을 살펴볼 때,
“이 지역에는 가격이 조정되더라도 계속 살고 싶어 하는 사람이 있는가?”
라는 질문은 꼭 해봐야 한다고 생각합니다.
앞으로 학군지를 분석할 때도 단순히 학업성취율이 높은 학교가 있는지만 보는 것이 아니라,
① 우수한 학업 환경(유흥시설X)이 형성되어 있는지
② 학원가가 충분히 형성되어 있는지
③ 해당 지역까지 편리하게 접근할 수 있는 교통이 있는지
함께 살펴보려고 합니다.
결국 좋은 투자는 가격만 보는 것이 아니라,
그 가격을 지탱해 줄 ‘사람들의 수요 즉 가치’를 이해하는 것에서 시작된다고 생각합니다.
“이곳에는 왜 사람들이 살고 싶어할까?”
라는 질문을 생각하며 임장한다면, 그 지역의 수요를 더욱 깊이 있게 파악할 수 있을 것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다 :)
