26.11.02 (구해줘월부 기사)
"매물 쌓이고 거래량 줄기 시작했다?" 최근 서울 부동산 시장에 벌어지는 심상치 않은 일들
https://www.youtube.com/watch?v=o3XDZDKvv7A
① WHAT. 시장 뷰
- 서울 거래량 반토막(5월 8,987건 → 9월 2,923건, 평소 월 6천 건)인데, 지역에 따라 가격이 다르다.
동북권은 상승, 강남권(동남권)은 하락.
- 지금 서울 시장은 매물 쌓이는데 거래량 감소하는 시장이다.
② WHY. 사고 과정
- 매물 쌓이고, 거래량 감소? 하락 압력 커져. 규제 나오기 전 반드시 팔아야 하는 매물, 매수자는 눈치 보는 시장.
- 매물 쌓이고, 거래량 증가? 저렴한 매물 계속 거래되면서 가격 상승 가능성 높아져.
- 매물 줄어들고, 거래량 감소? 가격 보합이나 1~2건으로 신고가, 가격 상승.
- 매물 줄어들고, 거래량 증가? 매물 빠르게 줄어들면서 상승 강화.
- 현재 서울 시장은 고가(강남 서초 송파), 중고가(12억 이상, 서대문 동대문 영등포), 중가(노원 등)로 구분.
- 고가: 매물 급격히 늘어 26년 최대 매물량(강남 11,272 → 11,986개). 송파는 마포 성동 물건 가진 분들이 갈아타기 할 수 있을 때 해서 거래량이 올라갔지만, 그래도 26년 역대 최저 거래량.
- 중고가: 강남이랑 비교해도 그래프 기울기가 완만한 매물 증가세, 최대 매물량은 아닌 수준. 거래량은 역대 최저.
- 중가: 2~7월 거래량 굉장히 많았음. 거래할 만한 물건이 많았고 거래도 많이 되면서 가격 상승. 지금은 이 가격에 사는 게 맞나 눈치 보는 상황.
- 강남의 매물 증가가 중고가, 중가 시장에 감기처럼 전염되고 있다.
- 원인: 양도세 공제 한도 신설, 장기보유특별공제 축소 → 27년 내 팔아야 하는 기간 한정 매물. 중고가는 갈아타기 입장이라 굳이 더 싸게 팔진 않아.
- 수요가 경기도로 넘어가고 있는 상황(10월 경기 0.74% vs 서울 0.61%, 화성 등).
- 18년 9.13 대책(보유세 중과, 문재인 정부) 때와 아주 비슷. 전세가 관점을 잘 봐야 한다. 당시엔 신도시 입주로 역전세, 매매 전세 둘 다 안 좋았음. 입주 해소 후 전세 오르고, 2020년 계약갱신청구권으로 갱신 사용률 높아짐 → 지금 전월세난과 비슷.
③ HOW. 그래서 내 투자는?
- 오히려 매물 수 쌓이고 거래량 주춤하는 시기에, 더 좋은 내집을 비교해서 볼 수 있는 상황이라 좋은 기회다. 10년 뒤 내집마련을 후회하는 사람은 없다.
- 이번 임장 지역은 비교해서 볼 수 있을만한 물건이 아직 있는 상태라 사기 좋은 때.
