안녕하세요
나의 성장을 넘어 누군가의 삶에 빛을 더하는 골드트윈입니다.
임장을 함께 다니다 보면 자주 보는 장면이 있습니다. 단지 입구에 들어서자마자 핸드폰을 꺼내 시세 앱을 여는 모습입니다. 이 단지는 얼마인지 옆 단지보다 얼마나 비싼지를 확인하고 나서야 고개를 들어 단지를 둘러봅니다. 어떤 분은 단지를 한 바퀴 도는 동안 화면에서 눈을 거의 떼지 않기도 합니다.
그런데 단지임장을 가는 이유를 떠올려보면 조금 이상한 일입니다. 우리가 굳이 시간을 내서 현장에 가는 건 이 단지에 사는 사람들이 왜 여기에 사는지 그리고 내가 이 단지에 산다면 어떨지를 직접 느껴보기 위해서입니다. 시세는 집에서도 볼 수 있지만 단지의 분위기는 현장에서만 느낄 수 있습니다.
가격을 먼저 보면 해석이 가격을 따라갑니다
시세를 먼저 확인하고 단지를 보면 생각이 자연스럽게 한 방향으로 흐릅니다. 이 단지가 옆 단지보다 비싸다는 걸 알고 나면 그 이유를 찾기 시작합니다. 역세권이라서 비싸구나. 연식이 좋아서 비싸구나. 초품아라서 비싸구나.
얼핏 보면 분석처럼 보이지만 사실은 결론을 정해두고 이유를 끼워 맞추는 과정입니다. 비싼 단지에서는 장점이 먼저 보이고 싼 단지에서는 단점이 먼저 보입니다. 같은 언덕도 비싼 단지에서는 조용한 주거지의 장점이 되고 싼 단지에서는 불편한 단점이 됩니다.
가격을 알고 보는 순간 우리는 단지를 보는 게 아니라 가격을 확인하러 다니게 됩니다.
이렇게 임장을 마치면 머릿속에 남는 건 오늘 본 단지의 모습이 아니라 이미 알고 있던 가격 순서입니다. 현장에 다녀왔는데 현장에서 새로 알게 된 것이 거의 없는 셈입니다.
가격순이 선호순이라면 저평가는 없습니다
이 습관이 위험한 이유는 임장의 효율이 떨어지기 때문만은 아닙니다. 투자의 출발점 자체를 흔들기 때문입니다.
우리가 임장을 하는 이유는 결국 가치에 비해 가격이 싼 단지를 찾기 위해서입니다. 그런데 비싼 단지가 더 선호되는 단지라고 결론 내리면 가치와 가격이 같은 것이 됩니다. 가격이 높으면 가치가 높고 가격이 낮으면 가치가 낮다는 뜻이 되니 가치에 비해 싼 단지라는 것 자체가 존재할 수 없습니다.
가격 순서를 선호 순서라고 믿는 순간 저평가 단지는 영원히 찾을 수 없습니다.
시장 가격은 대부분 사람들의 선호를 반영하지만 항상 정확하지는 않습니다. 주변 공급이 몰려 일시적으로 눌려 있는 단지도 있고 아직 사람들에게 덜 알려진 단지도 있습니다. 반대로 분위기에 휩쓸려 가치보다 앞서간 단지도 있습니다. 이런 차이를 발견하려면 가격과 가치를 따로 볼 수 있어야 하고 가치를 가격과 분리해서 느낄 수 있는 곳이 바로 현장입니다.
이 단지에 이사 왔다고 생각하고 걸어봅니다
그렇다면 단지임장에서는 무엇을 봐야 할까요. 저는 내가 이 단지에 이사 왔다고 생각하고 하루를 따라가 보는 방법이 좋다고 생각합니다.
아침에 출근한다고 생각하고 단지에서 역까지 걸어봅니다. 지도에서 도보 10분이라고 나와도 큰길을 몇 번 건너야 하는지 오르막이 있는지에 따라 체감은 전혀 다릅니다. 아이를 학교에 보낸다고 생각하고 초등학교까지 가는 길도 걸어봅니다. 차도를 건너지 않고 갈 수 있는지 아이 혼자 보내도 마음이 놓이는 길인지 느껴봅니다.
단지 안에서는 관리 상태를 봅니다. 외벽과 화단 그리고 커뮤니티 시설이 어떻게 관리되고 있는지를 보면 입주민들이 이 단지를 어떻게 생각하는지가 보입니다. 저녁 시간에 들어간다면 주차장도 꼭 봐야 합니다. 이중 주차가 일상인 단지와 여유 있는 단지는 매일의 생활이 다릅니다. 단지 안이 평지인지 경사가 심한지 동 사이 간격은 어떤지도 직접 걸어봐야 알 수 있습니다.
그리고 가장 중요한 건 이 단지에 사는 사람들입니다. 놀이터에 아이들이 많은지 유모차를 끄는 젊은 부부가 많은지 어르신들이 많은지를 봅니다. 상가에 학원이 많은지 병원이 많은지도 봅니다. 이런 모습을 보다 보면 어떤 사람들이 이 단지를 선택하고 있는지가 보이기 시작하고 그 사람들이 왜 이 단지를 선택했는지를 생각하게 됩니다. 그게 단지임장의 진짜 목적입니다.
이렇게 단지를 보고 나면 자연스럽게 마음이 가는 단지가 생깁니다. 이 단지라면 살아보고 싶다는 느낌 혹은 여기는 조금 불편하겠다는 느낌입니다. 그 느낌이 가격을 보기 전에 먼저 생겨야 합니다.
가격을 보기 전에 순위부터 적어봅니다
그렇다고 가격을 보지 말라는 이야기는 아닙니다. 가격은 반드시 봐야 합니다. 다만 순서를 바꾸면 됩니다.
임장을 다녀온 날 시세를 열기 전에 오늘 본 단지들의 선호 순위를 먼저 적어보셨으면 합니다. 내가 산다면 어디에 살고 싶은지 다른 사람들은 어디를 더 선호할 것 같은지를 현장에서 느낀 그대로 정리하는 겁니다. 그다음에 시세를 열어 내 순위와 가격 순위를 나란히 놓고 비교해봅니다.
대부분은 비슷하게 맞을 겁니다. 중요한 건 두 순위가 다른 곳입니다. 나는 B단지가 더 좋았는데 시장은 A단지를 더 비싸게 평가하고 있다면 그 차이가 공부해야 할 지점입니다. 내가 현장에서 놓친 것이 있을 수도 있고 학군이나 직장 접근성처럼 하루 임장으로는 보이지 않는 요소일 수도 있습니다. 반대로 시장이 아직 그 단지의 가치를 충분히 반영하지 못한 것일 수도 있습니다.
내 순위와 가격 순위가 다른 곳에 공부거리가 있고 때로는 기회가 있습니다.
어느 쪽이든 그 차이를 파고드는 과정에서 단지를 보는 눈이 길러집니다. 처음에는 내 순위가 자주 틀릴 수 있습니다. 그래도 괜찮습니다. 틀린 이유를 하나씩 찾다 보면 다음 임장에서는 그 부분이 먼저 보이기 시작합니다.
마치며
이번 주말에 단지임장 계획이 있다면 한 가지만 해보셨으면 합니다. 단지에 들어서기 전에 핸드폰을 주머니에 넣는 겁니다. 사진 몇 장과 짧은 메모를 남길 때만 꺼내고 시세 앱은 열지 않습니다.
그 대신 단지에서 역까지 출근하듯 걸어보고 초등학교까지 아이 손을 잡고 간다고 생각하며 걸어봅니다. 놀이터와 주차장과 상가를 천천히 지나가면서 이 단지에 사는 사람들은 왜 여기를 선택했을지 떠올려봅니다.
그리고 집에 돌아오면 시세를 열기 전에 오늘 본 단지들의 선호도부터 적어봅니다. 그다음 가격을 확인하고 내 선호도와 다른 단지가 있다면 그 단지 하나만 골라 왜 다른지 파고들어 봅니다. 처음부터 맞히지 못해도 괜찮습니다. 한 번의 임장에서 차이 하나만 제대로 찾아도 그 임장은 충분히 남는 임장입니다.
가격은 언제든 다시 확인할 수 있지만 그 단지의 분위기는 그 자리에 서 있을 때만 느낄 수 있습니다. 다음 임장에서는 핸드폰 대신 단지를 보고 오셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
