1강 후기

부동산 기초상식

-지금 집사도 괜찮은가요?

라는 질문에 대해

#집은 생필품이자 자산(주식과 같은) 특성이 혼재되어 있어서 생필품의 물가상승이 특성과 자산의 물가상승의 특성을 모두 가지고 있다는 부분의 설명이 나에게는 큰 인사이트를 주었다.

#또한 장기적으로는 물가상승과 괴를 같이 하는 자산 상승이 과거로 부터 이어져왔고 앞으로 그렇지 않을 것이라는 생각의 합리성을 의심하기에 충분하다고 생각되었다.

#서울 아파트의 경우 2010년 이후 역사적 평균 전세가율 55.2%, PIR 12.3 인데 현재 전세가율 51%, PIR 10으로 내려온 상태이다. 또한 역사적으로 관찰해보면 전세가율 60% 이상이고 PIR 12 이하이면 좋은 매수 기회였고 상승 직전인 경우가 많았다. 이 두가지 조건이 다 충족되면 제일 좋지만 바닥을 잡을 수 없는 게 현실이라면 둘 중 한가지라도 충족되면 아파트 구매를 추천할 수 있다. 현재 PIR 이 충족된 상태이다. 향후 전세값은 오르는 추세를 그릴 것 같다는 예상도 덧붙일 수 있는데 이는 2015년 정도 이후로 전세값은 거의 오르지 않은 수준으로 관찰되기 때문에

#인구감소는 사실이지만 서울이 지속적으로 인구가 감소해도 집값은 역의 상관관계를 가진다는 것을 잊지말자. 수도권은 인구, 가구가 동시에 증가하고, 광역시는 인구감소, 가구증가하고 있으며 지방중소도시는 인구,가구 동시에 줄고 있다. 지방중소도시는 집을 사면 안된다고 보고, 광역시는 좋은 곳(신축만) 가능한 정도이며 수도권 주요 도시는 아직 괜찮다고 본다. (강남 접근성이 1시간 이상이면 안된다.)

#부동산에 대한 예측에 있어 일반화나 극단적 주장은 절대 믿지 말자. 반드시 쪼개어 생각해보는 습관이 필요하다.