26년 누적, 서울 25개 구 중 1개 구 하락, 24개 구 상승
[What]
- 26년 1월~10월 : 서울의 외곽 지역 누적 10% 넘게 올랐고, 중간 지역들 7~9% 상승, 강남 3구는 강남구 마이너스, 서초구 보합, 송파 +4%로 약한 상승의 모습
- 강남구의 경우 : 초고가+재건추 ㄱ아파트의 하락이 컸고, 지난 1년간 침체, 하락장의 모습
- 외곽지역(구로,노원,강북 등)의 경우 전월세 매물이 없는 상화 속에서 생존매수가 일어났다. 지수는 10% 대의 상승이지만 단지별로 50% 가까이 오른 가격대.
- “상급지, 중심부만 오르고, 외곽은 오르지 않아”라는 통념이 뒤집힌 시장의 모습
[Why] 왜 중심은 내리고 외곽은 올랐는가?
시장을 움직이는 두 가지 장세
- 유동성장
- 금리가 급락하거나 갑자기 돈이 많이 풀리면서 그 돈이 부동산 시장으로 유입되는 시장 (유동성)
- 강남, 한강벨트 등. 중심지, 좋은 지역이 먼저 반응
- 실수요장
- 실수요자가 주동하는 시장
- 전월세 매물 부족 상황에서, 매수하지 않으면 살 곳이 없는 상황 (거주 문제 해결 필요)
- 매매,전세,월세 매물이 모두 부족한 상황 + 대출이 잘 나오고 + 매매가와 전세가 차이가 작은 곳 (외곽)
** 장세마다 먼저 반응하는 지역이 다르고, 지역마다 오르는 시기가 다르다.
<2020~2022년> 유동성 과잉에서 급격한 긴축, 단기 폭락
- 코로나 이후 시장에 돈이 대거 풀리면서 물가 상승으로 이어짐
물가를 잡기 위해 짧은 기간 큰 폭으로 금리 상승 - 전세 대출을 많이 받던 상황에서 금리가 오르며 이자 부담 증가
- 전세 수요가 급감하고 전국적으로 전세가가 무너지면 매매가도 끌어내림
- 21년 9월부터 집값이 꺾였고, 22년 12월부터 23년 3월까지 단기 폭락장
<2023~2025년> 유동성 시장, 중심부터 오르고 주변으로 퍼졌다
- 유동성 공급 + 대출 규제 완화 +금리 하락
- 유동성 자금이 부동산으로 들어오며 투자 가치가 높은 강남, 한강벨트부터 상승의 흐름 시작
<2026~현재> 명확한 실수요장
- 전월세 부족 → 생존매수 → 외곽지역 급등
[How] - 내년을 어떻게 바라봐야 할까?
- 통념은 또 깨질 수 있다
"강남만(중심만) 오른다"가 깨졌듯이 "서울은 오르고 경기는 안 오른다"도 깨질 수 있다.
과거에도 비슷한 시장이 있었다 (2012~2014년) - 전월세난 속에서 전세가율이 높은 외곽이 먼저 반응.
- 어떤 장세일지 판단한다
- 실수요장: 매매·전세·월세가 부족하고, 대출이 잘 나오며, 매매가와 전세가 차이가 작은 곳이 먼저 움직입니다.
- 유동성장: 금리가 내리거나 돈이 풀리면 투자 가치가 높은 좋은 지역이 먼저 움직입니다.
<액션>
- 시장 상황을 바라볼 때 필요한 네 가지 질문
- 왜 이런 일이 일어났나?
- 지금 시기의 특징은 무엇인가?
- 과거에 비슷한 일이 일어났나?
- 그 이후에 어떻게 됐나?
[이번 주 질문] "내 앞마당은 지금 실수요장일까요, 유동성장일까요?"
서울 5급지, 수도권 외곽 앞마당을 봤을 때 대부분 ‘실수요장’입니다.
최근 부천 같은 경우 전세 물량이 부족한 와중에
전세를 들어가기보다 매매로 전환하는 수요가 많아 생각보다 전세가 잘 안 빠진다는 이야기도 들었고,
외곽 지역 앞마당 전임을 해볼 때도, 전세 매물이 많지 않은 상황에서도
전세가가 많이 올랐기 때문에 전세보다 매매를 하는 사람들이 생각보다 많다는 것을 느꼈습니다.
