26.11.06 (주간머니이슈_부동산편)
"역대급 난이도의 서울 부동산 상황"
26년 누적 서울 25개 구 중 1개 구 하락, 24개 구 상승
https://youtu.be/xfBoKFg3nck
① WHAT. 시장 뷰
- 26년 1~10월 서울 25개 구 중 강남구만 하락(-1.64%). 서초 +0.14%, 송파 +4.35%로 낮았다.
- 외곽은 10% 넘게 올랐다. 구로 13.03%, 노원 12.71%, 관악 12.66%, 강북 11.46%. 지수는 10%지만 7억 하던 단지가 10억이 돼서 체감은 50%다.
- 아실 기준 서울 아파트 매물은 한 달 새 6,506건 늘어 11.7만 건. 거래량은 8월과 9월 각각 3,600건, 3,400건으로 줄었다.
- 안쪽은 내리고 바깥은 오른, 통념과 반대인 시장.
② WHY. 너나위님 사고 과정
- 상승장은 유동성장과 실수요장 두 종류. 반응하는 지역과 시기가 다르다.
- 23~25년은 유동성장. 금리 인하, 대출 규제 완화, 25년 2월 토허제 일시 해제로 돈이 투자 가치 있는 곳(강남 → 한강벨트)부터 들어갔다.
- 26년은 실수요장. 규제와 가격 부담으로 매수를 포기한 사람들이 전월세로 갔는데 전월세가 없어서 생존 매수가 일어났다. 그래서 외곽이 더 올랐다.
- 근거는 2012~14년 군포(산본), 부천(중동). 전세 1.8억, 매매 2억이라 "2천만 원만 더 있으면 산다"며 매매로 넘어갔고, 외곽 상승이 2014년부터 서울 중심부로 번졌다.
- 판별법: 실수요장은 매매, 전세, 월세가 다 부족하고 전세가율이 높거나 대출이 잘 나오는 곳이 강세. 유동성장은 금리가 내리고 돈이 풀리면 좋은 지역이 먼저 → 갈아타기를 고민할 시기.
- 남은 통념 "서울은 오르고 경기는 안 오른다"도 깨질 수 있다.
- 강남, 서초는 서울 전세 2만 건 중 1만 건이 몰려 있고, 27년 서반포 5천 세대 입주도 남아 있다. 고가 시장 관심자는 쫓기듯 사지 말고 차분히 준비.
③ HOW. 그래서 내 투자는?
- 지난달 임장 지역: 1년 기준으로는 전세 매물이 절반 수준(-46%)이지만, 최근 한 달은 매매·전세·월세가 다 늘었다. 실수요장이 계속되는지, 매물이 쌓이기 시작하는지 다음 달 같은 날짜로 한 번 더 확인한다.
- 은평: 전세 매물이 늘어난 건 신축 입주장(메디알레 2,451세대) 때문이고, 구축 전세는 신고가(녹번역e편한세상캐슬 84 8.7억).
- 입주장이 끝나는 12/29 이후 은평 구축 전세 흐름을 다시 확인해서, 전세 재세팅과 갈아타기 매도 시점 판단에 쓴다.
[이번 주 질문] 내 앞마당은 지금 실수요장일까, 유동성장일까?
- 지난달 임장 지역은 한 달 새 매매 4,110 → 4,670개, 전세 429 → 548개, 월세 389 → 470개로 셋 다 늘었다. 전세가율은 55.8%로 서울 평균(50.3%)보다 높고 대출이 되는 가격대이긴 하지만 매물이 쌓이기 시작해서, 실수요장 강도가 약해지는 중이라고 본다.
- 은평은 전세가 742 → 815개로 늘었지만 신축 입주 물량 때문이고, 매매(2,872 → 2,958개)와 월세(456 → 468개)는 거의 그대로이고 전세가율도 60.0%로 서울 25개 구 중 5위라 아직 실수요장에 가깝다고 본다.
(아실 매물증감 26.10.07 → 11.07 / KB 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율 26년 10월)
