안녕하세요 오월의 햇살입니다 ☀️
열반실전반 37기 2강은 코쓰모쓰 튜터님께서 진행해주셨습니다!
어찌보면 실력을 쌓아나가면서 투자공부 초반 대비 가장 달라지는 부분이라고도 볼 수 있는데요,
바로 “매물임장”, “투자결론”, “앞마당 관리”에 대한 내용입니다.
예전에는 아래처럼 생각했기도 했었습니다.
‘지금 당장 매수하지 않을 건데도 매물임장 해야하나’
‘안 살거면서 살 거처럼 하는 게 마음의 짐이 된다’
‘매물임장 하려면 전화임장도 해야하는데… 뭐라고 얘기해야할지 모르겠다’
‘매물 보고 와서 사장님한테 안 산다고 콜백 드리는 것도 죄송스럽다’
그러나 지금은 괜히 매물 “임장”이라고 하는 게 아니라는 생각이 듭니다.
분위기 임장-단지 임장 에 이어 - 매물임장까지 해야 비로소 앞마당이 될 수 있는 것이,
매물임장을 통해서만 파악하고 확인할 수 있는 부분이 있기 때문입니다.
분위기 임장-(전화임장)-단지임장-(전화임장)-매물임장까지 들어갈수록
점점 해당 지역에 대한 수요 및 선호도, 지역의 가치에 대해서 더욱 뾰족하게 볼 수 있게 됩니다.
단지임장을 통해서만은 해당 단지의 가치에 대해 파악하는 데 한계가 있습니다.
단지 밖 주변이 어떤지, 단지 컨디션/관리상태는 어떤지, 입주민 분위기는 어떤지,
동간 간격이나 조경은 어떤지 등은 볼 수 있어도
결국 투자에 있어서 가장 중요한 관점 중 하나라고 생각하는,
아파트는 투자 대상이 아니라 거주, 더 나아가 휴식과 삶의 공간인 ‘집’이라는 관점에서
집의 내부 구조가 어떻고, 그 안에서는 어떤 사람들이 살고, 그 사람들은 어떤 삶을 살아가며
주변에 어떤 상권을 주로 이용하고, 어떤 삶을 누리는지 까지는 디테일하게 볼 수 없습니다.
또한, 투자 공부 초반에는 지식과 정보를 ‘학’하는 비중이 더 많다면
투자 공부 기간이 길어질수록 배운 지식과 정보를 ‘습’하는 비중이 더 많아진다고 생각합니다.
‘습’하면서 얻는 것, 또 필요성을 절감하는 것이 바로 ‘경험’입니다.
몇 년 지나다보면 결국 ‘앎의 영역’은 비슷해지고 그 이후에는 ‘경험’의 영역에서 차이가 나게 됩니다.
경험은 내가 직접 계약한 경험이 될 수도 있고,
동료들의 경험담이나 칼럼 등을 보면서 얻는 간접 경험이 될 수도 있습니다.
그런데 매물임장은 (또 전화임장도 일부) 우리가 배운 것을 현장에 적용해보고
매수/매도/임차/협상 등 투자에 있어 필수적인 영역들을 직접 경험해볼 수 있는 중요한 임장입니다.
나중에 필요할 때 가서야 해답을 찾으려면 막막합니다.
해답은 그동안 내가 쌓아왔던 경험에서 나오는 것 같습니다.
투자 공부를 할수록 경험의 중요성을 점점 체감하는 이유입니다.
이처럼 동호수 개별 물건 단위로 가치를 뾰족하게 파악하면서
아파트를 투자 대상이 아니라 삶의 공간으로 바라볼 수 있고
매수/매도/임차/협상 등 현장 경험을 쌓아나갈 수 있는 것이 매물임장이기에,
매물임장은 지금 당장 내가 물건을 살거면 하고, 안 살거면 안 하는 게 아니라
이번달의 임장지를 나의 온전한, 선명한 앞마당으로 만들기 위해서 꼭 해야하는 것이라는 것을 깨달았습니다.
마지막으로, 투자결론과 앞마당 관리에 있어서 깨달은 점과 벤치마킹할 점을 정리해봅니다.
깨:
- 대출 시 원리금 = 월급 X, 매달 저축액의 2/3 O
- 매물임장 목록 만들어지면 단지별, 평형별 매물 하나 추리기. 매물임장 끝나고 매물 1개만 남겼는데 그거 적는 것. 여기에서 중요한 거는 소거한 이유 적는 게 중요!
- 시세트래킹은 가격 흐름 잘 보기 위한 거라 하위 선호도 단지들 꼭 기계적으로 넣을 필요 없고, 중간 선호도 단지들 더 넣어도 된다. 상위 선호도 단지들에서는 흐름이 빠른 단지(그 생활권에서 좋아하는 단지/신축단지) 넣으면 된다
적:
- 결론 파트 2가지 넣기: 1) 이번 임장지에서 억대별 저평가 단지들 + 투자금으로 투자 우선순위 / 2) 나의 다른 앞마당과 비교
- 시세트래킹하다가 갑자기 높은 전세가 뜨면 실제로 나갔는지 전임해보기
- 시세 그래프 붙여보는 것보다 억대별 비교평가(매매가/교통/학군/환경/내생각) 입지 단위로 분석하는 게 훨씬 성장
- 시세 전수조사 양식은, [시세조사+단지임장 루트순(마우스 제일 덜 움직이기, 근처에 있는 최적 효율 루트)+나중에 전수조사] 다 올인원으로!!
- 수도권 앞마당 비교평가 직접 적어보기: 가격/위치/교통/학군/환경/내 생각
처음부터 완벽하실 거 같은 코쓰모쓰 튜터님께서도
임보 쓰러 앉았다가 12시까지 멍하니 있었던 적도 있으셨다는 말씀에,
다른 동료들은 다 전임 몇개씩 쭉쭉 올리는데 나만 너무 느리고 못하는 것 같다는 말씀에,
마지막에 눈물이 핑 돌기도 했습니다.
코쓰모쓰 튜터님, 경험을 구체적으로 나눠주시고
막막하게 느껴졌던 임보를 가시화해주셔서 감사합니다.
가르쳐주신 내용 잘 BM해서 더욱 선명한 앞마당을 만들고
기존 앞마당들도 죽은 앞마당이 아닌, 살아있는 앞마당으로 가꿔나가겠습니다!! 감사합니다♡
