[열기 92기 9입할 때는 2성적으로 3고초려하고 8기 전까지 원칙 지키조_오월의 햇살] 부천시 원미구 한라주공3단지 수익률보고서 입지분석

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 한라마을주공3단지(뜨란채)

• 연식: 1996.04.09.
• 세대수 :  1201세대
• 위치(지도)

2) 입지분석

1. 직장 (기준: 종사자수) : B

직장 데이터

부천시 원미구 종사자 수 : 166,450명

• 서울로 치면 강동구(162,732명), 같은 경기도 내에서는 수원시 영통구(168,344명) 과 비슷한 수준

  그러나 강동구는 사업체수가 43,358개, 수원시 영통구는 30,260개로 이와 비교하면

  부천시 원미구는 소규모 사업체가 많은 편 (직장의 양은 적지 않지만 질은 좋지 않음)

  

• 부천시 원미구 인구가 약 38만임을 감안하여 인구 대비 종사자 수는 적지 않고

  인근 오정구에 오정산업단지, 부천테크노파크, 오정물류단지 있으나,

  거주자 수 대비 종사자 수 비율이 50% 미만으로 베드타운이라고 할 수 있다

  → 양질의 직장까지 신속하고 + 쾌적하게 이동할 수 있는 “교통” 중요

  

부천시 원미구 직장 등급 : B

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) : B

교통등급 : B등급

• 7대 업무지구 中 구디/가디, 마곡까지가 가장 접근성이 좋음
• 판교역까지는 서~동으로 거리가 멀어서 가장 오래 걸리고 출퇴근이 어려울 듯함

• 상암 DMC 는 같은 서쪽에 남북으로 있는데 교통이 편리하지 않아 오래걸림

   

+ GTX-B (부천종합운동장) ‘25.8월 착공/’31년 준공 및 개통 목표 [송도~부천~여의도~용산~서울역~청량리~마석)

이미 착공했으니 가치에 반영해서 보기! GTX-B가 뚫리면 여의도, 그리고 특히 도심 접근성 개선될 것으로 기대!!

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) : C

학군등급 : C등급

부천시 원미구 자체는 95% 이상 1곳, 85% 이상 4곳으로 B 등급이나

한라주공3단지가 가는 중원중의 경우 78.1%로 C 등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) : S

부천시 원미구는 환경이 잘 되어있다. 부천시청역 쪽에 현대백화점, 신중동역에 롯데백화점으로 백화점이 2개이고 상동역 세이브존/킴스클럽, 부천시청역 이마트, 부천역 이마트 등 대형마트도 꽤 있다. 부천시청역 쪽 현대백화점은 East/West 동 나뉘어져있을만큼 규모가 꽤 있고 일요일 오후에 가봤을 때 3040 가족단위들이 많이 보였다. 하지만 1층에 에루샤는 없었고 구찌, 페라가모, 보테가베네타 정도 등이 있었다.

종합병원도 적지 않다. 순천향대 부천병원, 가톨릭대 부천성모병원, 다니엘종합병원 등이 군데군데 포진해있어 이용하기 쉽다. 그 외에도 상권에 어르신들 위한 병원도 많이 보였다. (특히 1호선 라인 따라서)

게다가 자연환경으로서 부천중앙공원이 꽤 크게 위치하고 있다. 일요일 오후에 보니 부천시민 분들이 러닝이나 자전거 타고 계셨고, 남녀노소 가릴 거 없이 부천중앙공원을 정말 좋아하고 많이 이용하시는구나, 싶었다. 중앙공원 인근 뿐만 아니라 부천 전체적으로 평지가 많아 자전거 타는 초중고 학생들이 많이 보였다.

한라주공3단지는 부천시청역과 멀지 않아, 현대백화점/이마트나 종합병원 이용하기 편리하고 신중동역 롯데백화점도 멀지 않다. 그리고 부천중앙공원도 이용 가능한 거리에 있다.

환경 : S등급

5. 공급 : S

공급등급: S

1) 부천시 원미구 인구수 : 381,864명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 381,864x0.005 = 1909세대

3) 3년 입주량 합계 : 150 세대 (올해 0세대 + 내년 00세대 + 내후년 150세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  50 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.026배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내

다만 2029년 소사/역곡 쪽 대규모 입주가 있어 2027년 매수 후 전세 세팅 시 유의 필요!!

인구 전출입 있는 인근 지역 공급도 함께 보기!

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : B/B/C/S/S

부천은 확실히 환경이 좋다. 다만 교통은 7호선이 있는데도 생각보다 강남접근성이 좋지 않다. 학군도 생각보다 더 좋지 않았다. 다만 한라주공3단지 소형평형은 가족단위보다는 직장인 1인가구의 수요가 있을 듯하여 역세권+환경 이라는 뾰족한 수요가 있으니 투자 가능하다고 생각한다. 다만 인근 소형평형과 비교해보고 내부 구조 등도 좀 더 세심히 봐야할 필요가 있다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 한라주공3단지(뜨란채) 23평 현재 매매 4.8억, 전세 3.2억 → 투자금 1.6억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년  3월  15일 매매 4.95억 전세 3.5억 투자금 1.45억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년  1월  3일 매매 3.3억 전세 2.9억 투자금 0.4억

5) 현장사진

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

지금 싼 구간은 아니다. 전저점에서 매수했다면 수익률 1.5억(375% 수익률)로 연 수익률 94% 정도이며, 전고점에서 매수했다면 직전 실거래가는 5.2억으로 이미 수익구간이나 현재 호가 기준으로는 아직 1500만원 손실 구간이다. 전세가율은 고점에 71%, 저점에는 88%까지 올라갔었고 전세가 자체는 3억~3.5억 수준을 오간다. 

1-2) 비교 단지명 : 율곡주공3단지

• 비교단지 선정이유: 부천과 산본이 비슷한 땅의 가치를 지니고, 각 지역 내 생활권 선호도 기준으로 봤을 때  부천에서 3등라인 정도 되고, 산본에서 2등라인 정도 된다. 그리고 연식이나 세대수, 평형 및 구조 등이 비슷해서 고정해두고 저평가를 비교하기 수월하다고 생각했다.
• 연식: 1994. 05. 02
• 세대수: 2042세대

• 위치(지도)

  

  

 2) 입지가치 분석 (비교)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 율곡주공3단지 24평 현재 매매 5억, 전세 3.5억 → 투자금 1.5억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년  11월  21일 매매 5.83억 전세 2.5억 투자금 3.33억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년  6월  24일 매매 3.595억 전세 2.0억 투자금 0.4억

5) 가격보조지표 비교

 (1) 전고점 ('21.6월~'22.6월 사이, 높을수록 좋다): 산본 > 부천

• 산본 율곡주공3단지가 5.83억, 부천 한라마을주공3단지가 4.95억 으로 율곡주공이 약 0.9억 더 높다.

(2) 회복율 (최근 3년 이내 최저가 대비 회복정도, 낮을수록 좋다): 산본 >= 부천

• 회복한 정도는 비슷하나 산본 율곡주공3단지가 조금 덜 회복했다. 두 단지 모두 매매가, 전세가 회복 수준이 비슷하다.
• 산본 율곡주공3단지가 전고가 더 높았는데 전저는 비슷하다. 확실히 하락장에서는 가치에 무관하게 가격이 혼재되어있는 것을 볼 수 있다.

(3) 상승폭 ('14년 하반기 대비 '21년 전고점까지, 클수록 좋다): 산본 > 부천

• 상승폭은 산본 율곡마을 주공3단지가 179%, 부천 한라마을 주공3단지가 143%으로 율곡마을이 더 많이 올랐다.

  과거 시장에서 산본 율곡마을 주공3단지가 부천 한라마을 주공3단지보다 더 많은 가격 폭발력을 지녔다.

  다만 전세가는 환경이 더 좋은 부천 한라마을 주공3단지가 더 많이 상승했다. 거래량은 두 단지 모두 세대수가 비슷한 만큼 비슷하다.

PART3. 투자 결론 (3주차)

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) X

: 현재 전고점을 거의 회복한 가격 수준이다. 직전 실거래가는 5.2억으로 이미 전고점 4.95억을 돌파했다. 최근 수도권 외곽 지역(산본, 부천)이 빠르게 가격이 올랐다. 현재 전고와 비슷한 수준으로 싼 구간은 아니다. 다른 단지와의 비교를 통해(가격고정/가치고정) 상대적 저평가 여부 확인이 필요하다. 23평형이 타입이 77A, 79D로 2개인데 평면도 상으로는 크게 구조 차이가 안 느껴져서 두 타입 중 선호도가 나뉘는지는 전임/매임을 통해 확인이 필요하다. 

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) O

: 1201세대 대단지 아파트이며 거래가 오히려 상승장보다 하락장 때 빈번하게 이루어지는 모습을 보이며 환금성을 충족한다.

: 장기보유보다 매도가 필요한 단지이므로 환금성을 잘 봐야하는데, 거래량을 보면 하락장에서도 거래가 활발히 되는 편으로 환금성을 충족한다.

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) O

 : 현재 투자금은 1.6억으로 해당 단지의 기존 투자금 대비 적지 않은 투자금이 든다. 부천은 수도권 외곽이기에 전저점 대비 1.5배 오른다고 가정하면 6.6억까지 올라갈 수 있는데 현대 호가가 4.8억으로 약 1.8억 안전마진으로 생각하면 수익률 100%는 달성 가능하다. 다만 이 단지는 장기보유할 단지는 아니고 매도가 필요한 단지인데, 상승흐름이 뒤늦게 오는 편임을 알고 사야한다. 

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) X

: 강남 1시간 초과인 수도권 외곽 지역으로 적정 전세가율은 70%이나 현재 67%로 약간 미달이다. 전세가가 낮다기 보다는 매매가가 단기간에 오르면서 전세가율이 살짝 미흡하다. 부천 오정구에 대장 신도시로 공급이 예정되어있지만 원미구 자체는 공급이 별로 없다. 그리고 부천시청역 북쪽에 근린상권 및 학원가가 잘 되어있고, 남쪽에는 현대백화점을 비롯해서 상권이 잘 갖춰져있어 선호도가 있고 입지 독점성이 있는 땅이다.

5) 리스크 대비 (역전세 대비) O

: 오정구 공급에 영향이 아예 없진 않겠지만 부천시청역 부근의 땅 자체는 입지독점성을 흔들 수준은 아니라서 공급장 전후 3개월 일시적으로 대응이 된다면 괜찮을 것 같다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않는다.

• 이 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지가 아니다. 산본의 율곡주공3단지와 비교만 해봐도 같은 투자금에 매매가 2천만원 차이면 율곡주공 3단지가 입지가치가 더 나아서 율곡주공 3단지를 선택하겠다. 산본과 부천 모두 베드타운이기에, 주요 업무지구로 빠르게/편하게 가는 ‘교통’이 핵심입지가치인데, 교통 측면에서 율곡주공3단지가 더 낫다.

3.  작성하면서 느낀점 : 직접 적으면서 비교평가해봐야한다. 뇌피셜 말고.

• 직접 입지요소 하나하나 적으면서 생각해보니, 머리로만 생각해봤을 때와 달랐다. 머리로는 두 단지의 가치가 선명하게 비교되지 않았고 막연하게 ‘비슷한 거 아닌가?’ 정도로만 생각했는데 입지가치 하나하나 적으면서 보니 율곡주공3단지의 입지가치가 더 낫다는 생각이 들었다. 전체적인 흐름으로는 산본이 가격흐름이 먼저 왔고, 부천도 이제 매매가가 올라 선호도 있는 단지들은 거의 전고점 임박해가고 있지만 산본은 거의 저점 시점 수준의 투자금이고 전세가율 70%를 충족해서 1.5억 투자금으로 더 넓게 비교평가해보고, 실제 매물을 털어봐야겠지만 산본의 율곡주공3단지는 보물상자에 넣어둘 만한 단지인 것 같다.

   

• 한 가지 특이사항은, 전세가는 비슷한 구축 연식이어도 환경이 더 훌륭한 한라주공3단지가 전세가가 더 높다. 매매가는 역시 나머지 조건이 비슷할 때 율곡주공3단지의 매매가가 더 높다. 그래서 부천의 한라주공3단지가 투자금이 덜 든다. 전세는 확실히 실거주 만족도에 영향을 받아서 환경 요소가 개입을 많이 하고(신축 전세가가 무섭게 오르고, 또 그에 따라 매매가도 오르는 것처럼) 매매는 조금 더 종합적인 입지가치가 개입을 많이 하는 것 같다.