시세 다음 단계, 시장은 4칸으로 읽어요
거래량 × 매물 수 → 서울 → 내 앞마당 → 단지 순서로 칸 정하기 (+이번 주 체크리스트)
안녕하세요, 일단 해보는 비타민 유자🍊 두잇유자입니다 :)
시간 들여 익히는 유자차처럼 내 기준을 차근차근 익혀가는 중이에요.
1편에서는 시세 따기 → 전화임장 → 시장 분석 STEP 3를, 2편에서는 흐릿해진 앞마당을 되살리는 법을 정리했어요.
오늘은 1편 STEP 3 '시장 분석'을 어떻게 하는지 풀어 볼게요.
"주머니(주간머니이슈) 요약은 했는데, 그래서 내 앞마당은요?"
"시세는 땄는데, 지금이 어떤 시장인지는 모르겠어요."
저도 뉴스 요약과 내 앞마당 시세가 따로 놀았어요.
둘을 이어 준 게 거래량과 매물 수, 두 숫자였어요.
📌 이 글에서 알려드릴 것
1. 왜 '두 숫자'인가
2. 거래량 × 매물 수 4칸 지도
3. 서울 → 앞마당 → 단지 순서로 칸 정하기
4. 뉴스에서 결론까지 5단계 (+체크리스트)
1. 왜 '두 숫자'인가
가격은 결과예요. 이미 일어난 일이라 방향을 늦게 알려 줘요.
그래서 가격보다 먼저 움직이는 두 숫자를 봐요.
- 거래량 = 사는 사람의 힘
실거래 건수(호갱노노·국토부), 토허 지역이면 토허 신청·허가 건수가 더 빨라요. - 매물 수 = 파는 사람의 힘
아실 '매물증감'에서 한 달 전과 비교해요.
👉 두 숫자가 각각 늘었는지 줄었는지만 보면, 시장은 4칸 중 하나에 들어가요.
2. 거래량 × 매물 수 4칸 지도
| 칸 | 상태 | 이런 시장이에요 | 이때 저는 |
|---|---|---|---|
| ① 거래↑ 매물↓ | 매도자 우위 | 물건이 없어 호가가 먼저 올라가요 | 아직 ① 칸 시장은 못 만났어요 |
| ② 거래↑ 매물↑ | 손바뀜 | 급매 위주로 거래가 붙고 나머지는 눈치 봐요 | 급매 가격을 트래킹해요 |
| ③ 거래↓ 매물↑ | 매수자 우위 | 물건이 쌓여 깎아주는 매도자가 나와요 | 깎아주는 단지를 찾아요 |
| ④ 거래↓ 매물↓ | 관망 | 사는 사람도 파는 사람도 멈춰 있어요 | 입주 가능한 물건끼리 비교해요 |
⚠️ 토허 지역은 신고가 늦게 떠서 최근 달 거래량이 나중에 늘어날 수 있어요. 최근 한 달은 '잠정'으로 보세요.
3. 서울 → 앞마당 → 단지 순서로 칸 정하기
📌 ① 서울 전체 (26년 10월, 공개 데이터)
- 거래량: 9월 토허 신청 3,678건, 8월보다 +24% (서울시 발표)
- 매물: 아실 서울 매매 매물, 여름 바닥 약 6.2만 개 → 10월 중순 약 7.7만 개 (약 +20%)
→ ② 손바뀜 칸. 급매 위주로만 거래가 붙는 시장이었어요.
📌 ② 내 앞마당 A
- 토허 허가 건수도 늘고, 아실 매물도 여름 바닥보다 늘었어요.
→ 서울과 같은 ② 칸이었어요.
📌 ③ 단지로 내려가니 칸이 달랐어요
- A단지: 매물이 거의 없고 호가가 올라가는 중 (매물↓)
- B단지(신축 대단지): 매물이 있고 비교해 볼 물건이 많음 (매물↑)
👉 같은 동네 안에서도 단지마다 칸이 달라요. 동네를 하나로 퉁쳐 보면 안 되는 이유예요.
그래서 저는 매물이 없어서 호가가 오른 단지 대신, 입지가 비슷한 단지를 더 싸게 사는 선택지를 먼저 봐요.
📌 ④ 생활권마다 다시 세어 보니 (10월 전임 지역, 호갱노노 실거래 직접 집계)
- 한 지역은 생활권 5곳 모두 ③ 매수자 우위였어요.
생활권별 월평균 거래가 4~7월보다 8~10월에 절반 이하로 줄고, 매물은 늘었어요.
→ 기회는 동네 전체가 아니라 매도자가 깎아주는 단지에서 확인됐어요. - 다른 지역은 생활권 3곳이 ③, 2곳이 ④ 관망이었어요.
→ 같은 지역 안에서도 생활권마다 칸이 갈렸어요.
4. 뉴스에서 결론까지 5단계
4칸은 5단계 중 2단계예요. 저는 이 순서로 뉴스를 내 투자로 이어요.
- 금리 (주머니 경제편) — 지금 시장의 기본 온도
- 4칸 (주머니 부동산편 + 토허·아실) — 거래량 × 매물, 몇 번 칸?
- 시세 (1편 시세 따기) — 랜드마크로 앞마당 위치
- 현장 (매물임장) — 데이터로 방향을 정하고 현장에서 단지·매물을 골라요. 둘이 다르면 데이터를 다시 봐요
- 입지 — 가격이 아니라 변하지 않는 가치 위에 결론
🍊 한 줄로: 금리로 온도를 보고, 거래량/매물로 칸을 정하고, 시세로 내 앞마당 위치를 재고, 현장에서 단지마다 맞는지 확인한 뒤, 변하지 않는 입지 위에 결론을 세워요.
그림 아래 체크리스트는 저장해 두고 이번 주에 빈칸만 채워 보세요.
마무리
👉 한 줄 정리: 가격 대신 거래량·매물 두 숫자로 4칸을 정하고, 서울 → 앞마당 → 단지로 내려가며 칸이 달라지는 곳에서 기회를 찾아요.
여러분 앞마당은 지금 몇 번 칸인가요?
댓글로 칸 번호만 남겨 주셔도 같이 읽어 볼게요 :)
📢 다음 편 예고: 이 4칸을 혼자 말고 동료들과 매주 같이 굴려 본 이야기
📚 시세 연재 모아보기
- 1편 · 시세스터디 매일 뭐부터 해요? STEP 3 + 하루 체크리스트
- 2편 · 흐릿해진 앞마당, 다시 가지 않고 살리는 법 (앞마당 심폐소생술)
- 3편 · 시세 다음 단계, 시장은 4칸으로 읽어요 👈 지금 읽는 글
- 4편 · 4칸을 동료들과 매주 같이 굴려 본 이야기 (곧 공개)
