안녕하세요.
생선은 굽고, 자산은 불리는 투자자 수지구이입니다.
지금 한창 공사가 진행 중인 3기 신도시, 다들 궁금하실 텐데요.
저 역시 투자자로서 앞으로 완성될 신도시를 어떤 기준과 관점으로 바라봐야 할지 생각해 보려고 합니다.
오늘은 3기 신도시를 2가지 키워드로 살펴보겠습니다.
그리고 마지막에는 표로 한눈에 정리해 보겠습니다. 😊
먼저, 3기 신도시는 어떤 기준으로 선정됐을까요?
① 서울 인접 입지
서울 경계에서 평균 1.3km 떨어진 곳을 중심으로 선정
② 정시성을 갖춘 철도 중심 도시
GTX, S-BRT 등 광역교통망을 통해 서울 주요 도심까지 30분 이내 연결을 목표로 하는 대중교통 중심 도시
서울과의 거리 + 광역교통망을 통한 접근성
을 중요한 기준으로 선정된 신도시라고 볼 수 있습니다.
이제 위치와 공급 규모를 살펴보겠습니다.
3기 신도시 주요 지구를 공급 규모로 보면 남양주 왕숙·왕숙2가 가장 큰 규모입니다.
그 다음으로 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장, 인천 계양 순으로 공급이 예정돼 있습니다.
주요 3기 신도시 공급 규모
- 남양주 왕숙·왕숙2 : 약 8만 호 ('28년 준공 예정)
- 고양 창릉 : 약 3만 8천 호 ('29년 준공 예정)
- 하남 교산 : 약 3만 7천 호 ('28년 준공 예정)
- 부천 대장 : 약 2만 호 ('29년 준공 예정)
- 인천 계양 : 약 1만 8천 호 ('26년 말 준공 예정)
공급 규모만 놓고 보면 왕숙지구가 압도적으로 크지만,
투자 관점에서는 단순히 ‘어디가 가장 큰 신도시인가?’만 봐서는 안 될 것 같습니다.
같은 3기 신도시라도 서울과의 거리, 실제 교통망에 따라 미래 가치가 달라질 수 있기 때문입니다.
이제부터 각 신도시를 위치 · 교통 2가지 키워드를 중심으로 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 남양주 왕숙 (약 6.4만 호 / 인구 약 15.5만 명)
📍 위치 : 서울 경계에서 약 3.5km 거리에 위치하며, 별내·다산 등 기존 개발 지역과 인접
🚆 교통 : GTX-B(공사 중, 2031년 개통 예정) 노선, 8호선 별내선·경의중앙선 등
- GTX-B : 서울역·여의도 등 주요 업무지구와 연결 (서울역 약 25분, 강남권 약 45분 접근 목표)
2. 남양주 왕숙2(약 1.6만 호 / 인구 약 4만 명)
📍 위치 : 남양주시청에서 약 3km 거리에 위치하며, 다산·양정역세권 등 기존 개발 지역과 인접
🚆 교통 : GTX-E(예비타당성조사 대상) 노선, 경의중앙선
- GTX-E : DMC 등 주요 업무지구와 연결
3. 고양 창릉 (약 3.8만 호 / 인구 약 92천 명)
📍 위치 : 고양시청에서 5km에 위치, 서울 은평구, 마포구 경계 인접
🚆 교통 : GTX-A(일부 개통 완료, 창릉역 신설 및 '30년 개통 예정)
- GTX-A : 삼성역(30분대), 서울역 등 주요 업무지구와 연결
4. 하남 교산 (약 3.7만 호 / 인구 약 8.7만 명)
📍 위치 : 하남시청 남측 약 0.3km에 위치하며, 미사·고덕강일 등 기존 개발 지역과 인접
🚆 교통 : 3호선 송파하남선(2027년 착공 예정), GTX-D·GTX-F(예비타당성조사)
- GTX-D : 삼성역 등 주요 업무지구와 연결
5. 부천 대장 (약 2만 호 / 인구 약 4.4만 명)
📍 위치 : 서울과 연접해 있으며, 계양구청·김포공항·마곡지구 인근에 위치
🚆 교통 : GTX-D(예비타당성조사 대상)
- GTX-D : 삼성역 등 주요 업무지구와 연결
6. 인천 계양 (약 1.8만 호 / 인구 약 4.4만 명)
📍 위치 : 서울과 연접해 있으며, 계양구청·김포공항·마곡지구와 인접
🚆 교통 : GTX-D(예비타당성조사 대상) 노선, 인천도시철도 1호선
- GTX-D : 삼성역 등 주요 업무지구와 연결
마무리하며
1기 신도시도 시간이 지나면서 입지에 따라 가치와 가격의 차이가 나타났던 것처럼, 앞으로 완성될 3기 신도시 역시 ‘모두 오른다’가 아니라 ‘어디가 더 선호받을 것인가’를 비교하는 과정이 필요하다고 생각합니다.
이번에 위치와 교통을 중심으로 비교해 보면,
📍 위치
하남 교산 > 고양 창릉 · 남양주 왕숙 > 부천 대장 > 인천 계양
🚆 교통
하남 교산 · 고양 창릉 · 남양주 왕숙 > 부천 대장 > 인천 계양
결국 신도시의 가치를 결정하는 것은 각 지역이 가진 입지와 사람들의 선호도라고 생각합니다.
앞으로도 단순히 개발 호재에 집중하기보다 입지와 선호도를 바탕으로 단지의 가치를 판단하는 실력을 쌓아가겠습니다.
감사합니다.
