전문가칼럼

연봉 3천만원 직장인이 부자되는 3년 계획 [너나위 칼럼]

안녕하세요. 너나위입니다.


항상 하는 제 루틴, 아파트 시세 정리를 하다가 문득 드는 생각이 있어 글을 적습니다.



| 당신에게 가장 큰 의미가 있는 시기는?


여러분 인생이 20년이든, 30년이든, 40년이든, 50년이든, 60년이든, 그 이상이든.

가장 기억에 남는 한 해는 언제인가요?


누군가는 대학에 입학했을 때일 수 있고

누군가는 취업했을 때일 수 있고

누군가는 결혼했을 때일 수 있고

누군가는 자녀를 만나게 되었을 때일 수 있고

누군가는 또 다른 언제일 수 있겠습니다.


저 역시 그렇습니다.

나의 가장 의미있는 한 해. 쉽게 정하기 어려운 것 같아요.


고민 끝에 답이 나왔습니다.

제게 그 시기는 2015년입니다.



| 2015년은 어떤 해였을까?


2015년. 35살. 어느덧 사회물을 10년 가까이 먹은 순수하다고 하기엔 너무 많은 것을 경험하고, 커다란 현실 앞에서 좌절한 채로 하루하루 목적지 없이 표류하던 청년과 아저씨 그 사이 애매한 어딘가.


나름 회사에서 인정도 받았고, 남들이 하는 것은 다 하며 살아가고 있었지만 항상 불안했습니다.

가정을 꾸리게 되면서 한 겹 벗겨진 채로 다가온 현실은 더 거대해보였고 더 부담스러웠습니다.


'이제 어떻게 살지'


머릿 속에서 가장 많은 지분을 차지하고 있던 저 질문은 너무나도 평범했지만 주변 단 한 사람에게도 말할 수 없을만큼 무거웠습니다.


너바나님의 책을 읽게 되었습니다.

아무 것도 몰랐지만 그의 마음을 느꼈기에 만나고 싶었습니다.


할 수 있는 최선을 다해 너바나님을 만나뵙게 되었습니다.

분당의 한 식당에서 제게 악수를 청하던 너바나님의 모습은 여전히 강렬한 기억으로 남아있습니다.



| 너나위님은 투자하지 않으시는 게 좋겠어요


제 이야기를 잠자코 듣던 너바나님은 제게 이렇게 이야기를 해주셨습니다.


"너나위님. 지금 직장도 괜찮고 연봉도 적지 않은데 투자하지 말고 일에 집중하셔도 충분할 것 같아요"


오히려 저는 그 말이 더 감사했습니다.

각오를 다져야 하는 말인 것도 직감했던 것 같습니다.


"그래도 해보고 싶은데... 방법이 없을까요?"


저는 그렇게 직장인 투자자가 되었습니다.


아무 것도 모르는 온실 속 화초 였다는 걸 깨닫기까지 오랜 시간이 걸리지 않았습니다.


2015년 겨울은 가혹하게 추웠습니다.

요즘 서울 날씨와 같이.



| 묘한 기시감을 느낍니다.


2015년 제가 부동산 투자를 하기로 마음먹고 처음 했던 일은 너바나님께서 일러주신대로 책과 신문 읽기 였습니다.


그런데 부동산 책은 통 찾아볼 수 없었습니다(제가 원했던 책은 너바나님이나 제가 쓴 책처럼 따라할 수 있는 방법론이 담긴 것을 원했지만, 당시 시중의 부동산 책은 전망 혹은 일본과 같은 길로 갈거라는 부동산의 암담한 미래를 묘사한 것들 뿐이었습니다)

기사를 읽을 때면 이런 기사들만 잔뜩 보게 되었습니다.


당연히 주변에선 모두 말렸습니다.

하도 하지 말라고 하는 통에 이후부턴 말조차 꺼내지 못할 정도로.


그런데 전 그 때 제가 부동산을 했던 것이 너무 잘 한 일이라고 생각합니다.

저를 말렸던 주변의 모든 사람들을 제가 일으켜세웠으니까요.


노후준비가 되어있지 않던 양가 부모님.

아파트에서 한 번도 살아보지 못했던 저희 아내.

태어나보니 아빠가 저로 결정되어버린 제 딸까지.


모두 이전엔 생각하지 못했던 삶을 살고 있습니다.


재작년 정말 끝모르고 올라갈 때는 저조차 순간적으로 '정말 운이 좋은 내가 겪었던 그 기회가 정말 또 올 수 있을까'란 생각을 한 적도 있습니다만...


그런 제 우려가 무색하게도 드디어 시장이라는 투수는 공을 한복판으로 던져주기 시작했습니다.


제가 기억하는 2015년은 살아날만하면 악재가 나오고, 살아날만하면 악재가 나오면서 매도자들이 지쳐가던 시기였거든요.


지금도 비슷합니다.

특례보금자리로 살아날만하니 대출을 폐지하고, 신생아대출을 내놓는다 하지만 스트레스 DSR로 다시 조이고, PF부실로 공급주체가 하나둘 사라지더니 최근엔 누구나 아는 대형 건설사가 워크아웃 상황에 놓이게 되었습니다.


부동산은 무거워서 한 번에 패닉이 오고 가격이 조정되는 것이 아닙니다.

서서히 한쪽은 반등에 대한 기대감이 사라지고 한쪽은 겁에 질려 더 비관적으로 변해갈 때가 기회입니다.


저에게 2015년은 그런 해였습니다.

그러나 아쉽게도 저는 2015년을 고스란히 날려버렸습니다.

2016년부터 가까스로 용기를 내어 투자했습니다.

아마 너바나님이 안 계셨다면 못 했을 겁니다.

(수영복 다 입고 수영장 바로 앞에서 덜덜 떠는 아이를 생각해보시면 됩니다. 누가 떠밀기 전에는 못 들어가잖아요)


그래서 저는 지금 망설이는 분들의 마음을 너무나 잘 압니다.

그리고 필요한 것이 무엇인지도 알고 있습니다.

시작 뿐 아니라 결과로 이어나가는 과정도 속속들이 알고 있습니다.


해봤을 뿐 아니라 프로세스화 해두었기 때문입니다.



| 도대체 그 아파트가 어디에요?


얼마 전 방송에서 이런 이야기를 했습니다.

"저는 변수가 아닌 가격을 보는 사람입니다. 가격이 충분히 싸다면 저는 지금 당장이라도 집을 사라고 말할 겁니다. 그런 게 어디냐고요? 마용성 중에 있습니다. 지금 11억대인 그 아파트는 무려 16억까지 올랐던 아파트입니다. 30%에 가까운 하락률입니다. 물론 더 떨어질 수 있겠죠. 그러나 그 생각이 틀렸을 때의 댓가는 누구나 갖고 싶어하는 마용성의 30평형대 아파트 30% 하락한 가격을 놓치는 것입니다. 그러니 변수가 아닌 가격을 보세요" 라고요.


댓글을 보니 많이 궁금해하시더군요.


이 녀석입니다.



이 녀석은 호가는 11억 8천이지만 만약 직접 협상한다면 저는 저것보다 몇 천은 내려 가지고 올 수 있습니다.


이 녀석 하나만 그런 것이 아닙니다.


서울로 범위를 넓히면 정말 많은 아파트들이 이렇습니다.


저는 어떻게 이런 아파트를 딱딱 찾아낼 수 있을까요?


항상 그렇진 않지만 딱 지금 시기에만 저렇게 가격이 쏟아져내리는 물건들은 특징이 있거든요.


또 한 가지. '상급지는 안 떨어진다. 그래서 나는 서울 좋은 곳에 들어갈 기회가 없다'라고 굳게 믿고 있는 분들도 꽤 많더라고요.

그런데 그런 건 제가 덜덜 떨면서 운동화 수십켤레 망가뜨리고 현장 다닐 때 따뜻한 방 안 책상에서 뇌피셜로 차트 그리던 사람들이나 믿는 미신입니다.


제가 위에 보여드린 아파트는 마용성에 있으니까요(전고점 16억짜리입니다)


상급지도 떨어집니다. 유독 많이 떨어지는 것들도 있습니다. 사람들이 좋아하기까지 합니다. 심지어 호재가 있는 녀석들도 있지요.


'이건 그래도 11억이잖아요...'라고 생각하는 분도 있으실 수 있어요.


그 아래 가격대로도 이런 녀석들 또한 있습니다.


이건 11억에서 8억 5천이 되었네요. 저는 8억 언저리로 거래할 수 있으리라 생각합니다.


여기도 제가 직접 방문해본 곳이라 상황을 알거든요.



더 낮은 가격대에도 위와 같은 아파트들은 충분합니다.


중요한 건 '내가 어떻게 해야 할 지'를 아는 것이지요.


23년부터 저는 다시 한 번 현장을 둘러보는 것에 박차를 가하고 있습니다.

일주일에 2회 이상 임장했고, 많은 수요자분들이 접근할 수 있을만한 수도권 핵심지역은 모두 다녔습니다.



| 투자자가 할 수 있는 유일한 일, 싸게 사는 것.


제가 이렇게나 열심히 현장을 다니는 이유는

싸게 살 수 있는 기회들이 1,2년 사이에 부쩍 가까워졌다는 생각을 하기 때문입니다.


투자는 사업이나 장사가 아닙니다.

시작하고 나서 내 행동을 통해 결과의 변화를 만들 수 없습니다(사업이나 장사는 내가 어떻게 하느냐에 따라 다음 주 매출이 달라질 수 있지만 투자는 한 번 사면 기다리는 것 말곤 할 수 있는 게 없으니까요)


그러므로 투자에서 가장 중요한 단 한 가지는 싸게 사는 것입니다.

싸게 살 수만 있다면 투자의 5할은 마무리된 것입니다(3할은 잘 지키는 것, 2할은 잘 파는 것입니다)


이제부터 중요한 이야기입니다.


현재 시점에 싸게 사는 것은 다음의 과정을 따라야 합니다.


1. 투자해야 할 범위를 정한다

투자를 해야 할 지역, 단지들과 해서는 안 되는 지역, 단지를 정해야 합니다. 많이 떨어졌으니 무조건 사야 한다고 말하는 건 중수 이하의 행동입니다.

절호의 기회가 다가오는만큼 오히려 더 잘 선별해야 합니다.

투자를 하기 이전에 그 범위를 먼저 설정해야 합니다.

예를 들어, '나는 지금 가격 수준이라면 이 지하철 라인 아랫쪽은 투자로 보지 않고 윗쪽의 단지들만 투자 대상으로 보겠어'와 같은 것입니다.


2. 범위 내에 있는 아파트들을 조사한다

이젠 당연히 범위 내에 있는 아파트들을 조사해야겠지요. 이 때 중요한 것은 하락장이냐 상승장이냐와 무관하게 사람들이 살고 싶은 집, 좋아하는 집, 떠나고 싶지 않은 집, 연령대와 무관하게 몰려드는 집은 항상 똑같다는 것입니다.

그런 단지들을 투자의 우선 순위로 잡아놓고 단지 특징이든, 사는 사람들이든, 가격이든 조사해야 합니다.


3. 그렇게 내가 살 수 있는 아파트들을 추려낸다

그렇게 내가 살 수 있는 아파트들을 추려냅니다. 보유한 투자금에 따라 서로 각기 다른 지역, 다른 갯수의 아파트들이 나오겠지요.


4. 그 중 가장 나은 것을 산다

말 그대로입니다. 그 중 가장 나은 것을 삽니다.


이 과정을 반복하셔야 합니다.


위에서 말씀드린 것처럼, '지금이 기회일지도 모른다는 여럼풋한 기대감은 가지고 있지만, 당장 무엇을 해나가야 할 지 모르겠는 분들'에게 우선은 개략적인 부동산 투자의 절차를 말씀드려보았습니다.


물론, 과정 중의 어려움이 따를 것입니다.


제 경험상

'어떤 아파트가 좋은 것인지', '도대체 무엇을 조사해야 하는 것인지', '이렇게 비싼 걸 내가 살 수는 있을지', '협상은 어떻게 하는지' 등등은 정말 체득하기 어렵기 때문입니다.


위 과정대로 하루 한시간씩 꾸준히 투입해서 이번 하락장 좋은 투자 기회를 꼭 잡고 싶은 분들은 아래 제 특강을 통해 위 4단계를 스스로 해나갈 수 있는 행동 목록을 만들어보시기 바랍니다.


적절한 투자의 범위를 정하는 법

저평가 되어있는 아파트를 찾아내는 법

잘 협상하여 매수하고 임대놓는 법

등을 입문자의 눈높이에서 설명해드리겠습니다.


이왕이면 진지하게 부동산 투자에 입문해보고 싶으신 분들만 참여해주셨으면 좋겠습니다.

항상 그렇듯이 뒤를 생각하지 않고 제가 가진 모든 것을 쏟아붓겠습니다.


그럼 곧 뵙겠습니다.


늦었지만... 새해 복 많이 받으세요 :)




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