미등기상태의 신축아파트 전세계약 안전할까요..?

슈퍼개미짱 : 서울맘님, 안녕하세요. 전세금 반환에 대한 리스크를 헷지하고자 요즘 전세보증보험에 가입하는 경우가 대부분인데요, 말씀주신 대로 미등기라 전세반환 보증보험 가입은 바로 할 수 없습니다. 미등기는 상황에 따라 다른데요, 때에 따라 몇 개월~2년 이상이 걸리는 경우도 간혹 있습니다. 따라서 이 부분은 어느 정도의 리스크를 감안하고 들어가는 수밖에 없습니다. 대체로 큰 문제 없이 등기가 나지만, 아주 간혹 미등기가 오래 지속되는 경우가 있기도 합니다. 보증보험이 안 되기 때문에 임대인이 차후에 돈을 돌려줄 수 있는 사람인지 소유주의 정확한 신분 확인을 하시는 게 좋겠습니다. 분양계약서 또는 공급계약서 소유주가 누구인지, 임대인이라고 설정된 분이 실제 소유자가 맞는지 부동산 통해서 입주지원센터나 관리실 통해서 소유주 확인 정확하게 하시구요. 임대인이 융자가 없는 상태에서의 계약조건이라면, 특약사항에 "임대인의 선순위 융자가 없는 상태에서의 계약이며, 임대인은 계약일 이후 이외의 다른 권리 침해요소를 만들지 않는다." 등의 문구를 추가해, 임대인이 선순위 대출을 받는 것을 막게 하는 방법이 있습니다. 집을 담보로 대출을 받는다는 건 리스크가 더 높아지는 거니까요. 또한 전세자금대출이 실행되지 않는 은행이 많으니 혹시라도 대출을 받으실 거라면 미리 해당 은행에 체크 후 계약하시기 바랍니다.

플라티나 : 안녕하세요~ 신축아파트의 첫 입주상황이신가요? 안전한 전세계약을 위해서 정확한 확인이 필요할 것 같습니다~ 분양계약자와 임대인(집주인)이 동일한지, 분양 대금 납부가 제대로 되고 있는지, 가압류, 가처분이 걸리지 않았는지 시행사와 시공사를 통해 확인해야 합니다. 신축 아파트의 경우 소유자가 잔금을 완납하지 못하거나 채무관계에 얽히면 분양권에 가압류 또는 가처분이 걸릴 수 있다고 해요. 그리고 '전세보증금 잔금 전 또는 보증금을 받는 즉시 집주인이 분양 잔금을 완납하지 않으면 전세 계약을 해지한다', ‘본등기가 예상한 기일보다 늦어질 경우 책임을 어떻게 한다’라는 식의 조건을 계약서에 특약으로 넣어야 합니다. 집주인이 잔금을 못 내면 임대차 계약 자체가 무효가 되기 때문에 보증금을 돌려받기 위한 최소한의 법적 근거로 쓸 수 있어요~ 소중한 돈이 들어가는 계약이니 신중하고 꼼꼼히 살펴보시고 계약하시는 것이 필요할 것 같습니다. 계약을 하시게 된다면, 미등기 아파트라도 (임시)사용승인이 떨어졌다면 전입신고와 확정일자를 받을 수 있고 실제 거주하면 임대차보호법에 따라 보호받을 수 있으니 반드시 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다~

시소입니다 : 서울맘님 안녕하세요, 신축 아파트의 경우 등기가 이후에 나와서 맘님의 우려처럼 고민 되실 것 같습니다...! 우선 계약은 등기전에도 가능합니다. 다만, 등기부 등본이 없는 상태에서 계약시 주의해야할 사항에 대해서 고려해보시면 좋을 것 같습니다! #공급계약서 등기부 등본이 없는 상태에서 공급계약서를 통해 실제 소유자를 확인하실수 있습니다. #권리승계내역확인 청약 당첨이 되신 분이 분양권을 매도하여 실 소유자가 바뀌었을 수 있기에 공급게약서 뒷면에 있는 권리승계내역의 변동사항에대해서 체크 하시길 추천드립니다! #전세대출 다만, 미등기 아파트 대출에 있어서 HUG는 등기가 있어야 대출이 가능하며 HF와 SGI 두개의 보증을 토해서만 전세대출을 받을 수 있습니다. 시행사가 사용승인(준공)을 받고 임대인이 분양대금 잔금을 납부하면 임차인분이 들어가실 수 있는데요! #특약사항 전세보증금 잔금을 받는 즉시 분양잔금을 완납하고 소유권 이전등기를 진행한다. 만약 분양대금이 완납되지 않을경우 전세계약은 해지된다. 임대인이 잔급 미납등의 사유로 분양계약이 해지되어 소유권을 얻지 못하거나 문제 발생시 계약을 무효로 하고 배액배상을 한다. *기축 아파트의 경우 계약이 불발 되었을 때 배액배상 후 해지가 되듯 미등기 건물도 특약을 통해 사전 문제를 방지하실 수 있습니다! #전입신고 / 확정일자 미등기 신축아파트도 임시사용승인 이후에는 소유권 이전등기 여부와 상관없이 확정일자를 받고, 전입신고가 가능합니다. 플라티나님과 슈퍼개미짱님께서 잘 설명해주신 부분과 함께 계약시 확인해두면 좋을 사항들에 대해서 기록해보았습니다. 새공간 계약 준비하는 서울맘님을 응원드립니다:)!!!

즐거웁게 : 안녕하세요 서울맘님 걱정되셨을텐데 질문 잘해주셨어요 1) 미등기 상태일 경우 분양계약서나 공급계약서 소유주가 누구인지, 임대인 설정분이 실소유주가 맞는지 부동산 통해서 입주지워센터나 관리실 통해서 소유주 확인 우선 하셔야 하구요 2) 전세 대출이 안나오는 기관이 있으니 이부분 확인이 필요하시구요 3) 특약사항을 통해 최소한의 법적 보호 근거를 마련해두시는것이 좋습니다 4) 임시 사용승인 이후에는 확정일자, 전입신고가 가능합니다 조금이라도 도움이 되셨으면 하는 바람입니다 ㅎ.ㅎ