[돈독모]월부은

[월급쟁이 부자로 은퇴하라]

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 + 너나위지음

저자 및 출판사 : 너나위 / RHK

읽은 날짜 : 2024.01.23

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #저평가 #입지선호도와 지역의위상 #마인드

도서를 읽고 내 점수는

(10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10

1. 저자 및 도서 소개

: 너나위, 투자자의 길을 걷고 경제적 자유를 얻게 되었다.

부동산초보투자자들의 필독서

2. 내용 및 줄거리

: 자본주의에서 인플레이션은 필연적이다.

현금이 아닌 자산으로 바꾸는 대책을 강구해야 한다.

투자에 대한 A-Z!

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 부동산투자는 마라톤과 같은 장기전이다.

꾸준히 잘하기 위해서는 우선 투자시간을 확보하고 지속한다

저자의 노하우를 볼 수 있어 유익했다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 레버리지를 적극 활용한다.

현실에서 내가 할 수 있고 해야 할 일을 하자.

중요한건 태도. 알았다면 행하자.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

P40 : 인플레이션의 영향을 비껴가는 사람은 없기 때문이다.

이를 먼저 인식하고 받아들였다면,평범한 직장인이 월급을

저축하는 것만으로는 완벽한 노후 준비를 할 수도 없고,

부자가 되기도 어렵다는 것을 깨달았을 것이다. 대책을 강구해야 한다.

돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다.

투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은,

아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도

변하지 않으려는 태도다.

P63 목표를 명확하게 하는 것이다.

집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다.

뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

P101 세상엔 공짜가 없다. 내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면,

반드시 해야 하는 것이 있다. 그것은 내게 자산을 사는데 필요한 돈을

빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다.

그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는

안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록

보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해 줄 수있는 사업 파트너와

관계도 잘 형성해야 한다. 필요한 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다.

이같은 일에는 나의 노력과 시간이 투입되어야 한다.

P112 부동산 투자를 고려할 때는 건물보다는 입지를 먼저 봐야 하기 때문이다.

아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할대는

입지를 우선순위로 보고,그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

P118 부동산은 입지, 투자는 관계

- 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다.

P121 레버리지를 활용해 덩치가 큰 자산을 사들인 덕분에 그것이 한 바퀴, 두 바퀴 구르며 7배에 달하는 수익을 가져온 것이다

(앞서 언급한 눈덩이 효과를 떠올려보라.)

P122 저평가 되어 있는지 아닌지를 가장 먼저 체크해야 한다.

물론 호재가 불에 기름을 붓는 역할을 하기에, 저평가된 부동산에 호재까지 있다면 더없이 좋다. 그러나 기름이 아무리 많아도 불꽃이 튀지 않는다면 불은 활활 타오르지 않는다는 걸 기억하라. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

P123 레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만,

잘만 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다.

P125 장마철이 시작되는 6월초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그시기다. 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.

P130 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격을 동시에 볼줄아는 안목이 있어야 한다. 결국 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의

저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다.

P131 부동산의 가치는 입지로 결정된다. 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 '비교평가'이다.

이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별살 수 있는 강력한 도구다. 비교대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다.

P133 '직장'은 어떻게 조성되어 있는지, '교통'은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 '환경'에서 살며, 자녀들을 어떤 '학교'와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 부동산 투자의 성공 비결은 '발품에 달렸다'고 하는 이유다. 명심하라.

부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며

하는 것이 아니라는 사실을!

p134 보통 매도자와 가격을 협상하기 전에는 집을 팔려고 하는 이유를 묻는다.

P138 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것.

이것이 비수기 투자의 정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에

저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 전세를 놓을 수 있다.

P141 지역, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

P144 부동산 절대 가격에 있어서는 가급적 상한선을 두고 투자를 하는 편이다.

부동산 상승사이클에 해당하는 2004~2007년에도 이 같은 현상이 있었다는

사실이다. 좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다.

하지만 그만큼 변동성도 크게 마련이다. 그러니 당신이 초보 투자자라면,

충분한 경험을 통해 실력을갖추기 전까지는 가격자체가 비싼 집은 투자처로서

조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라,

당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

P147 '임장후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고

그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움.

P151 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를

미루지는 않는다는 것이다.

p154 어떤 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다.

p157 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저걱, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

p158 반복해서 강조하지만, 나는 투자 대상의 저평가 여부를 판단한 뒤 매입하고, 수익률을 극대화하기 위해 임차인에게 무이자로 전세 보증금을 빌린다. 대신 나는 임차인에게 그에 상응하는 임대 서비스를 제공한다.

결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다.

싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 대까지 기다릴 뿐이다.

p160 갭메우기는 '키 맞추기'나 '순환매'등 다양한 표현으로 불리는데,

의미하는 사실상 같다. 사람들이 선호하는

지역과 붙어있는 부동산일 경우 상승장에서 선호 지역의 가격이 상승하면

그 여파가 다음 지역으로 옮겨 붙는 현상을 말한다. 부동산 상승장에서 지역별로 시차를 두고 시세의 격차를 줄여나가는 현상을 말한다.

p161 공급 물량의 문제보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 '가치투자의 본질'에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.

첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,

둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술,

셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

p162 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

p163 '준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에 있어서

'아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다' 라는 의미

p177 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는

지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 강북의 마용성(마포,용산,성동구),강남3구(강남,서초,송파),그 외에 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구 그리고 경기도의 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명 같은 지역이 여기에 해당한다. 이런 지역은 부동산 상승장에서 실수요뿐 아니라 가수요 또한 풍부하게 몰리기에,

가격의 상승속도가 매우 빠르고 그 폭도 크다.

p182 투자는 위험한 것이 아니다.

투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다. -로버트 기요사키-

p205 첫째, 잃지 않는다. 둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다. -워런버핏-

p206 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한

상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야 잃지 않는 투자를 할 수 있다. '저평가'된 물건을 사는 것이 잃지

않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다. 부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.

저평가 여부를 판단하기 위해서는 부동산의 가치(입지)와 가격,

이 두가지를 모두 볼수 있는 안목이 필요하다.

p209 부동산의 입지를 판단하는 기준은 직장,교통,환경,학군 정도다.

p210 부동산은 발품이다. 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해봐야한다.

비교 대상이 많으면 많을 수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있을 테니 말이다.

p211 땅의 가치, 입지측면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다.

p212 부동산의 매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한, '전세가율'을 활용하는 것

p213 부동산의 매매가가 전세가보다 낮아질 수 없는다는 건 바뀔 수 없는 명제이기에, 결국 그렇게 형성된 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 '하방지지선' 역할을 하게 된다. 바로, 시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 되도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금 만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

p214 '전세가의 매매가 하방 지지선' 역할이 사라지는 최악의 경우가 걱정된다면, 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로(예를들어, 향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만인지) 확인한 후 투자하면 된다. 반면, 수도권의 경우에는 워낙 대체 수요가 풍부하므로 매매가가 전세가보다 더 낮아지는 현상은 거의 찾아보기 힘들다.

p215 다음 두가지 조건을 모두 충족시키는지는 반드시 확인한다.

첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가? 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

p223 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다.

이러한 이유로 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라본 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오리혀 알기 쉽다.

물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

p226 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.

자산시스템(레버리지/장기보유/다주택)

p227 안정적으로 자산과 수익의 규모를 키워나갈 수 있는 장기 보유 전세투자 방법이 적합. '시스템 구축' 시스템이란

다주택을 의미한다. 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지 않고 장기 보유하면서, 여러 채를 모으는 방식으로 투자를 진행해 왔다.

p228 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다.

p231 결국 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여

변동성을 줄이면서도투자의 효율성은 높이겠다는 전략이다.

p233 시스템 만드는법 - 꾸준히 사모으기, 시세차익형 전세투자.

p234 전세가에도 물가가 반영된다. 주택의 전세가는 그냥 물가와 같은 것이라고 이해해도 좋다.

외환위기나 금융위기로 통화량이 감축되거나, 주택의 대량 공급이 지속적으로 이뤄지지 않는 이상 가격은 꾸준히 상승한다.

p235 2년에 한 번씩 계단식으로 상승한다는 의미다. 이것은 물가상승분만큼의 현금이 전세금 상승으로 유입된다는 뜻, 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생한다는 것. 매수한 자산을 일정 기간이 지난 뒤 매도하여 차익을 실현하지 않아도, 수익 일부가 실현되는 것이다.

p238 투자한 부동산의 전세가가 하락할 가능성이 없는 건 아니다. 하지만 특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 이른바 '몰빵' 투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다.

p244 리스크에 대해 구체적으로 생각해 봐야 한다. 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.

p245 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자는 주택이 하려는 물건의 주변지역에 3~4년 이상의 장기간,

해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는것이 좋다. 다만 나의 경우 투자하려는 주택이 저평가된 것이 확실하고 투자금도 적게 드는 물건인 데다 주변의 입주가 장기적으로 지속되는 상황이 아닐 때는 현재의 포트폴리오를 고려해 매입하기도 한다.

p257 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다.

첫째, 저평가된 상태인가?(= 비교평가 과정을 반복해 판단하면 된다. 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.)

둘째, 투자금이 적게 드는가?

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

p259 '리스크가 감당할 수 있는 수준인가?'라는 기준은, 혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져보라는 것이다. 예상되는 위기는 크게 두가지다. 첫째는, 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우. 둘째는, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우다. 리스크를 감당할수 있는지 두번, 세번 확인해야 한다.

p261 결국 부동산의 입지와 위상 때문이다. 더 우량한 자산에 더 나은 물건부터 먼저 공략해야 한다.

p264 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수

는 곧 전반적인 분위기,

즉 대중들의 심리에 영향을 받는다.

p273 수요와 공급의 시차. 수요가 많을때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다. 이것이 하나의 사이클,

즉 아파트 시장의 주기라고 할 수 있다

p274 결국은 같은 방향성으로 움직인다. 그렇기에 수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역(=부동산 싸이클이 동일하게 움직이는 범위)이 다르다. 따라서 이런 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능지역을 살펴봐야 한다. 이때 몇 가지 지표를 활용할 수 있는데, 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주물량(공급)과 미분양 정도다. 이미 미분양이 쌓여 있고 적정 물량(통상적으로 지역 인구수의 0.5%가량)의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이라면 모를까 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상),가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.

p282 손품팔기 - 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기와 스토리, 가격

p295 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 본다.

p308 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라.

열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.

'돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다'

p311 가급적 많은 부동산 중개소에 방문하라(장부물건), 동과 층에서 선호도가 낮은(저층,탑층,사이드,길가에 위치한 동)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다. 공실상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴수 있거나, 보증금이 저렴하고 월세 만기를 앞두고 있던 매물도 여기에 해당한다.

p312 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기

p314 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라.

그 필요에 대해 내가 해줄수 있는것은 없을지,

그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지를 정리해 보라.

p316 수월한 임대조건 네가지- 전세가에 욕심을 부리지 않는게 좋다. 가급적 신속히 마무리한다. 가격을 저렴하게 낮추거나,

집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나,

아무때나 입주할수 있나, 이사철성수기 2,3월과 9,10월에 비해, 여름비수기 6~8월, 겨울비수기 11월~1월에 전세 이사수요가 적은시기.

중개인은 투자자이니 나와 함께 일하는 파트너

p330 알았다면 행하라

p351 좋은투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면,

반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 나는 부동산과 맞벌이 한다.

[BM]

부동산은 발로 하는 것이다 / 앞마당 늘리고 임장후 꾸준한 모니터링

명확한 목표 / 시간확보 / 지속하기 / 행동하기

독강임투

계절적 비수기를 활용해 투자