[돈 버는 독서 모임] 월.부.은 - 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이부자로 은퇴하라 (너나위)

저자 및 출판사 : 알에이치코리아

읽은 날짜 :  2024.01.20 ~ 2024.01.24

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산    #저평가    #시스템투자

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개 

주변에서 흔히 볼 수 있는 40대 초반의 직장인이자 세 식구의 가장, 촉망받던 대기업 직원이었으나 존경하던 선배가 회사의 권유로 퇴직한 후 회사는 결코 직원을 책임지지 않는 다는 사실을 철저히 깨달았다. 불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 해야하나 고민하던 중 우연히 읽은 투자서 한권에서 문제의 원인과 해결책을 찾아, 가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천가가 되기로 결심했다.

처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 대해 공부하고, 하루도 거르지 않는 현장답사로 부동산 실전투자를 준비한 저자는, 마침 찾아본 상승장에서 공격적으로 투자해 현시점 100억 자산가로 거듭났다. 직장생활을 통해 얻은 월급을 종잣돈 삼아 매입한 부동산과 함께 일한 덕분이다. 신사임당 채널에 들어가서 따뜻한 위로를 건네며 수많은 팬에세 사랑 받았다. 현재는 32만명의 회원을 확보한 부동산 온라인 커뮤니티 월부에서 활동하며 투자 경험을 담은 칼럼과 오프라인 강연으로 초보 투자자에게 유용한 지식을 전하고 있다.

2. 내용 및 줄거리

WHY. 왜 투자를 해야 하는가?

물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다. 그 이유는 은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는 실제 돈의 양인 100만원 보다 더 많은 양의 돈이 생겨난다. 자본주의의 핵심은 은행이다. 따라서 이런 매커니즘이 반복되어야만 자본주의도 유지될 수 있다.

통화량 증가 = 돈이 흔해지고 = 돈의 가치 하락이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할수 있는 것이 줄어들 수 밖에 없다. 당신의 돈을 통장에 넣어두고 1%에도 채 미치지 못한 이자에 만족하며 산다면, 결국 당신이 그 돈으로 할 수 있는 것들은 계속해서 줄어들 것이다.

이러한 시장 상승해서 집값이 상승할 수 밖에 없는 이유는 인간이 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재이기 때문이다. 하지만 부동산은 칫솔과 생필품과 같이 세월이 지나며 조금씩 일정하게 상승을 하는 것이 아니라 투자수요에 따라 가격이 오를 땐 많이 오르고 지나치게 많이 오르면 내리기도 하는 파동에 가까운 움직임으로 상승한다.

그렇기 위해서는 처음 투자를 하기 위해서 할 일은 '자기 점검'이 필요하다. 필요한 이유는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍어서 목표를 명확하게 함으로 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중 할 수 있기 때문이다.

노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가? (61P)

(내생각) 투자를 해야하는 이유는 돈의 가치가 하락하고 있기 때문에 현금으로 들고 다니는 것이 아니라 어떤 물건과 교환해야한다. 미래에 내가 더 비싸게 팔 수 있는 무언가로 미리미리 바꿔야한다. 은행의 구조를 보면 물가가 안오를 수가 없고, 지금 가지고 있는 현금의 가치가 그대로 일 확률이 전혀없다. 나라가 망하더라도 더 빨리 한국 현금의 가치는 떨어질 것이고, 아니면 비교적 적은 폭으로 가치가 떨어질 것이다. 현금의 가치보다 더 좋은 물건은 사는 것이 핵심!

WHAT. 무엇을 투자해서 어떤 식으로 투자하는지?

시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법에 투자를 해야한다. 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있기 때문이다. 지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 이동해야한다. 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각외에 기대할 것 없는 소비자산과 확실히 다르다.

그 중 너나위님이 부동산에 투자한 이유는 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련된 정보를 거의 대등하게 가질 수 있고(정보대칭) 70%~80%를 무이자로 빌려주는 전세금을 활용해서 투자할 수 있다.

부동산 투자를 하려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하고, 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야하고, 그 물건을 중개해줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다.

의왕시 25평 아파트

1기 신도시에는 90년 초반 건설된 아파트 들이 밀집되어있어서 인프라 측면에서 거의 완벽하다. 단점은 구축이라는 것인데, 하지만 부동산투자를 고려할 때는 건물보다는 입지를 먼저봐야한다. 신축아파트라는 이유하나만으로 투자를 결정하면 안된다. 투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐를 본다.' 이것이 잃지 않는 투자의 선결 조건이다. 그 이후에 호재는 보너스로 생각한다.

분당 21평 아파트

판교테크노 벨리가 가산구로디지털단지보다 규모는 작지만, 급여 수준 등에서 우위에 있었다. 직장 떠한 분당이 우위에 있고, 학군이 확실히 우위에 있다. 그런데로 분당의 아파트가 더 저렴했다.

그 저평가를 파악하는 방법은 비교대상이 많을수록 물건의 가치판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한군데 갈 때보다는 두 군데 갈때 더 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치이다.

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러번의 투자를 해야한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다. (135P)

투자는 단순히 내가 어느지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다. 서울 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자론 낙제점이라는 걸 잊지말자. (139P)

수지 32평 아파트

단지를 꾸준히 모니터링하다보니, 움직임을 전반적으로 관찰할 수 있게 되었다. 해당 지역은 공급이 많았는데, 저평가가 되어있고, 입주물량이 단기간에 정리될 것으로 보인다면 역전세가 난다고해도 매입한다. 그 당시 수지는 교통과 학군이 월등히 떨어지는 다른 지역의 아파트와 가격이 비슷한 수준이였기 때문에 저평가를 확신했다.

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야한다.(157P)

(내생각) 첫번째는 저평가를 판단해야한다. 누가 강남을 샀다고 잘 샀다고 하는 것이 아니라 그 물건을 싸게 산 것인지가 중요하다. 나도 최근까지는 수도권의 한채를 모아서 사는게 좋지 않을까? 생각을 가졌다. 하지만 좋은 것을 사기보다 싼 것을 사야하는게 맞다는 생각으로 다시 바뀌게 되었다. 결국은 좋은 물건이든, 안 좋은 물건이든 싸게 사는게 중요하다. 그걸 포커스로 두고 전체적인 물건을 다 같이 보자 수도권을 거르고 중소도시를 거르고 그렇게 하지말고 전체시장을 보자. 투자는 결국 수익이 아니라 수익률로 하는 것이기 때문에 너나위님이 말씀하시는 지역을 늘리는 것에 집중하자.

HOW. 어떤식으로 투자하면 되는지?

투자의 목적은 내가 직접 시간을 투입하지 않아도 돈이 스스로 일해 창출하는 소득을 마련하는 것이다.

창출 시스템을 만들기 위해 '종잣돈'을 어떻게 마련할지 고민해야한다.

당신이 정말 투자를 통해 돈으로 인한 어려움을 극복하고 싶다면, 먼저 해야할 것이 있다. 그동안 갖고 있던 경제적으로 여유롭고 폼 나는 투자자의 이미지를 머릿속에서 지우는 것이다. 오히려 주변 사람으로부터 '왜 저렇게 까지 할까?' 라는 소리를 들을 각오도 해야한다. (182P)

급여라는 안정적 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다. (195P)

시행착오 없이 투자 시장에 연착륙하여 좋은 투자자로 성장하고 목표를 달성하고 싶다면 자신만의 투자기준을 마련하는 것이다.

아파트 투자 기준으로는 첫째. 저평가 된 상태인가? 둘째. 투자금이 적게 드는가? 셋째. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가? 를 생각해야한다.

나는 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태다로 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다.

부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각하고, 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다.

아파트는 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.(269P)

투자를 하기 위해서 보는 지표 4가지

1)전세가율과 가격 2)투자금의 규모 3)입주물량 4)미분양

(1단계)그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇군데 정한다

(2단계)그리고 '조이스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시한번 정리한다

(3단계)다음으로 해당 지역의 입주물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 설정한다.

임장전 조사해야하는 것

1)일자리 2)교통 3)환경 4)학군 5)인구구성 6)가격

임장은 어떻게?

나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야한다. 아파트 단지를 확인할 때도 마찬가지다.

노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억해라. 막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.

돈을 좇으면 오히려돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다. (302P)

동과층에서 선호도가 낮은 것은 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.

임대를 결정 짓는 네가지 요인

1) 가격 2)집 상태[수리] 3) 입주가능시기 4)사람

(내생각) 투자를 하기위해서는 큰 틀에서는 전세가율, 가격, 투자금, 공급을 생각해야한다. 근데 그 단지의 입지를 볼 때는 일자리, 교통, 학군, 환경으로 바라봐야한다. 중요한 것은 이렇게 본 단지들을 계속 시세트레킹을 해야한다. 그냥 임보를 쓰고 끝내는 것이 아니라 내가 만든 앞마당을 무조건 관리하자.

MIND. 돈 그릇을 키울 수 있는 방법?

불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야한다. 사나운 맹수와 독충이 우글거리는 아마존 열대 우림속에서 약육강식의 생태계원리가 옳지 않다고 외쳐봐야 무슨 소용이 있는가, 그곳을 떠날 수 없다면, 정글에서 생존하는 법을 찾아나서야한다. (323P)

꾸준해야한다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야할 일들을 묵묵히 해나갔다.

한번의 성공보다 중요한 것

1) 조급함 버리기 2)순서를 따르고 반복 3)꾸준함 > 실행 > 결심

투자세계에서 만나게 되는 사람들은 회사에서 마주치는 선 후배나 협력부서의 동료가 아니다. 그저 정해진 것만 주고 받는 사이는 오래가지 못한다. 내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는 다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야한다. 이러한 자세가 냉혹해 보이기만 하는 투자세계에서 당신을 더 돋보이게 만들어주리라 믿는다.

문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다 라는 식의 아마추어 같은 사고를 상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까? 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.

열정은 분명 좋은 것이지만, 때론 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들을 머릿속에서 지우게 만든다. (352P)

성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다. (354P)

(내생각) 돈 그릇을 키우는 방법으로는 조급하면 안된다. 그러한 이유는 투자는 꾸준하게 시장에 남아있어야하기 때문이다. 조급함 한번으로 투자시장에서 사라지지 않도록 이성을 지키면서 오랫동안 꾸준하게 투자공부를 해야한다. 그냥 앞마당을 만들러가자

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

강의에서하는 것들이 압축이 되어있는 책인 것 같다. 내가 투자를 하려고 하는 본질과 목적에 대해서 다시한번 되새길 수 있었고, 실제 투자사례를 한번 더 이야기 해주면서 내가 어떤식으로 물건을 찾아봐야하는지, 내가 이책과 다르게 진행하고 있는 점은 어떤것인지를 좀 알 수 있었던 기회였다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

2년 전에 이 책을 처음 읽어봤는데, 이렇게 까지 중요한 내용들이 있는지 몰랐다. 그냥 이렇게 투자하구나 라고 읽어봤는데, 지금 다시 읽으니까 내가 여태까지 배웠던 내용이 다 들어가있었다. 투자를 처음시작하면 어떻게 하는지 시작해서 어떤식으로 매매를 하고 전세를 구하는지 이 한권에 다들어가있는 책이다.

결국 이렇게 꾸준하게 포기하지 않고 계속 나아가면 되지 않을까라는 생각을 한번 더 하게 되는 책이였다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

P 354

성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

꾸준한 투자를 하려면 갈등상황을 피하지 말아야한다고 합니다. 혹시 투자를 하면서 주변과의 갈등이나 투자 단지에 대한 갈등이 생긴 경험이 있을까요? 그런 갈등을 어떻게 극복했는지 이야기 나누고 싶습니다

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

당연히 너바나님의 "나는 부동산과 맞벌이 한다"