안녕하세요 젊은우리입니다
최근 하락장을 맞이하며
대부분에 부동산 자산이 많이 하락을 했습니다
하락하는 과정에서 지역 간, 단지 간
가격의 왜곡이 발생한 곳들이 많습니다.
상급지와 하급지가 만나버린!
출처: 아파트 실거래가
정말 다양한 가격대에서
왜곡이 일어나있는 것을 알 수 있습니다
제가 일부 가격대만 이렇게 보여드렸지만
제 앞마당에는 1억 단위로 촘촘하게도
정말 많은 아파트들이
왜곡이 되어있는 것들이 많습니다.
그건 여러분의 앞마당도
포함되어 있을 수 있습니다
하락장에서 내 자산이 하락하여
속상한 마음도 당연히 들 수 있지만
전국을 앞마당으로 갖고 있는 투자자에게는
우리 집이 하락한 것보다
오히려 더 큰 기회들만 보이는 세상이
참 아름다운 것 같습니다^^
예전 같았으면
내가 투자를 잘못한 것이 아닌가? 후회하면서
그동안 열심히 공부하고 고민하면서 결정한
자신의 확고한 선택에 대한
의심부터 했을 텐데 말이죠!
여러분들도 저와
같은 곳을 볼 수 있는 눈을 갖고
같은 생각을 하고
같은 결정을 할 수 있는
투자자로 성장하시길 응원하며
오늘은 지난 저의 지방투자 이야기를 해보려고 합니다.
가치는 왜 왜곡되는가?
첫 번째로 대체 왜 가치가 왜곡되는지
많이 궁금해하십니다
가치가 왜곡되었다는 것은
본인의 가치 대비 가격이 많이 올랐거나
본인의 가치 대비 가격이 많이 빠졌을 때를 말합니다.
그럼 왜 가격이 오르고 빠지는가를
이해하는 데서부터 시작해야 합니다.
부동산은 필수제+투자제 성격을 갖고 있기 때문에
부동산은 살아가면서 반드시 필요한
필수제 역할을 하고 있기 때문에
인플레이션을 먹으며 꾸준히 상승하지만
누군가에게는 있어도 그만 없어도 그만인
가격이 오를 것 같아서 믿음으로 사는
투자제 역할도 함께 하기 때문에
탐욕에 의해 가치 이상 상승하기도
가치 이하로 하락하기도 합니다.
하지만 두 가지 성격을 모두 갖고 있는
부동산은 단기적인 등락은 있지만
장기적으로 보면 상승하는 것을 알 수 있습니다
도시의 규모에 따라
지역에 적용된 특정 정책에 따라
입주 물량에 따라
거시적인 경제 상황 등등
시기가 다를 뿐
과거의 전고점을 넘기고 올라가는 것을
알 수 있습니다.
때론 과거의 전고점을 넘지 못하더라도
그게 누적되어 한 번에 터지는 경우도 있습니다.
이런 부동산의 특징을 이해한다면
우리는 수많은 기회를 볼 수 있는 눈을 가질 수 있습니다.
하락은 왜 일어나는가?
두 번째는 하락이 일어나는 이유입니다.
앞에서 잠깐 말씀드렸지만,
집 값이 하락하는 데는 큰 틀에서 보면
저는 3가지 이유를 꼽습니다.
1. 공급 물량
2. 정부 정책
3.거시적인 경제 상황
(금융위기, 금리 등)
1. 공급 물량은
필요 주택수 이상에 아파트를 지었을 때
수급이 꼬이며 생기는 하락
2. 정부 정책은
하락장에서는 경기를 살리기 위해
다양한 혜택을 주며 부양책을 펼치지만
상승장에서는 과도한 상승을 막기 위해
주었던 혜택을 뺏으며 규제책을 펼치는
과정에서 생기는 하락
3. 거시적인 경제 상황은
먹고사는 문제와 연결되었으며
올라가는 집값을 받쳐줄 수 있는
경제적 여유가 어렵기 때문에
자연스럽게 제한되고
과도하게 오른 집값과 시장 참여자에
경제적인 한계적 차이에서 오는 하락
저는 이 3가지 중에서도
정부 정책과, 거시적인 경제 상황은
우리가 미리 예상하기 어렵지만
공급 물량은 다양한 플랫폼을 통해
우리가 미리 알 수 있고 대응할 수 있기 때문에
가장 중요한 요소이며
시장 경제에서 대외적인 변수보다
수급(수요. 공급)은 시장에
직접적인 영향을 주기 때문에 가장 중요합니다
일시적인 왜곡은 반드시 제자리를 찾아간다
실전 지방투자 사례
위에서 부동산이 등락하는 성격적인 이유와
하락이 생기는 이유 3가지를 말씀드렸습니다.
그중에서 제가 공급 물량이 가장 중요하다고
말씀을 드렸는데요!
실제로 제가 투자 했 던 지방에서
일어난 일입니다
그 지역은 장기간 과도한 공급 물량 때문에
5년 가까이 하락이 이어졌습니다.
자 여기서 퀴즈!!
주변에 새 아파트들이 들어오면
기존에 기축 아파트들은
상대적으로 오래됐으니 더 안 좋아지는 것이다
vs
주변 환경이 개선되니 더 좋아지는 것이다
주변에 새 아파트들이 들어오면
기존에 우리 집이 나빠지는 것인지
더 좋아지는 것인지
아래 사진을 보며 한 번 고민해 보자구요!
출처: 호갱노노 + 카카오맵 과거 현재 비교
고민해 보셨나요?
결론부터 말씀드리면
두 번째
더 좋아지는 것입니다.
주변에 신축 아파트들이 들어오면서
물량이 많아 쏟아지고
일시적으로 가격 하락이 올 수는 있지만
결론적으로는 주변 환경이 개선되며
기존 기축 아파트들 입장에서는
삶의 환경이 개선되는 것이기 때문에
오히려 더 좋아지는 것입니다.
입지, 즉 땅의 위치(땅의 가치)가
변하지 않았고
주변 환경은 오히려 개선되는데
가격이 하락했다?
이것은 기회라고 생각할 줄 알아야 합니다.
입주 물량으로 인해
일시적으로 왜곡된 가치는
그 이유가 해소되면
반드시 제자리를 찾아갑니다.
신기하죠!?
일반인들은 저 하락한 가격이
본연의 가치라고 대부분 생각하지만
우리처럼 부동산을 공부한 사람은
가치가 왜곡되어 있다는 것을 눈치챌 수 있습니다.
저 때 투자했다면 어떻게 됐을까요?
2000만 원의 투자금으로
수익률 900%로
1.8억의 시세차익을 얻을 수 있었습니다
저런 집이 10채였다면!?
투자금 2억
시세차익이 18억!
아직도 지방 투자가 망설여지시나요?
출처: 아파트 실거래가
위에 그래프는 저의 지방 앞마당 중
200% 이상 수익이 가능한
매매/전세 그래프입니다
아주 일부만 갖고 왔네요^^
지금도 누군가는 지방에서 열심히
가격이 왜곡되어 저평가 된 아파트를 찾아
투자를 하고 있습니다
나는 무조건 서울이야!
무조건 수도권이야!
지방은 안돼!!라는
선입견 때문에 이런 소중한 기회를
놓치지 않으셨으면 좋겠습니다♡
