[실준 52기 상3만해도1호기짜릿하조 부울곰]3주차 강의 후기_코크드림 멘토님

24.01.26

부자들의 울타리에 사는 곰, 부울곰입니다.

이번 3주차에는 코크드림님께서 강의를 해주셨는데요.

역시 믿고 보는 코크드림님 강의! 텐션도 내용도 너무나도 좋아서 이번에도 감탄하며 수강했습니다.

‘잃지 않는 투자를 해야 합니다.’ 이는 너바나님, 너나위님, 코크님, 방랑미쉘님, 주우이님 등 모든 멘토님들과 튜터님들이 강조하신 부분이었다. 하지만 나는 여전히 ‘잃지 않되 많이 버는 투자’를 하기 위해 계속해서 ‘어디서 더 벌 수 있을까?’를 생각하며 남들이 가는 임장지를 따라가기 급급했다.

이번 실준반에서 만난 쩡봉위 조장님은 이렇게 말씀하셨다. ‘저는 남들이 다 가는 임장지는 안가려고 하는 편입니다. 왜냐하면 그러면 가격 협상이 어렵기 때문에 싸게 살 수 있는 투자를 할 수 없기 떄문입니다.’

당시에도 그렇지. 나는 그러지 말아야지 하면서 또 다시 다음 입장지를 고를 때 공급이 적은 곳, 전세가율이 받쳐주는 곳을 찾고 있는 나였다. ‘투자는 좋은 것을 사는 것이 아니라 싸게 사는 것이며, 이는 협상 능력에 달렸습니다.’ 조원인 나파님께서 해 주신 말씀인데, 최근 이 말을 계속해서 반복하며 되내임으로써 투자의 본질을 잊지 않으려고 노력하고 있다.

<강의 BM List>

| 투자 우선 순위

‘새벽 임장 출발합니다!’ 과거 나는 아침 일찍 집을 나서 임장을 하는 것만으로도 만족감을 느꼈다.

당시 분임과 단임을 통해 ‘무엇’을 보아야 하는지는 알았지만 ‘왜?’해야 하는지는 알지 못했기에 일단 하는 것에 의의를 두었다. 그러다 보니 단순히 ‘부지런함’에 만족했던 나였다. 하지만 점차 시간이 지날수록 ‘왜?’에 대한 행동의 목적에 대해 많은 고민을 했고, 덕분에 임장지에서 예전보다 더 유의미한 신호들을 캐치해내고 있다.

이번 코크님의1강에서 ‘왜?’라는 질문에 다시 한 번 더 고민하고, 깨달음을 얻을 수 있었다. 결국 우리가 하는 모든 행동의 목적은 ‘가치 있는 물건을 가치 대비 싸게 사서 비싸게 판다.’에 목적이 있으며 이를 위해서는 ‘투자 우선 순위를 결정해야 한다.’는 결론으로 귀결된다.

그렇기에 우리는 현장에서 얻을 수 없는 자료를 얻기 위해 ‘손품’을 통해 파악하고 ‘발품‘을 통해 책상 앞에서 느낄 수 없었던 분위기나 사람들을 보고 손품 과정에서 예상한 부분을 검증한다. 그리고 그 과정에서 지역의 ‘선호도’를 파악하고 ‘투자 우선 순위’를 결정할 수 있게 된다.

그럼 수도권, 광역시, 지방에서의 투자 우선 순위는 무엇일까? 이 부분에 대해서 항상 고민을 가지고 있었는데, 코크님께서는 이 부분에 대해 명확히 짚어 주시고, 예시를 들어 주시며 과거 동일한 투자금으로 다른 단지에 투자를 했을 때 겪는 결과물들을 보여주셨는데, 이를 통해 ‘왜 우리는 손품과 발품 모두에 힘을 주어야 하는지?’에 대해 파악할 수 있었다.

| 앞마당 선정 기준

‘이번 임장지는 어디로 하지?’는 매 월 말 한 개의 임장지를 만든 후에 하는 고민이다. 왜 이런 고민을 할까 생각해보면 빨리 투자하고 싶은 마음이 커서일 것이다. 하지만 튜터님이나 멘토님께서 항상 말씀하듯이 이렇게 따라가는 투자로는 제대로 된 투자를 하기 어려울 뿐만 아니라 ‘가격 협상’에서도 열위한 상황에 놓이게 된다. 따라서 코크님께서2016년 수도권에서 그래 오셨던 것처럼 나 또한 비교 평가 가능한 지역 기준으로 앞마당을 늘려가면서 투자의 기회를 잡아야 겠다고 다시 한 번 더 나 자신을 다 잡게 되었다.

이번 차시에서는 코크님께서 임장지를 선정하는 기준을 알려주셨는데, 이 과정에서 말씀해주신 ‘평당가’와 ‘전세가율‘ 부분은 내가 어떻게 임장지를 해석하고 접근할 수 있는지를 배울 수 있는 좋은 기회였다. 많은 선배 투자자들이 임장 보고서 앞 페이지에 평당가와 전세가율 장표를 넣는지 몰랐는데, 이번 강의 덕분에 나도 다음 임보에는 그 장표를 넣고 나의 생각까지 가미할 수 있겠다는 생각이 들었다.

| 투자

이번 차시에서 내가 가장 크게 얻은 것은 잔금 여력을 계산하는 방식이었다.

매번 나의 잔금 여력을 어떻게 계산해야 하는지에 대한 궁금증이 해결되지 않아 4억 미만의 단지만을 투자 단지로 설정했었다. 하지만 이번 강의 과정을 따라하며 나의 투자금 범위를 좀 더 넓게 가져갈 수 있음을 알게 되었고, 그만큼 앞으로 투자 단지를 선정함에 있어 자신감을 가지고 접근할 수 있겠다는 생각을 했다.

더 나아가 코크님께서 투자자는 항상 최악의 상황을 고려하여 투자에 접근하라고 하셨는데, 나도 모르게 희망회로를 돌리며 단지를 보았다는 점을 깨닫게 되었다. 이번 차시는 아직 어려운 부분이 많아서 복습을 하면서 다시 하나하나 꼼꼼히 강의 내용을 쪼개어 가며 이해해봐야겠다.