1월 23일 기획재정부는 시행령 개정안을 발표했습니다.
연초에 발표되는 시행령 개정안에는 일반적으로 세법 개정에 따른 후속 조치 내용이 대부분입니다.
다만, 이번에는 지난 1월 10일 발표된 주택공급 확대 방안(1.10 부동산 대책) 내용이 담겨 있어 공유드려보고자 합니다.
1.10 부동산 대책 관련한 자세한 내용은 지난 번 게시한 칼럼 글을 참고해주시면 좋을 것 같습니다.
▼세무사가 정리한 1/10 주택공급 확대 방안(소형주택, 미분양주택 취득 시 주택 수 제외될 듯 합니다!)▼
https://weolbu.com/community/445833
소형 신축주택에 대한 양도세·종부세 중과배제
현행 세법에 따르면 양도세의 경우 2주택 이상부터 중과되며, 종부세의 경우에는 3주택 이상부터 중과됩니다.
1.10 부동산 대책에서 정부는 2024년 1월부터 2025년 12월까지 해당 기간 내에 준공된 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액 6억원 이하(지방: 3억원)인 소형 신축주택(아파트 제외)을 취득하는 경우 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외해주기로 발표한 바 있습니다.
즉, 취득세·양도세·종부세 계산에 있어 중과세 여부 판단 시 위 요건을 충족하는 소형 신축주택은 빼주겠다는 의미입니다.
그리고 이번 시행령 개정안 발표에서는 지난 1.10 부동산 대책 발표에 따른 후속 조치로 소득세법시행령 및 종부세법시행령에 소형 신축주택을 취득 시 양도세·종부세 산정 주택 수에서 제외하여 중과배제한다는 내용이 담겼습니다.
취득세 중과배제 관련 내용은 이번 발표에는 담겨 있지 않았는데, 아마도 소관부서가 기재부가 아닌 행안부라서
조만간 행안부에서도 취득세 중과배제 내용이 담긴 지방세법시행령 개정안을 발표할 것으로 예상됩니다.
지방 준공 후 미분양 주택에 대한 양도세·종부세 중과배제
지방(비수도권) 준공 후 미분양 주택에 대해서도 소형 신축주택과 동일하게 양도세·종부세 산정 주택 수에서 제외하여 중과배제됩니다.
여기서 준공 후 미분양 주택이란 전용면적 85㎡ 이하이면서 취득가액 6억원 이하인 주택을 의미합니다.
다만, 이 내용만으로 지방 준공 후 미분양 주택을 투자 목적으로 매수를 결정하기엔 세금 측면에서 볼 때 아직 좀 애매하고 바람직한 시기는 아닐 것 같다는 생각이 듭니다.
그 이유는,
지난 1.10 부동산 대책 발표에서 (제가 생각하기에) 가장 매력적으로 보였던 세제혜택은 기존 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택 취득 시 1세대 1주택 양도세 비과세는 그대로 유지해 주겠다고 발표한 부분입니다.
그런데 1세대 1주택 양도세 비과세 유지 내용은 시행령이 아닌 관련 세법(조세특례제한법) 개정이 필요합니다.
정부에서 발표 후 입법예고, 국무회의 과정을 거쳐 시행되는 절차가 아닌, 법 개정을 위해서는 국회 통과가 필요합니다. 상황에 따라서는 정부에서 발표한 대로 흘러가지 않을 수도 있습니다. (취득세 중과 폐지 관련 지방세법 개정안이 그 대표적인 사례라고 볼 수도 있겠습니다.)
부동산에서 투자수익률을 고려할 때에 가장 큰 영향을 미치는 세금은 양도세라고 생각합니다.
양도세는 세금 단위 자체가 다릅니다. 특히나 비과세를 받냐 못받냐에 따라 그 차이가 적어도 수 천만원에서 수 억원에 이를 수 있습니다.
기존 1세대 1주택자가 단지 종부세와 양도세 중과배제 혜택만을 보고, 자신이 보유한 기존 1주택에 대한 비과세를 포기하면서까지 지방 준공 후 미분양 주택을 취득한다는 건 결코 쉬운 의사 결정은 아닐 것 같습니다.
따라서, 지방 준공 후 미분양 주택에 관심있는 분들이라면 아직은 기다리면서 법 개정 진행 상황을 지켜본 후에
행동하시는 것이 바람직해 보입니다.
(혹시나 이번 대책 발표에도 불구하고 지방 미분양 주택 재고가 더 쌓이는 등 그 상황이 더 악화되어 간다면
과거처럼 5년 간 100% 감면 혜택까지 적용해주는 더욱 강력한 세제혜택이 발표될 수도 있어 보입니다.)
이번에 발표된 시행령 개정안은 1월 25일, 26일 입법예고 후 2월 27일 국무회의를 거쳐 2월 말 이내로 공포·시행될 예정이니 참고해주시면 감사하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
- 김철종 세무사(아이언벨)
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