안녕하세요.
53억 부자의 길을 걷고 있는
카밀라입니다.
내집마련 기초반 1강을 듣고
1주차 과제를 하려니
머리가 멍- 해진 분 없으신가요?
너나위님이 제공해주신
내집마련 예산표 엑셀파일을
열어보니 해야 될 게 많더라고요.
저처럼 어려웠을 분들을 위해
한번 정리해보았습니다.
내용이 길-어요..
(5천자입니다)
바쁘신 분은 골라서 확인해주세요.
*내집마련기초반을 수강하시면
내집마련 예산 계산파일을
받아보실 수 있습니다^^
1-(1) 종잣돈 입력하기
계좌잔액표에서 사용가능한 금액만 골라골라
먼저 종잣돈을 계산해봅니다.
다행히 새해다짐으로 우리집 재무제표를
완성해두기는 했었는데요.
이번 기회에 다시 한번 3월 결산을
해보았어요.
일단 시간 없는 분들은
왼쪽처럼 계좌잔액표를 만들어
가지고 있는 모든계좌의 잔액을 입력하고
종잣돈으로 넣을 금액만 계산해보셔도 좋겠어요.
저는 오른쪽 재무제표
순자산을 통장자산 + 전세보증금으로 잡았는데요.
순자산과 별개로,
예산표에 입력할 종잣돈의 기준은
내집마련 or 투자에
사용할 수 있는 가용자산으로 잡아보았습니다.
재무제표 양식은 아래 글에 공유했으니
필요하신 분은 확인해주세요.
👇👇
https://cafe.naver.com/wecando7/8968452
종잣돈에 어떤 걸 넣고 빼야될까
고민되는 분들 계실텐데..
저는 청약이나 주식 등
바로 사용하기 어려운 금액은
일단 종잣돈에서 뺐어요.
물론 최대한 끌어모아
내집마련하실거라면
청약/주식담보대출도
고려해 넣으셔도 되겠죠?
전세에서 내집으로 갈아탄다면
전세보증금도 종잣돈에 추가할 수 있고요.
혹은 실거주할 전세보증금을 낮춰
갈아타기 하실 거라면
보증금 차액도 종잣돈에
넣어볼 수 있겠고요.
기준이 정해진 게 아니니
어렵게 생각하지 않고 편하게 내맘대로
내가 내집마련에 사용할 수 있는
금액을 계산해본다~~
생각하시면 될 것 같아요.
1-(2) 세전/세후소득 입력하기
원천징수영수증으로 해결!
세전/세후소득은
저의 첫 나눔글!
아래 원천징수영수증 발급방법에 따라
홈택스를 통해 확인해주시면 됩니다.
👇👇
https://weolbu.com/community/445043
원천징수영수증에서
세전소득에는 세전급여(21번)를,
세후소득에서는
세전급여(21번) - 결정세액(73번)을
입력해주시면 돼요.
(+) 개인사업자 분들은
소득금액증명원 발급해보시면 됩니다
세전소득 = 종합소득금액
세후소득 = 과세표준
(놀이터에서 답변 가져왔어요 🙏)
이렇게 1단계 완성!
종잣돈을 1억으로 잡고
사회초년생 부부로 가정해 임의로
세전 210 / 270
세후 180 / 250로 잡아봤어요.
제가 이전 나눔글 원천징수영수증편에서
알려드린 세후소득은
소득세만 제외된 금액이고
통장에 찍히는 금액과는 차이가 납니다.
그래서 예산표 입력하기에서는
3-(1)번에서는 저축가능액을 빼고
나머지 금액을 생활비로 잡아보았어요.
정책대출을 받을 수 있다면
당연히 받아야겠죠?
해당여부를 표를 통해 확인해봅니다.
보유주택수와 자녀수에는 숫자를 입력해주세요.
생애최초, 신혼부부,
맞벌이 여부는 Y 또는 N을 체크해주세요.
너나위님이 말씀하신대로
금리 낮은 디딤돌 →
특례보금자리론 →
보금자리론 → 일반대출순으로
우선순위가 정해져요.
해당되면 무조건 받는 게 좋은
디딤돌대출을 알아볼게요.
디딤돌 해당되지 않는
바쁘신 분은 3단계로 바로 넘어가주세요
디딤돌대출 조건
30세 이상 단독세대주에 한해
1주택을 무주택으로 간주하고
2년내 처분조건으로 신규대출 가능하다고 해요.
매 년 변동될 수 있으니, 한국주택금융공사를 통해 확인해주세요 ^^
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_02_01.do
디딤돌대출 연령 (30세 이상)
그런데 잠깐..
눈치채신 분들 계실텐데
내집마련 예산표에 하나 빠진 게 있어요
바로 디딤돌대출 연령제한인데요.
30세 이상이 가능해요.
우선 놀이터에서 많이 나온 질문
30세이상 미혼 대출조건입니다.
한마디로 독립해서
혼자 살고 있어야 된다는 거군요
디딤돌대출 연령 (30세 미만)
기본적으로 만30세 미만
단독세대주는 제외입니다.
(30세 미만 울지마세요..
우리에겐 젊음과 밝은 미래가 있잖아요😂)
30세 미만도 예외가 있어요.
전화해서 확인해보니,
30세미만 미혼이더라도
내가 세대주이고 대출신청시점에
부모님(직계존속)이 두 분 중 한 분이라도
6개월이상 세대원이 되어 있다면 가능합니다.
자녀가 있어도 대출가능인데
자녀의 경우, 부양기간 6개월 조건은 없고요.
그러니까, 30세 미만이더라도
부양가족이 있으면 OK
30세미만 기혼인 경우
배우자가 세대원으로 등록되어 있으면 가능해요.
제가 알아본 것은 여기까지-
(대출은 상담원에게~~
내 조건에 받을 수 있는 대출
자세한 내용은
한국주택금융공사 1688-8114에
문의하세요)
나머지 대출조건은 아래
한국주택금융공사에서 확인해보시면 됩니다.
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_04.do
그래서 결론.
30세 미만인데 디딤돌 Y로 나와서
주황색 대상여부에 N으로 직접 입력했어요
아우~~ 대출 확인부터 복잡하죠~?
뭐 하나 쉬운게 없네요
나름 까다로웠던
중소기업 청년 전세대출을 받아본 입장으로
소득이나 그 매물이 대출 받을 수 있는지는
은행에서 '대출심사'를 해봐야 나옵니다.
물론 미리 조사하는 것도 좋지만,
그때가서 더 자세히 해보는걸로..
3-(1) 생활비 구하기
다시 돌아와서 이제 3단계입니다.
이것도 생활비에 어떤 걸 넣어야되나
고민되는 분들 계실텐데요.
그냥 평균지출금액을 넣어보세요.
아니면 대출이자로
이정도 낼 수 있는 금액(평소 저축액)을 정해보세요.
월소득에서 대출이자 낼 수 있는 금액을 빼서
생활비에 넣어주셔도 됩니다.
저는 한달에 180정도 대출이자 낼 수 있겠다
생각하고 통장에 찍히는
세후 평균월소득 430에서 180을 뺀
250을 입력해주었습니다.
3-(2) 대출금리 : 일반대출
다음은 대출금리!
정책대출만 알아보면 서운할 분들을 위해..
일반대출 내용도 가져왔어요.
일반대출 해당 안되는 분은 패스해주세요
아래에서 특례보금자리론 금리를 알아볼게요.
집값 9억 넘는 집을 알아보고 싶다
(부럽습니다)
or
나는 정책대출 조건에 해당하지 않는다
하는 분들은 일반대출을 알아봐야겠죠?
전국은행연합회에 들어갑니다.
https://portal.kfb.or.kr/compare/loan_household_new.php
금리/수수료 비교공시 - 대출금리비교에
들어가주세요.
가계대출금리를 누르고
대출종류는 분할상환방식을 눌러주세요
(현재 일시상환이 없으니까요)
그럼 이렇게 나옵니다
아우 산 넘어 산입니다.
신용점수는 또 뭐야~~
토스나 카카오뱅크로 간단조회 가능해요
토스로 알아봤어요.
맨 밑으로 내려가면 신용점수 보기가 있습니다
신용평가사가 크게 KCB, NICE 2개가 있고
두 회사 신용점수가 상이할 수 있대요
이 신용점수를 가지고
위 표에서 주거래은행 금리를 체크해서 입력해주세요.
930점이 나왔으니
우리은행에서 빌린다면 5.27%네요
간단하죠?
(++) 23.04.10 추가
신용도가 높은데 금리가 낮게 나오는 건
왜그럴까 한국은행연합회에 문의해보았는데요.
일반적인 상식선상에서는
당연히 신용도가 높으면
대출 금리가 떨어지는 게 맞다고 해요.
그런데 공시에 적힌 금리는
은행에서 직접 출시한 상품 기준으로
매겨지다보니 차이가 날 수 있다고 합니다.
예를 들어, 해당 기간 중에
신용점수가 높은 분들의 대출 건수보다
낮은 분들의 특판이
많이 나가거나 한 경우가 많았다면,
일정 구간에서 차이가 날 수 있다고요.
그래서 이게 정확한 금리라고
생각하는 것보다는
은행별 추이를 대략적으로 보여주는 것이니
참고용으로만 활용하라는 답변을 받았습니다!
3-(2) 대출금리 : 특례보금자리론
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_05.do
이제 특례보금자리론으로
금리를 한번 알아볼까요?
일반형인지 우대형인지 확인해주시고요.
(우대형 : 신혼가구, 사회적배려층 등)
특례보금자리론도 이렇게 나뉘어있네요
은행 가는 t-보금자리론으로 해볼게요.
한국주택금융공사 메뉴에서
대출종류를 선택하고
'금리안내'를 누르면 친절하게 나와요.
👇👇
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_06.do
이렇게 특례 t-보금자리론
30년상환 4.25%를 체크해봅니다.
자, 이제 특례보금자리론 우대형
30년 금리를 입력해보겠습니다.
나머지 대출도
각자 상황에 맞는 금리를 확인해
입력해주시면 돼요.
짜잔 여기에 내가 알아본 대출 금리와
상환기간을 넣으니,
대출가능금액 2.16억이 나왔습니다.
4. 대출한도 확인하기
대출한도 이내인지 점검해주고요.
이 때 내 기준에 맞는 대출한도가
정확히 기입되어 있는지
한국주택금융공사
홈페이지와 비교해보면 좋겠죠?
5. 규제지역별 한도 확인 (LTV)
네? 투기지역은 1.5억이요? 흑
현재 기준 강남,서초,송파,용산 4개만 해당해요
종잣돈 1억있는 사회초년생 부부는
특례보금자리론으로 1.5억밖에 못 받네요.
하지만 비규제지역은 2.16억!
이건 만30세 미만 기준이고
신혼부부+30세이상으로 가면
조금 더 늘어날 수 있겠죠..?
6. 매매가 한도 확인
계산하다 보면 놓치는 집값한도!
먼저 알아볼게요
디딤돌 5억이하 (85제곱미터)
특례보금자리/적격대출 9억이하네요.
(2023년 4월 7일 기준)
종잣돈과 합치니
살 수 있는 집값이 3.16억이 되었습니다.
영차영차! 🐢
이제 거의 다 왔어요
조금만 힘을 내자구요
7. 9억 초과 대출 확인하기
9억 초과 주택을 사실 분은
매매가에 입력해주세요
(ex. 10억)
9억 미만인 분들은
내가 사고 싶은 집값을
임의로 정해 넣어주시면 됩니다.
저는 9억은 엄두가 안나는 금액이니
그냥 4억을 입력해봤어요.
8. 최종예산 확인하기
이렇게 6, 7단계를 반영하고
종잣돈까지 합친
최종예산이 나왔어요!
내가 살 수 있는 집값
비규제지역
3.16억!
9. DSR 점검
DSR 가능한 범위내에서
대출금액을 찾는 부분이라고 합니다.
이제 우리 함께 지역별 DSR 한도가
넘지 않는지 확인해봐요.
9 -(1) 주담대 계산기
주담대 계산기로 들어가볼게요.
주택담보대출 계산기에 금액을 넣어줍니다
대출금액에는 내가 대출받을 금액을
한도내로 정해서 임의로 적어보면 되는데요.
저는 위에서 나온 대출가능액
2.16억을 전부 받는다고
생각하고 2.16억을 넣어봤어요
3단계에서 확인한 이자 4.25%와
상환기간 30년을 넣어줍니다.
너나위님이 원리금균등(일직선)이
원금균등(우하향직선)보다 낫다고 하셨죠?
이자납입 초기에 벌어지는
원금 - 원리금균등의 차액을
차라리 투자하는 게 낫다고요.
그래서 원리금균등을 선택했어요.
9 -(2) 상환액 입력하기
주담대 최대 2.16억 넣었고요
이건 본인이 8번에 나온
최종예산 한도내에서
적게 적으셔도 괜찮아요.
원리금균등이니 매달 이자가 동일하죠?
네이버 계산기의 1회차 상환금액을
주담대 상환액(월단위)에 넣어줍니다
규제지역은 DSR 40%
비규제 지역은 60%
저는 신용대출 3천을 받아도
60% 안넘으니 OK!
신용대출 금리는 그냥 6%로 둘게요..
더 알아보기 힘들어요..
(속마음 표출)
9-(3) 상환액 맞춰보기
여기서 잠깐!
너나위님께서 원리금상환액 적정선을
알려주셨잖아요~?
저축가능액*2/3 수준이면 된다고요.
3단계에서 입력한 상환가능
월원리금 180만원에
2/3를 곱하니 120만원이 나왔어요.
이말인즉슨,
최종 월별대출상환액이
120만원이 넘지 않도록 조정해야된다는거니
다시 계산해봅니다
신용대출에 숫자를 줄이며 입력했더니
650만원을 넣었을 때
주황색 월별 대출상환액이
120만원선으로 나오네요!
(3천원은 애교로 봐줍시다)
이렇게 너나위님이 말하신
감당가능한 대출금액이 나왔습니다!
대출상환가능액을
알아보는 단계라고 정리하고 넘어가고,
일단은 매수가능한 집값은
종잣돈 1억 + 주담대 2.16억
= 3.16억으로 두겠습니다.
내집마련 예산 구하는 법 참 어렵죠?
중요한 것은 예산 정하고
'후보지 선정'하는 법을 배우는 거잖아요?
저처럼 이렇게 예산구하기에 매몰되어
후보지선정이 지연되면 안됩니다! ㅋㅋ
일단 이렇게 계산해서
예산을 구하는구나라는 것을
파악하고 있으면 되지 않을까..라는
생각을 해봅니다.
진짜 내집마련할 때 제대로
계산하고 대출알아보기 위한
시뮬레이션으로만 생각하고요.
따라만 하면 되실 수 있도록 자세히
적어보았는데요.
도움되셨으면 좋겠습니다.
