관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
안녕하세요 야옹야옹잉입니다.
확실히 3주차부터 체력도 집중력도 딸리는데요,
그래도 시세따기의 큰 숙제를 넘고나니 살짝 가뿐해진 느낌이 있어요 헤헤
우리 3조, 그리고 월부인들 남은 단지분석, 매물임장까지 무사히 끝날 수 있길 바래요 :) !
이번 3주차 강의는 실전사례, 그리고 지금의 시장상황을 리뷰해주셔서 뭔가 더 투자로 성큼! 한발 다가선 느낌이었습니다. 저도 월부를 1년 정도 하고나니 앞마당이 많이는 아니고 아주 쬐끔! 생겼는데요,
이번 강의를 통해 그 앞마당 관리, 그리고 선정에 대해 전반적인 틀을 잡을 수 있었던 거 같습니다.
BM 1 앞마당을 만들고 나면 시세트레킹, 매월 1등 뽑기, 매물 코칭이 남아야한다
BM 2. 손품, 발품을 팔때 인구 50만 이상, 전세가율 70%이상, 평당가 높은 지역을 앞마당으로 한다. (평당가에 관심이 없었는데 앞으로는 신경써봐야겠다)
BM 3. 수도권은 교통(+직장), 지방광역시는 1등 학군지, 중소도시는 환경(초등학교 가깝고 연식, 대규모 신규택
지)를 우선적으로 본다.
중소도시는 입지 의미가 없다는 부분에서 제 앞마당 중 전주가 생각났습니다.
전주의 완산구 서신동 이마트 옆 구축은 살기는 좋아보여도 투자가치는 없다는 것!!( 에코시티 사야함. ㅎ)
그리고 아무래도 형식적인 것에 함몰되어 가치에 대한 이해가 좀 떨어지는 부분이 있었는데요,
직/교/학/환/공을 따져가며 입지분석을 하는 것이
결국 가수요가 붙을 수 있는 곳인지, 투자 가치가 있는 곳인지 확인하기 위해서라는 것도 이번에 새롭게 깨달았습니다. 여기에는 손품, 발품이 둘다 필수라는 것도요!
그리고 생활권 순위가 떨어지더라도 그 지역이 전체적으로 가치가 있는 지역이면 나중에 오르니 찜꽁!!해두었다가 투자금 범위안에 들어오면 과감하게 투자해야한다는 점도 다시 되새겼습니다!
BM4. 투자자의 시선 : 실수요(실거주)+가수요(=투자수요)까지 붙을 수 있는 곳인지 확인할 것.
BM5. 분위기만으로는 입지가치를 파악할 수 없다. 손품을 통해 수요와 특징, 선호요소를 파악해야 제대로 가치판단가능.
BM6. 생활권 선호도는 떨어지더라도, 그 시기 내가 할 수 있는 최선의 투자라면 잃지않는 투자, 리스크가 감당가능한 선에서 과감히 투자하도록 한다.(그 지역내 생활권 순위는 떨어지더라도 전체로 봤을 때 그 지역이 가치가 있는 지역이면 나중에 오른다)
BM7. 손품, 발품을 통해 지역을 제대로 파악하지 못한 대가는 자산의 격차로 이어진다.
한편 서기, 지기를 통해 배웠지만 수도권이냐 지방이냐에 따라 선호되는 입지요소가 다르다는 건 백번강조해도 지나침이 없죠!
BM8. 선호요소 파악하기 (앞마당의 입지중요도)
1)지역내 비교시, 단지 분위기가 아닌 땅의 위치가 중요(수도권 투자는 역과의 접근성이 중요) 수지한성vs. 동부의 사례
2) 지역간 비교시, 수도권은 손품 중에서도 교통(강남 접근성)이 더 중요 : 답십리동아 vs. 부천 신성미소지움
3)대표학군지 30평대의 경우 비역세권 학군지가 역세권아파트보다 상승장에서 더 많이 올라간다.
대표학군지가 아니라면, 역세권(교통)의 가치가 더 우위가 가진다.
4)광역시 : 구축이라도 입지 가치가 있다.(둔산둥지 > 노은에코힐), 중소도시 : 연식
우리는 지금 씨앗을 심어둬야하는 시기죠!
너바나님이 열기에서 강조하셨던 것.
반복해서 귀에 딱지가 않게 듣다보니 이제 외울거 같습니다!
감당가능한 것중에서(=적은 투자금) 가장 좋은 것에 돈 넣어두고 오를때 까지 묻어둔다! 너무 중요해서 한번더 가져왔습니다 ㅎㅎ
BM9. 가치 있는 지역(강남접근성이 좋은곳. 한시간 컷)에 적은 투자금(그래야 버틸수있다. 오르지 않는 시기에도 믿음을 가지고 꾸준히 보유할 수 있다. 보유에 수월하다)으로 씨앗을 심어 놓을 것.
-지금은 지켜봐야하는 시기. 전세가가 올라오는 시기이므로 지켜보다가 투자금이 범위안에 들어오면 과감하게 진입.
BM10. 지역선정시 평당가, 전세가율 체크(임보에 반영할 것) - 앞마당을 늘일수록 투자기회가 많아진다.
BM11. 앞마당이 적어도 그안에서 계속 1등을 뽑아가는 연습을 해야한다. 앞마당이 많을수록 내가 가진 투자금으로 더 가치있는 것을 살 수 있다.(=더많은 수익률)
BM12. 수도권은 공급있다고 투자를 못하진 않는다. 수도권은 인구쏠림현상으로 수요가 항상 많다. 그러나 지방은 공급량이 많으면, 전세가, 매매가를 같이 끌고 내려가므로 투자에 매우 주의해야한다. 현재의 대구, 부산.
BM13. 서울(서대문구, 은평구, 성북구), 경기(하남시, 영통구, 수지구) : 나름 선호도가 있고 가치가 있는 지역. 올해의 앞마당으로 선정!
다음은 실전 사례를 통해 전세세 팅과정을 상세히 알려주셨어요!
작년에 들었던거지만 다시들어도 새로웠고, 무엇보다 올해 상반기 1호기 마련을 생각하는 상황에서, 좀더 집중해서 들었던거 같습니다!
그리고 실제로 투자기회가 왔을때 제가 어떻게 행동해야 하는지도요!!
BM15. 내물건 1등만드는 요건 : 내부상태(수리조건), 가격, 입주시기(공실)
BM16. 절대가가 크지 않은, 감당가능한 금액
가격이 싸고, 투자기준에 들어오면, 전수조사해서 투자.
가격이 싸도, 전세가율이 낮아 투자금이 많이들면 투자하지 않고 기다린다.
첫 투자에 홈런을 칠 수 없다. 잃지 않는 투자로 경험을 쌓아야 실력이 늘고 수익을 낸다.
BM17. 투자금 고정해두고 이후, 단지내 비교, 지역내 비교, 앞마당 내 비교로 확장.
걸러낼때 보통 총투자금이 내 예산을 넘어가는 것부터 룰아웃.
이제 4주차 강의로 달려가볼게요~~ 고고싱!!
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