1호기를 하려는데 취득세가 12%입니다
- 부동산Q&A
- 24.01.28
22년 5월 26일 열반 기초반을 시작으로 투자 공부를 시작했고, 사정상 강의 수강이 어려운 일이 생겨 1년 동안 목실감시금부와 독서, 동료들과의 독서모임으로 투자 생활을 유지하다 올 해 1월에 다시 기다리고 기다리던 강의에 복귀를 했습니다!
지금은 24년 6월 14일 전 만족스럽고 여한없는 1호기 만난다! 는 확언으로 올 해 1월부터 중소도시 지방임장에 임하는 중입니다.
매임을 하다보니 기준 안에 들어오는 물건들이 있어 매물코칭을 넣기전 취득세, 양도세 문제를 정리하던 중
그 동안 막연하게 '주소지 이전하면 되겠지' 하고 미뤄두었던 취득세 문제와 마주하게 됩니다.
먼저 제 상황을 말씀드리면,
- 저는 무주택자이지만 같이 거주하는 부모님이 다주택자셔서 현재 주택을 취득하면 취득세가 12% 중과됩니다.
- 올해 11월에는 예비 배우자와 살림을 합치며 세대분리가 가능한 상황입니다. 들어가려는 집이 11월 12일 만기입니다.
- 9개월 남은 시점에서 그 전에 월세방을 구해 분가를 할 계획은 없습니다. 부모님과 남은 기간 함께지내고 싶고, 차라리 세금을 내는 것이 좋습니다.
- 다만 제가 '24년 6월 14일 전 이상적인 1호기를 한다!' 라고 확언해온 것과 상황이 맞지 않는 것이 문제입니다. ㅎㅎㅎ
그래서 지금 대안으로 생각한 것은
- 지금 기준에 들어오는 물건은 매매가 3,0에 투자금 0.5니 취득세를 포함하면 0,86이 되는 상황이지만, 나중에 양도세까지 다 내고(양도세 내는 시점에는 세대가 분리된 상태) 최종 수익이 0,1만 남더라도 이것은 노동이 아닌 내가 자본으로 취득한 소득이니 의미가 있다. 경험이다 생각하고 12%를 내자. (이렇게 하고 2호기부터는 세대 분리 이후에 할 수 있을 것 같고, 2호기 자금도 여유는 있는 상태입니다.)
- 매매가 2,0에 투자금이 0,3정도 드는 물건을 찾아 총 비용을 0,5~6 정도에 맞춘다 (이럴 경우 저가치 물건을 골라오게 될 수 있을 것 같습니다. 이 모든 결정은 매물코칭 이 후 진행할 예정입니다.)
이었고, 주변 동료들에게 조언을 구하니
- 지금은 인터넷으로 알아본 정보이니 혹시 가능한 방법이 있을지 모른다. 일정 비용을 지불하고 네이버 엑스퍼트에 질문을 남겨보면 좋을 것 같다
- 취득은 1~6월 사이에 하되, 권리를 11월 이후에 가져올 수 있는 물건이 있을 수 있다. 아니면 중도금 같은 걸 더 내고 '세금 문제가 있어서 제가 소유권만 11월12일 이후 가져올 수 있을까요?' 라고 매도자와 협상해본다.
이 두가지 아이디어가 나왔습니다.
그래서 네이버 엑스퍼트에 질문을 남길 예정이고, 월부에도 세금 전문가가 많이 활동하시고 경험이 많은 투자 선배님들도 계시고 하니 혹시나 생각지 못한 해답을 얻을 수 있을까 해서 질문을 남깁니다. 감사합니다 :)
댓글
안녕하세요. 덤블도어님! 1년간 투자활동을 이어가지 못하셨음에도 꾸준히 유지하셨다가 다시 시작하신 것 너무 대단하신 것 같습니다^^ 그래도 올해 11월 이후 부터는 세대 분리되어 조금 더 부담을 더실 수 있다고 하니 다행이네요! 제가 생각했을 때에는 물론 취득세를 11월12일 이후 등기 가져오는 조건 등 여러 방법들이 있겠지만 상황적인 부분들을 제외하고 투자 경험 자체가 더 유의미하다고 보기 때문에 기간에 국한되어보진 않을 것 같습니다. 매매가를 2.0으로 맞춘다고 하셨는데 그렇게 되면 너무 좋지 않은 단지들 사이에서만 고민하게 되실 확률이 높아서 매매가 제한을 두시기보다는 우선 앞마당에서 저평가된 단지를 찾아보시고 해당 단지들과 비슷한 입지에 있는 다른 지역의 단지, 혹은 지역 내 단지와의 가격 차이들을 살펴보시고 들어가시는 것을 추천드립니다. 물론, 12%를 감당하려면 더 저평가된 물건을 찾으셔야겠지만 취득세로 인해 매매가를 제한하는 것은 추천드리진 않습니다!
덤블도어님 안녕하세요~ 1호기를 목표로 하고 계신 와중에 취득세로 인해 세대분리를 고민하고 계신것 같습니다..ㅎㅎ 정해진 기한 안에 1호기를 해내고 투자자로서 한걸음 나아가고 싶은 마음 너무 공감이 됩니다. 다만, 5개월 앞서 12%를 내고 투자하는 비용과 편익적인 측면도 고려해보셨으면 좋겠습니다. 취득세를 내고도 충분히 가치 대비 싼 물건이 있다면 매수를 고려해볼 수 있을 것 같아요. 그리고 이러한 판단은 덤블도어님의 재정 상황(모아놓은 종잣돈, 1년에 모을 수 있는 투자금 등)에 따라 달라질 수 있습니다. 갈피가 정해지지 않는다면, 이런 자세한 사항까지 고려해서 월부 멘토님들께 투자 코칭을 받아보시는 것도 방법이 될 것 같습니다. 모쪼록 현명한 판단 내리시길, 그리고 투자자로서 꾸준히 성장해가시길 응원하겠습니다 :)
안녕하세요 덤블도어님 :) 본인의 확언을 반드시 지키고자 노력하시는 모습 멋집니다! 물론 확언을 지키기 위해 6월까지 1호기를 하는 것도 좋지만, 찾으신 물건이 12%를 부담하면서까지 매수해야 하는 물건인지는 잘 생각해 볼 필요가 있습니다. 물론 12%를 부담하면서까지 투자 할 만큼 저렴한 물건이라면 과감히 배팅할 줄도 알아야겠지만, 1호기의 목적이 '적은 금액으로 경험을 쌓는다' 라는 것임을 생각한다면 조금 더 고민해 볼 필요는 있겠습니다. 덤블도어님의 종잣돈이나 소득을 알 수 없는 상황에서 조언 드리기 조금 조심스럽습니다만, 쉽지 않으시겠지만 11월 세대 분리 이후 투자를 고민해보시는 것이 좋은 방향이 아닐까 싶습니다. 또한 투자금을 맞추고자 인위적으로 매가를 고정하고 투자금에 포커싱이 맞춰진 투자를 하시는 것은 추천드리지 않습니다. 아파트에 저가치 물건은 많지 않다지만, 소중한 종잣돈이 생각보다 오래 묶일 수도 있을 뿐더러 나중에 그 한 채가 발목을 잡을 수도 있기 때문입니다. 상세 정보를 알 수 없는 상황에서 원론적인 답변을 드릴 수 밖에 없음을 양해 부탁드리며, 본인의 종잣돈과 원 저축액, 개인상황 등을 종합적으로 보고 판단하는 투자 코칭을 한 번 받아보시는 것도 좋을 것 같습니다. 1호기 투자를 응원합니다 :)