민간임대아파트로 이사간다구요? (잠재공급, 임대확인) [이십만키로]

안녕하세요 이십만키로 입니다.

임장보고서를 통해 지역을 분석하며

'공급'을 통해 입주물량을 확인하고,

투자의 리스크를 확인하는데요.

통상적으로 해당지역의

적정공급범위를 확인해서

공급이 많은 경우

투자에 리스크가 높고

공급이 적정하거나 적은경우

투자에 리스크가 적다고 판단을 합니다.

전세 레버리지 투자를 하는 저희들에게

공급은, 새로운 아파트의 입주를 의미하고

신축이 들어오면 상대적으로 노후된

내 아파트의 임차인은 더 좋은 아파트에

거주하고싶은 욕망에 따라

나가버릴 수 있기 때문입니다.

따라서 투자할때도 공급을 기민하게 파악하고

전세 만기가 돌아오는 2년, 4년째에

입주물량이 있는지도 함께 체크하는 것입니다.

민간아파트로 이사간다구요?

공급이 많지않아 무조건 리스크없는

안전한 투자인 줄 알았던 지역,

투자 물건의 임차인에게 문자가옵니다.

"제가 청약에 당첨이되서 12월에 나가려구요해요"

"(엇.. 여긴 12월에 입주없는데..?)

아 그렇군요, 혹시 어디에 당첨되셨나요?"

임차인과 대화를 나누면서

분명히 임보쓸때 입주물량에는

그런곳이 없었는데..?

라는 생각으로

아실, 부동산지인, 직방,

리치고 다양한 앱을 확인하자,

나의 소중한 임차인이 이사갈곳이

공급물량에는 잡히지않았던

민간임대아파트라는 사실을 알게되었습니다.

부동산 관련앱에서 순수하게

분양이 확정된 아파트단지만 확인을했더니,

안전한 줄만 알았던 지역의,

무해한(?) 임대아파트가

적이될 줄은 몰랐던 것입니다.

임대아파트,

투자도 못하는데 왜 알아야해 ?

일반적으로 저희가 임장을하면서

임대아파트를 보면서 이런 생각을 합니다.

'이 동네는 임대아파트가 많아서 사람들이 선호하지않겟네~'

'임대아파트가 많아서 그런지 상권도 없고 어른들도 많네~'

'아 임대아파트는 안들어가봐도 된다고했지!?'

맞습니다.

임대아파트에 투자할 수있는 것도 아니고

브랜드, 대단지, 신축을 좋아하는것이

일반적인 사람들의 심리이기에

임대아파트가 많이 모인곳 보다

아크로, 롯데캐슬, 이편한세상, 래미안

브랜드 단지들이 모여있는곳을 좋아하긴합니다.

하지만,

임대아파트도 신축이거나 입지가 좋거나

임대료가 저렴한 경우일수록

많은 사람들이 주거부담을 덜 수있어

수요가 끊이지않고, 심지어 신청 경쟁률도 높습니다.

따라서 일반분양한 단지들 뿐만 아니라

임대아파트도 우리의 임차수요를

빼앗아 갈수있다는 것을

꼭 인지할 필요가 있습니다.

확정된 공급 외,

임대아파트 & 잠재공급 확인은?

1.일반분양전환 임대아파트 (민간분양)

흔히 '일반분양전환'으로 불리는 임대아파트가 있습니다.

임장하다보면 겉모습이 너무 으리으리 멀쩡하고

누가봐도 임대아파트가 아닌것 같은 느낌의

단지들을 마주칠때가 있습니다.

'신축인데 지도에 아무것도 안뜨네?'

네이버부동산이나,

호갱노노 같은 앱을 열어보지만

'집모양' 과 같이

아무런 내용도 뜨지않는 그런곳이

바로 임대아파트입니다.

이런 단지의 경우 N년임대후분양 단지로

임대에서 일반분양으로 전환되는 단지이기때문에

입주후 임대기간이 끝나면,

해당물량이 시장으로 쏟아져나올수도 있기때문에

투자물건 주변으로 이런 단지가 있다면

공급물량에 잡히지않더라도 확인하시는것이 좋습니다.

2.신규 임대아파트 공급확인

①마이홈포털

경로 : 지역선택 > 기존임대주택 찾기 > '임대종류선택' > '아파트'선택 > 검색

해당지역 내의 임대아파트 리스트를 확인할수있고

지도가 바로 뜨진않기때문에,

위치가 궁금하시면 주소를 클릭해주세요

3.지역 내 임대아파트 유무확인

①부동산 지인

경로 : 아파트분석 > 지역선택 > 단지필터 > 주택구분 > 아파트(임대)

지역의 모든 임대아파트리스트가 뜹니다

지도모양을 누르면 지도상에서

임대아파트인지 모두 확인할수있습니다.

4.잠재공급 확인

꼭 임대아파트가 아니더라도

아실, 부동산지인 등 관련앱에서는

일반적으로 분양확정된 공급량만 제공하기에

잠재공급을 확인하고싶다면

다음을 통해 확인할 수있습니다.

①직방

경로 : 아파트 > 신축분양

분양예정인 단지를 지도위에서 직관적으로 확인 가능

②부동산114

경로 : 분양 > 분양정보 > 돋보기 검색엔진 > 지역선택

아실에서 잡히지않는 분양세대수와 분양위치까지 확인 가능합니다.

[분양예정]이라고 되어있는 가구수는

실제로 공급이 될수도있고, 공급이 안될수도 있습니다.

말그대로 잠재적인 물량으로,

해당 지역에 투자한다면

모니터링하는 정도로 충분할것 같습니다.

통상적으로 분양예정시기에

+3년~4년정도 후 입주된다라고

이해하시면 좋을것같습니다.

공급이 많은 곳이 아니면

갑작스럽게 세입자가 나가는게 큰 부담은 아니겠지만,

입주가 많은곳이라면

임차인의 이사 통보..

큰 리스크로 다가올수있기에

임대아파트 공급물량 또는 잠재공급량도

확인해보시면서 안전한 투자&전세계약

해나가시길 응원하겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다^^

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