수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 지금, 부동산 투자 성공하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 부동산딱대입니다.
올 한해 시작부터 하나의 경험을 하며
이번 달도 마무리해 갑니다.
이번 매수 건은 제 이야기가 아닌
저와 함께 동행한 직장 동료의 이야기입니다.
1. 급격하게 얼어붙은 지방 시장 상황
냉기가 전국을 차갑게 만들면서
부동산 시장도 전국적으로 새로운 흐름이
진행되고 있습니다.
대부분의 지역이 똑같진 않겠지만
제가 아는 지역들은 서울, 수도권, 광역시, 30만 이하 중소도시까지
매매 거래 보다는 전세 수요가 증가하고 있습니다.
집 값의 향방을 알 수 없으니
실제 매수자에게는 '안전한 자산'으로 몸을 피하는 게
지금 현 상황에서 분위기로 나타나고 있습니다.
부동산 공부를 하고 있는걸 아는 친한 선배가
앞으로 입주해야할 새 집을
어떻게 해야할 지 도움을 요청해왔습니다.
분양권이 당첨된 당시는 21년 4월로
집을 사지 않으면 안됬던 분위기였습니다.
아래와 같은 이야기를 많이 했었습니다.
'이 집 값이 마지막이다. 진짜 싸니까 빨리 사야되.'
지금 시간이 지나고보니 저 또한 이 단지 근처를 기웃거리고
택지지구가 개발된다는 소식에
지역 카페와 주변 부동산을 발로 밟았던 기억도 있습니다.
주변 선호하는 1등 생활권의 신축이
30만이하인 중소도시임에도
5억 후반~6억을 넘어가고 있으니
분양권 단지가 3억대에 나오는 게
상대적으로 싸다고 느꼈을지요.
그런 단지가 이렇게 마이너스 프리미엄으로 나오니
보유하고 있는 단지를 입주해야 하는건지
아니면 마이너스를 감수하더라도 해야할 액션이 있는지
선배의 입장에서는 너무나도 답답했던 모양입니다.
2. 한치 앞이 안보여도 힘냈던 매도 과정
작년에 매도 한 건을 진행하며 배웠던 것 중 하나는
결국 사람들이 '가격'이 싸면 집은 보러오긴 했습니다.
그렇기에 선배의 현재 상황과 실거주에 대한 이야기들을 나누며
어떻게 해나갈 지 얘기했습니다.
그 다음 해당 단지가 위치한 입지와 단지가
그 '가격'이 어울릴만 한지 알아보았습니다.
- 주변 부동산 들러 현재 분양권 분위기 살피기
- 어떤 가격에 놓아야 매도가 될지 해당 생활권~인접 지역의 상위 생활권 부동산 방문
- 지역 카페에 올려 매수자 살피기
할 수 있는 모든 액션들을 '매도' 과정에 집중했습니다.
선배는 평상시 업무도 잘했지만
어떤 이야기를 들으면 '수용성'과 '실행'이 뛰어나다고 느꼈습니다.
향후 매도가 된다면 상위 생활권 신축으로 넘어가길 원했고
이 상황을 어떻게 해나갈 지 '매물 코칭'으로 타개해 보려고 했습니다.
어떤 방식으로 코칭을 하는 지 충분한 설명을 했지만
선배의 대답은 아직도 선명합니다.
'아 근데 너무 비싼데, 그래도 해보자.'
열심히 현장을 알아보고 땀흘리며 현장을 누볐고 함께 했습니다.
지역 카페에 올린 3번째 액션에서 기회를 포착할 수 있었습니다.
매물 코칭에서 만나뵙게 된 튜터님은 '젊은 우리' 튜터님이였습니다.
3. 이 경험 한 건에서 배운 것들
지역 카페에서 문의가 온 분의 상황은
인접 상위 지역의 향후 '대장 단지'가 될 분양권을 소유하고 있었고
나이 드신분이었고 아들의 신혼집을 선배의 집 근처에 구하고 있었습니다.
이 매물을 보유하며 금리 부담이 크다보니
어떤 단지가 가치가 있는지도 모르고
'감정'도 함께 했던 것 같았습니다.
우리 튜터님께서는 현재 두 단지를
서로 매수/매도 하는 과정이라면
너무나도 좋은 조건이라고 말씀해 주셨습니다.
특히 매도하는 단지의 위치와 가치는
앞선에 있는 단지들이 전부 다 올라야
후순위 생활권 단지들도 올라오는데
그게 언제가 될지 아무도 모른다고 말씀해 주셨습니다.
마이너스 피에 대한 것은
6-7년 관점에서 매도를 생각하게 된다면
우리는 대장 단지로 넘어가는 것이기 때문에
지금 4000만원은 A단지에서 회복하고도 남기에
잘 갈아타는 거라고 확신을 주셨습니다.
여기서 더 빠진다.
이렇게 예측한은 건 신의 영역이다.
가격을 예측해서 사는 사람들이 아니다.
근데 지금 이미 전고점 대비 빠진 가격이
싼걸 봤을 때 입지 대비 그리고 전고점 대비 충분히 싸기 때문에
이걸 알고 넘어가는게 훨씬 중요합니다.
젊은우리 튜터님
이 외에 지역 설명과 더불어 충분한 입지 가치와 가격을
누가 들어도 쉽게 이해할수 있게 우리 튜터님께서
정확한 방향과 매도 과정을 1시간 넘게 설명해 주셨습니다.
(선배가 너무 감사하게 생각하고 있습니다.)
#상위 생활권이 움직이지 않으면 입지가 떨어지는 곳은 가격 상승이 더 뎌디다.
도시 규모가 작아질수록 입지가 균명하게 나뉘는 곳은
상급지가 기다려 주지 않는다는 것을 배웠습니다.
전세가가 회복하면 점점 매매가가 반등하게 되고
다른 지역에서도 과거 사례를 살펴보면 후순위가 오르려면
상위 생활권의 단지들이 입지 좋은 단지부터 많이 올라야 합니다.
#사람들은 더 좋은 곳을 원한다.
실수요자 입장으로 생각해보면 같은 가격이면
더 좋은 곳으로 갈아탈 준비를 하듯
우리가 그 생각을 하면 다른 사람들도 그 생각을 하기 마련입니다.
집은 정해져 있는데 사고 싶은 사람들은 같은 마음이기에
가격이 차이가 크게 나지 않다면 입지가 좋은 곳들을 사람들이 사게Buy) 되는 것도 배웠습니다.
아파트 브랜드도 미세하게 사람들의 수요가 갈릴 수 있지만
환경이 좀 더 좋은 곳이라면 같은 연식이라면 상권이 가까운 단지를 브랜드보다 선호할수 있습니다.
#공부하고 배워야 한다.
A단지를 매도하는 분은 결국 좋은 단지를
- 리스크 없이 매도하면서
- 가격이 싸다는 이유로, 내가 부담이 덜된다는 이유로
좋은 단지를 시한 폭탄 넘기듯 내 '감정'이 우선이 되는 것을 느꼈습니다.
자본주의는 우리를 기다려주지 않고 내 감정 하나하나 헤아려 주지도 않기에
우리는 오늘도 또한 배워야하고 실력을 쌓아야함도 배울 수 있었습니다.
투자 건건에는 '책임'소재가 들어가기에
매도에 대한 얘기를 나눌 때 선배에게 코칭을 권유를 드렸고
우리 튜터님의 명쾌한 코칭 덕분에
선배가 원하는 방향으로 지난주 계약까지 마무리 잘하게 되었습니다.
그러면서 선배가 이런 얘기도 해주었습니다.
'야, 이건 돈으로도 헤아릴 수 없는거다. 고맙다.'
안해보면 모릅니다 ^^
우리의 뇌는 실제 80%의 행복감보다 20%의 손실을
더 기억하고 생각하기 때문에 '감정'을 배제하는 게 쉽지 않습니다.
그래서 이번 경험을 바탕으로 더 열심히
내 자산 지키기 위해 공부하고 내 것으로 만들어야 겠다는 것 또한 배웠습니다.
한 치 앞도 내다볼 수 없는 부동산 시장에서
'내가 할 수 있는 것'과 '할 수 없는 것'을 구분하고
최선을 다해 원하는 성과를 낼 수 있었던 좋은 경험이었습니다.
글 읽어 주셔서 감사합니다.
