[씽크하드] 1등 생활권 신축에 투자했습니다. - #2편 _ 부제: 놓치고 또 놓치고

안녕하세요

항상 투자에 몰입하고 싶은

Think hard 씽크하드입니다.

https://weolbu.com/community/524665

<[씽크하드] 1등 생활권 신축에 투자했습니다. - #1편 _ 1호기 웜업편>

지난 1호기 웜업편에 이어서 제가 물건을 매수하게 된 과정과 아쉬웠던점 복기포인트를 나눠보려고 합니다 : )

1호기를 하고나니, 지나고 나서야 보이는 것들이 많이 있습니다.

그 당시에는 전혀 보이지 않았지만요!

처음 투자를 하시는 분들이 제 경험을 레버리지삼아,

꼭 더 좋은 물건을 매수하시길 바라는 마음으로 글을 남겨봅니다.

Anyway 시작해볼까요!?

#1 쉽지 않았던 1호기_과정 요약

일이 잘 풀리려면 얼마든지 쉽게 풀리기도 하지만, 저의 1호기는 그렇게 호락호락 하지 않았습니다.

그 당시에는 분해서 울기도하고(분노의 눈물)ㅎㅎ 슬픈일이 많았는데,

지나고나니 정말 과정 속에서 많이 배웠다 싶네요!

지금 1호기를 준비하면서 물건을 놓치고 분명히 힘든 과정을 겪고 계신 분들이 많이 있으시리라 생각됩니다.

사실, 투자자가 물건을 놓치고 하는 과정들은 너무나도 당연한 일들인데...

또 초보투자자인 저같은 사람에게는그런 부분들이 너무 크게 다가와서 낙담하게 만들기도 하는것 같습니다.

하지만 그 과정에서 분명 얻는 것들이 많기 때문에 큰 자양분이 될거라 생각합니다!

저의 1호기 매수 과정을 요약하면, 총 세 파트로 나눌 있을 것 같은데요.

PART1> A도시에서의 고난--> PART2> 빠른 결정의 중요성--> PART3> 1호기 매수 입니다.

매수 과정이 길었어서 간단하게 흐름을 요약해보면,

PART1 A도시에서의 고난

1)A도시 2등 생활권 물건 탈탈털기-> 매물코칭(유디튜터님) -> 통과-> 놓침-->매물 나옴 -> 놓침

-> 매물나옴 -> 놓침

2)A도시 3등 생활권 신축 물건 가계약 진행 -> 파기

PART2 빠른 결정의 중요성

3)앞마당 전수조사 -->A, B도시 물건 매물코칭(자향멘토님) --> 통과 -->B도시 매물 놓침 --> A도시 물건 진행 --> 가계약 진행 중 놓침

-------절치부심, 월부학교 가을학기 입학-----

PART3 매수

4)앞마당 전수조사 -->매물문의(게리롱튜터님) --> 둘 다 탈락

5)A도시 1등 생활권 급매전화 -->매물문의(게리롱튜터님) --> 매물코칭(셔츠튜터님) --> 매수.....!

Part 1부터 시작합니다 : )

PART1> A도시에서의 고난

결국 A도시에서 매수를 하게 되었지만, 처음부터 1등 생활권 신축 물건을 염두해 두지는 않았습니다.

왜냐하면 1등 생활권 신축물건은 제가 막연히 생각하기에 너무 절대가가 높다고 생각했고 매수하기에 힘들다는 생각을 했습니다.

임장보고서를 쓰면서도, 1등 생활권이 저평가 되어있다고 생각했지만,

네이버에 나온 매매 전세 호가를 보면서, 지레 겁을 먹었습니다.

1등 생활권의 매물은 대충 임장을 하고

(집요하게 파고들지 않았습니다.)

어느정도 투자 범위에 들어오는 2등 생활권의 물건을 뒤지기 시작했습니다.

임장할 당시 A도시는 전반적으로 물건이 저평가 되어있었고 전세가가 올라서 투자하기에 좋은 환경이 조성되어 있었습니다.

그렇기 때문에 투자자들이 조금씩 진입을 하는 상황이었고 선호도 있는 단지의 호가도 조금씩 올라가고 있는 중이었습니다.

제가 탈탈 털어 찾은 단지는 A도시의 2등 생활권의 대단지 준신축 물건이었고

초등학교를 끼고 있고 생활권도 괜찮았기 때문에 사람들의 실거주 만족도가 높은 단지였습니다.

매물임장을 하고나니, 보다 선명해졌고 투자하고 싶은 마음이 들었습니다.

그 단지에 투자해야겠다고 마음먹고 본격적으로 물건을 뒤지기 시작했습니다.

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후보1 : 주인거주/ 3.4억/깨끗

후보2: 세입자거주/ 3.4억/ 수리필요

<가격은 예시입니다>

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이 두개의 물건을 골라냈고 주인이 거주하는 후보 1번에 투자해야겠다고 마음먹었고

천만원정도는 네고해야겠다고 생각했습니다.

그 이유는 직전 실거래 가격이 3.3억정도에 형성되어 있었고

전세가까지 고려했을 때 투자금을 줄이기 위해서 천만원정도는 깎아야 하겠다고 판단했습니다.

두 개 매물을 골라내고, 주변 부동산에 모두 들러서 보다 좋은 매물이 있는지 확인 과정을 거쳤습니다.

분명 장부물건이 어딘가에 있다는데,

아무리 주변 부동산을 가봐도 제가 골라낸 후보 물건보다 더 좋은 물건을 찾지 못했습니다.

가격도 안깎인다고하고, 절망한 상태로 집으로 돌아왔습니다.

네고하려는 시도를 해봤지만 전혀 네고가 되지 않았습니다.

'이렇게 매물 코칭을 할 수는 없는데.......'

매물임장을 하고 온 후 다음날,

그 단지를 광고를 하고 있는 모든 부동산을 리스트업했습니다.

단지를 광고하고 있는 부동산은 제가 가본 주변 부동산도 있었고,

가보지 않은, 그 단지에서 멀리 떨어져 있는 부동산도 있었습니다.

그리고 전화를 돌리기 시작했습니다.

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소장님 안녕하세요.

OO아파트 물건 관심있는데요.

1004동 5층 3.3억보다 더 싼거 있나요?

<가격은 예시입니다>

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40통정도가 넘어갈 때쯤 물건지가 아닌 부동산에서 후보1 물건 보다

더 네고가 되는 후보3 물건이 있다고 말씀해주셨습니다.

곧 월세입자가 나갈 예정이고, 월세 보증금이 얼마 끼어있지 않기 때문에

공실로 만들어 도배 장판같은 간단한 수리를 하고

전세입자를 구하면 된다고 하였습니다! 유레카><♥

떨리는 마음으로 바로 매물코칭지를 작성하고, 후보3 물건을 보러갈 채비를 마쳤습니다!

유디 튜터님께서 매물코칭을 해주셨고, 튜터님께서 현재 보시고 있는 물건 중에서도

손에 꼽을만큼 좋은 물건이라고 말씀해주셨습니다 (두근두근)

매물코칭 후, 아직 물건을 보지 못했기 때문에

보고 바로 매수할 작정으로 부동산 소장님께 전화를 걸었습니다.

매물코칭 전까지만해도 있던 물건은 그 사이에

이전에 본 투자자가 결정을 내려 가계약금이 들어왔다고 하셨습니다.

후보3 물건을 놓치고 통과된 가격보다 천만원 높은 가격에(그래도 쌈) 후보2의 급매 연락을 받았습니다.

후보3의 가격에만 꽂혀있던 저는 그 가격을 받아들이지 못했습니다.

후보3의 가격은 정~~~말 싼것이었고 후보2의 급매가격도 싼 가격이었는데도 말입니다.

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PART1 복기

1)물건을 털기 전,

전화로 그 단지를 광고하고 있는

모든 부동산에 전화를 돌렸어야 했다.

2)매물코칭시,

매수단지의 적정 매수가를

정리해 두어야 한다.

그래야 그 물건이 날아가도

다음 물건을 매수할 수 있다.

3)이거 아니면 저거,

압도적인 1등 물건 외에

다른 단지의 충분히

매수할만한 물건을 후보 물건으로 만들어 두어야한다.

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PART2> 빠른 결정의 중요성

그렇게 물건을 놓치고

(그 사이에도 일이 많았는데... 이하생략..)

A도시의 3등생활권 물건의 신축 단지 매수를진행하다가 무르기도하고 여러가지 일들을 거쳐

다른 앞마당도 자세히 보아야겠다는 생각이 들었습니다.(진작 그랬어야..?)

사실 원래 그렇게 했어야했는데, A도시에 꽂혀서 앞마당의 다른 단지들이 그리 싸지 않다는 지레 짐작으로 적극적으로 앞마당 전수조사를 하지 않았습니다.

반성을 하고, 앞마당 전수 조사 후 단지들을 추려 매물을 보러다니기 시작했습니다.

이때부터는 잔금범위와 투자금을 확인하고 보다 더 넓게 물건을 보기 시작했습니다.

고르고 고르다보니 B도시의 신축 물건이 어느정도 투자범위에 들어온다는 것을 확인했습니다.

아직 생활권이 완벽하게 갖춰져 있지는 않았지만, 새아파트로 이루어져 있는 균질한 생활권이고

그 단지만 유독 계속 매물이 나오면서 다른 신축 단지들에 비해 저평가 되어있다는 생각이 들었습니다.

그러면서 B도시 뿐 아니라 A도시도 넓게 보게 되었고 B도시 신축과 A도시 신축을 매물코칭으로 넣게되었습니다.

두 물건 다 통과가 되었고

또 매물코칭 하는 사이에 B도시 물건은 함께본 투자자가 매수를 하였다는 연락을 받았습니다.....★

(이런일들이 계속 있었기 때문에 그래서 이땐 놀랍지도 않았음.......)

이번에는 후보물건까지 받아두었던 저!

이미 A도시로 이동해서 매물코칭을 진행했기 때문에 어서 빠르게 매수를 완료해야겠다는 생각이 들었습니다.(A도시 물건도 놓칠 수 없어!!!)

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자향 멘토님께서 매물 코칭시

A도시 물건이 더 저평가 되어있고,

1등생활권의 신축 물건이기 때문에

기대 수익 또한 충분하다는 말씀을 해주셨습니다.

그리고 제 상황에서는 투자금을 아주 적게 들여하는 투자보다는 선호도 있는 물건을 투자하는게 낫다고 말씀해주셨습니다.

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통과된 물건보다 더 좋은 물건이 없는지

확인하기 위해 부동산을 털기 시작했습니다.

이번에도 부동산 털기를 통해 네이버에 올라온 매물보다 더 좋은 장부물건을 발견하게되었습니다!

(찾으면.....나옵니다?)

그러나, 이미 투자자가 많이 붙은 상황이라 부동산에서도 제가 아니어도 된다는 식으로 미온적인 반응을 보였습니다.

세입자도 물건을 보여주다가 지친 나머지 더이상 물건을 보여주기 싫다고 하는 상황이었습니다.

저는 부동산에서 안나가고 버티면서

물건 보여주면 바로 살거라고 확신을 드렸습니다.

세입자에게 다시 전화 못한다던 부동산 소장님도

제가 부동산에서 안가고 버티고 있자

보고 바로 살건지 다시 한 번 되물으셨습니다.

(매물코칭 통과된 물건보다 조건, 동, 층, 향 모두 좋았음)

하자만 없으면 무조건 산다고 말씀드렸고 소장님은 세입자를 설득하기 시작했습니다.

소장님의 설득 끝에 세입자가 다음날 점심에 물건을 보여준다고 하였고 A도시에서 또 숙박을하고 기다렸다가 물건을 보았습니다.

물건을 보고, 인테리어가 조오금 거슬렸지만

감안하고 바로 매수를 한다고 말씀드렸습니다.

노트북을 가져와서 가계약 문구를 작성하고

소장님과 조율을 하며 화기애애한 분위기가 조성되었습니다.

매도자에게 가계약금을 넣는다고 전화를 하니

매도자가 방금 돈이 들어왔으니 진행할 수 없다고 이야기를 전했습니다.

(보기 전까지 그런 말씀 없으셨잖아요ㅠㅠㅠㅠㅠ)

상황은 이러했습니다.

해당 물건은 전일 계약이 되었다가 파기된 물건으로

그 물건지 부동산만 파기된 사실을 알고 있었습니다.

물건털기를 하며 해당 물건이 파기되지 않았다는 사실을 다른 부동산에서 어쩌다가 노출하게 되었고

그 이야기를 들은 다른 부동산에서 이미 본 손님을 붙여바로 계약을 시킨 것 입니다.

해당 물건을 놓치고 매물코칭에서 통과했던 물건을 매수하려하니

이미 그 물건도 계약이 되었다고 하였습니다.

그렇게 또 물건을 놓쳤습니다.

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PART2 복기

1)물건을 털 때 다른 부동산

물건에 대한 정보를 절대!

노출하면 안된다.

2)싸다는 판단이 들면

빠르게 매수를 진행해야한다.

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PART3> 매수

물건을 찾는 사이에 너무 지쳐버린 저는

월부학교 합격 연락을 받고 학교에 가서 매수를 이어나가야겠다는 생각을 하게되었습니다.

그리고 월부학교에 들어가게되며 다시 전수조사를 시작했습니다

다시 앞마당을 뒤지고 물건을 찾아서 매물문의를 넣었습니다.

C도시의 물건은 매매가는 너무 쌌으나

전세가 너무 낮게 들어있어서 투자금이 많이 드는 물건이었습니다.

제 생각은 24년 5월에 전세가 만기되면, 투자금을 회수하면서 시세대로 전세를 세팅하면 된다고 생각을 했습니다.

그러나 튜터님께는 5월이 되어 전세시세가 어떻게 될지도 모르고,

세입자가 지금은 나간다고 말하지만

갱신권을 다시 쓸 수도 있고 여러가지로 불확실성이 있는 물건이라하셨습니다.

C지역과 더불어 A지역의 물건도 계속 보고 있었으나 그 사이 매매가가 올라서 마땅한 가격대의

마음에 드는 물건이 나오지 않고 있었습니다.

그러면서 새로 배정받은 임장지에서도 물건을 찾았으나 그다지 눈에 들어오지 않았고 전세도 애매하다고 생각했습니다.

이쯤되니 부정적인 생각이 마음을 지배하게되었습니다..^^*

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월부학교까지 왔는데, 투자를 하려고 왔는데, 앞마당도 많이 부족하고

하려다가 계속 안되는데 나는 투자 못하는거아니야?

왜 이렇게 운이 없지?

왜 다른 사람들은 보자마자 가계약금 넣고

좋은 물건들이 척척 나타나고

투자도 잘 하는것 같은데

나는 매번 놓치고 또 놓치고 어이없게 놓치고

이런 일들이 생기는거지?

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부정적인 마음을 꾹꾹 눌러담으며

저에게 말하는 심경으로 이 글을 썼었던 기억이 납니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10166711

그 급매를 놓쳐도 괜찮은 이유 [씽크하드]

그리고,

이 글을 쓴 다음날 급매 연락을 받고

물건을 매수하게되었습니다.

PART2에서 놓친 A도시 1등생활권 신축 단지의 물건을 원하는 가격에요.

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PART3 복기

조급함 버리기, 싼지 비싼지 판단할 수 있는 능력만 있으면 언제든 급매를 잡을 수 있다.

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이렇게,

험난했던 저의 1호기의 점을 찍을 수 있었습니다.

이제는 물건을 매수한지 세 달이 지났습니다.

이제와서 돌아보니 1호기 물건에 대해

보다 더 객관적으로 바라보게 되었습니다.

물건을 매수하고

세 달이 지난 후에 드는 제 생각은,

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첫째, 전세 가격은 매수 당시에 보수적으로 바라보고, 희망회로를 돌리지 말아야 한다.

둘째, 앞마당 중에서 가장 좋은 것,

나에게 맞는 최고의 물건을 매수하려는 노력을

마지막까지 해야한다.

셋째, 되도록 투자금을 줄이려는 노력을 해야한다.

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저는 지금 시기가 너무 좋다고 생각됩니다.

제가 매수하던 세 달 전보다도 분위기가 확실히 안좋아졌기 때문입니다.

보다 더 네고할 수 있는 상황이 만들어졌고 제가 산 가격보다도 더 싼 가격에 매수도 가능해보입니다.

지금 1호기를 준비하시는 분들,

모두 마지막까지 본인에게 맞는 최고의 물건을 선택하기 위한 노력을 하셨으면 좋겠습니다.

후회가 남지 않게요!

그리고, 투자를 기회가 왔을 때 투자를 망설이지 않으셨으면 좋겠습니다.

물건을 산 것도 산 것이지만 그 과정에서 정말 많은 것을 배웠거든요.

다음 글은 1등 생활권 신축 단지의 배신,

전세 세팅을 위해 고군분투한 과정을 담아보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.